文|虎符财经 王梦萧

海南清水湾是雅居乐乃至整个房地产行业都比较成功的案例，因为他的58%毛利超高，让雅居乐赚得盘满钵满，这才引来一众地产商跟风，出现了富力公主湾等相关项目。但随着海南限购令的出台，雅居乐在海南的日子并不好过，销量大幅下滑。

雅居乐集团（03383.HK）2019年半年报显示，雅居乐整体营收向好，累积预售建筑面积为405.9万平方米，同比增长14%，累积预售金额为582亿元，同比增长25%。

全年1130亿元销售目标已完成52%。雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林表示在地产行业整体下行的情况下，完成全年目标可期。但在众多光环之下，雅居乐依然存有在海南受阻、毛利下跌31.6%等一些隐忧。

受困海南限购，上半年毛利率暴跌19.3%

上半年数据显示，雅居乐上半年毛利为82.20 亿元，较去年同期下跌 31.6%，整体毛利率及净利润率分别为 30.3%及 21.7%，较去年同期分别下降 19.3 个百分点及增加 4.0 个百分点。陈卓林在中期业绩会上对媒体表示毛利下跌的根本原因是海南高毛利地产项目遇阻，而海南清水湾项目54.8%的高毛利一度是羡煞地产界内一众大佬。

清水湾项目甚至整个海南地产的遇阻，和限购令有直接关系。2018年上半年出台的限购令，不仅在当年给雅居乐当头一棒，还直接影响着雅居乐今后的发展。

2018年雅居乐虽然销售过千亿，却并未完成其年度销售目标1100亿元，最终只有1026亿元，完成了目标的93.2%，还有74亿元的缺口。而这一缺口直接在海南清水湾的项目中得以体现出来。2017年清水湾销售额超过170亿元，而在严苛的限购令下2018年只有100亿左右。

（海南省限购令原文件）

限购令的出台，受影响首当其冲的就是雅居乐。2007年雅居乐耗资10亿元拿下清水湾一期12个地块，规划总建筑面积为296万平方米，规划开发建设的总费用不得低于53亿元，不过226元/平方米的超低价格也为清水湾项目的成功夯实了基础。

2008年，雅居乐又拿得清水湾第二期土地，而这次拿下的价格为207元/平方米甚至低于一期的价格，随后，雅居乐再接再厉，顺利拿下第三期土地，完成了清水湾的全面布局。一二三期加在一起，占地15000亩，雅居乐拿地付出25亿元，10年之内投资130亿元，整个项目总计需要155亿元。

问题是雅居乐集团当时并没有那么多钱，可能连一期规划和建设需要的53亿元都没有。于是雅居乐集团和上市的保荐人——摩根士丹利谈了笔交易，将清水湾项目30%的股权出售给摩根士丹利，换取现金53亿元，清水湾项目得以顺利开工。

（海南清水湾实景图）

开盘后的清水湾项目异常火爆，每年为雅居乐源源不断地贡献销售业绩。相关数据显示，2011年至2016年，清水湾的销售金额分别达到72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元和90亿元，2017年更是卖出170亿元，雅居乐和摩根士丹利均从中狠赚了一笔，尤其摩根士丹利在将股权转售雅居乐之后，加上分红，仅在清水湾一期即获利超过200亿元。雅居乐因为清水湾一期的红利，周转至二期和三期，整个清水湾项目成功推行。

尝到甜头的雅居乐开始照葫芦画瓢，继续在海南三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇拿下大量土地，想将雅居乐清水湾的模式复制出去。

但万万没有想到的一纸限购令几乎击碎了雅居乐的美梦。2018年销量锐减70亿，成为单个地产项目同比下跌的“一哥”，但截至2018年底，雅居乐在海南的可售建筑面积依然近1000万平方米，占雅居乐集团全国3000多万平方米土储的近三分之一。

雅居乐副总裁潘智勇表示，海南项目的毛利率很高，达到58%，但今年上半年确认收入少，只有10亿元入账，占总收入的4.3%，但去年同期是90亿元入账，占总收入40%。“相当于少了近10倍，海南项目毛利贡献去年同期是66亿，今年只有6亿，这是导致毛利率明显下滑的主要原因。在限购令没有松动的情况下，未来清水湾项目依然很难为雅居乐在提供强有力的支援，毛利下跌严重也是必然。

陈卓林家族掌控董事会 去家族化任重道远

雅居乐曾经一度在地产销量上排名国内前十，但很快就被竞争对手超越，2018年已经沦落到《2018年度中国房地产企业销售TOP200》的第29位。而雅居乐集团的股价也和他们在地产江湖中并不相匹配。

同期的富力地产市值约409亿港元，融创中国约1414亿港元，中国恒大2122亿港元，万科A2923亿人民币，而雅居乐集团现市值仅393亿港元。这不能反应全部，却也可见一斑。很多投资者说，雅居乐股价的低位徘徊，市值不高，或多或少和陈卓林家族式的管理有点关系。

（2019年8月29日雅居乐集团股价）

陈卓林是雅居乐的实控人，他和陈卓雄、陈卓喜、陈卓南、陈卓贤兄弟五人创立了雅居乐。于是2014年3月之前，雅居乐的董事会中，六个执行董事全是陈家人：陈卓林和妻子陆倩芳，外加四个兄弟，在上市地产公司中这样如此全额“垄断”的董事会并不多见，这也让雅居乐引发了不少质疑。

即便现在过去了5年多，虎符财经在天眼查上查询到的资料中，董事会12名董事中依然有6名是陈卓林家族的人。

陈卓林是陈氏四兄弟的带头人。1992年进入房地产行业，第一个项目是中山雅居乐花园。

因为中山毗邻港澳，交通便利，陈卓林80年代就取得中国香港身份，这让他较早学到了先进的营销理念。经过他的实地考察和实践之后，慢慢形成了自己的营销思路。

他精明的商业头脑也让他往往能出奇制胜。比如他花了巨资赞助的港姐选美大赛就是个极为成功的营销案例，雅居乐中山项目成功引进了中国香港澳门居民业主，一举奠定了雅居乐在中山地产的江湖地位，随后多年雅居乐长期霸占中山房地产市场霸主宝座。

陈卓林和他的四位兄弟，很快积累了不菲身价，也都成为雅居乐集团的最高管理层。

（一图看懂雅居乐概况）

自此至2014年的22年，雅居乐集团董事局几乎全由陈氏家族占据，集团控股股东为陈卓林家族，陈氏兄弟五人中，陈卓林为集团主席；陈卓贤和陈卓林夫人陆倩芳均为集团副主席和联席总裁；陈卓雄、陈卓喜和陈卓南三人均为集团执行董事和高级副总裁。六人合计持有公司超过六成的股权，同时把控了战略制定、投资决策、财务、运营、等所有运营环节的核心。雅居乐成为一家典型的家族式企业。

但在连续多年未能完成年度销售目标之后，雅居乐集团才痛定思痛，于2014年上半年，将原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳调任为非执行董事，陈卓林及其大哥陈卓雄继续留任执行董事。而副总裁黄奉潮、梁正坚及陈忠其获委任为公司的执行董事，首次让职业经理人进入高层。

但让人意外的是，去家族化改革才进行了一年半，作为董事会中为数不多的非陈氏家族成员之一的梁正坚就宣布离职，到底是否如雅居乐方面一再强调梁正坚离职是正常的人员变动，不得而知。

但联想雅居乐力推的改革、去家族化等举措，还是让诸多市场人士不暗自揣测。随后几年雅居乐集团的董事会有进有出，但大抵还是难以撼动陈氏家族掌权的事实。

北京海纳博志建筑装饰工程有限公司总经理潘洪亮承接过大型地产工程，对每个地产公司都有自己独特对见解。潘洪亮对虎符财经表示，“我国的传统观念和历史遗留问题让我国大部分私企都有浓重的家族色彩，尤其是广东福建那边的地产公司家族式更为明显。在高速发展中家族式的弊端逐渐暴露，竞争力逐渐下滑。

雅居乐早就认识到家族管理的弊端，但认识到和能真正做到是两码事儿，要取决于公司到底能给予职业经理人多大的参与和决策权，如果只是为了平息投资者质疑而不得已为之，给的权限不够，就很难做出成绩，这样的例子很多。”

“对于雅居乐来说，如果想改善公司治理结构、获取更多的竞争优势必须要重用职业经理人，只有这样才能提高管理效率，有利于企业的长远发展，所以当企业发展到一定程度，便会逐步推行去家族化。可惜从目前来看，陈氏家族在董事会的话语权依然很重。”说到雅居乐集团的去家族化，潘洪亮表达了自己的担忧。

虎符财经就海南清水湾项目遇阻以及家族化管理等相关问题致函雅居乐，但截止发稿时，并未获得回复。