再进一步 跨千亿门槛房企达19家

6月份年中大战的硝烟刚刚平息，给房企留下了7-8月两个月的修整期。但在挥手告别8月份后，留给房企继续“休养生息”的时间就不多了，因为“金九银十”就在眼前。

观点指数·2019年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100榜单数据显示，8月单月，TOP100房企销售金额为7718亿元，较7月9598亿元，减少了1880亿元。1-8月TOP100房企总销售额为71290 亿元，较上年同期62380亿元，增加8910亿元，同比增加14.28%，增幅比1-7月放缓。

TOP4房企依然为碧桂园、万科、恒大、保利，排名稳定，保利作为TOP4的“守门人”与第五名的差距为44亿元，与上个月的378亿元相比，差距逐渐缩小。

来到8月份，销售金额跨千亿门槛的房企来到了19家，较上月多了3家，分别为金科、金茂和绿城，而与上年同期相比则增加了6家。

从数据来看TOP5、TOP10、TOP30、TOP50的门槛都有上涨，TOP5、TOP10的门槛分别来到了3056亿及1476.2亿元，比上年同期分别增长15.02%和12.14%，相对稳定，但TOP30、TOP50、TOP100的门槛却已经分别比上年同期增长19.00%、27.87%和71.93%。

可以发现，头部房企销量及增长速度与往年差距不大，反映他们在行业高度集中的现实下，更加追求稳定发展，对销售规模增长相对谨慎。

但是，对于中小房企来说，冲规模的情况则尤为普遍，一是他们自身销量基数偏低，因此有比较大的增长空间；二是中小房企融资渠道窄、融资成本相较于头部房企更高，必须更加依赖销售回款来补充资金链。

到位资金增速放缓，土拍市场维持谨慎

自5月份银保监会下发23号文以来，政府对房地产的调控越来越聚焦于房企的融资端。

政策监管陆续有来，比如对信托贷款进行窗口指导、要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，以及严禁消费贷款违规用于购房等等，本轮监管调控不仅关注了传统银行信用渠道，还囊括了信托和海外债在内。

风雨欲来，多项调控政策威力逐步显现。1-7月房地产开发企业本年到位资金为99,800.46亿元，累计同比增速为7%，较1-6月下跌0.2%，这是自今年5月起连续3个月下跌。

其中，国内贷款15,377.4亿元，增长9.5%；利用外资61亿元，增长83.6%；自筹资金31,031.63亿元，增长2.8%；定金及预收款33,980亿元，增长9.6%；个人按揭贷款15,198亿元，增长11.3%。

房企在国内融资收紧的情况下，更多地奔赴海外融资，然而7月12日，国家发改委印发了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，提出房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。除此之外，这则通知还明确了外债融资的具体用途，防止过多的资金流入房地产开发项目，刺激市场热度。

不仅如此，由于受到中美贸易战的不明朗因素影响，人民币汇率持续承压，美元兑人民币汇率更于8月5日破“7”，对于已经大量发行海外债的房企来说更是雪上加霜，未来还本付息的成本提高，将给房企资金链造成影响。

受此影响，据观点指数统计，仅8月单月，已有6笔房企海外融资被提前赎回。

融资收紧了，房企在土拍市场上就变得更加谨慎了。7月单月，全国成交土地建设用地面积15,729.19万平方米，同比下降15.04%，但环比上涨7.37%；成交土地宗数为4770宗，同比下降14.50%，但环比上涨9.1%。

反映土拍市场虽然较上个月有所回暖，但各房企依然保持谨慎拿地的观点，比起年初的攻城略地，下半年房企的拿地步伐将维持在低速水平。

投资增长失速，销售也遇冷

接连的融资收紧信号，使得长期高杠杆运营的房企在资金上开始抓襟见肘，不少房企开始表示将在2019年下半年减少土地市场上的动作，更加聚焦于推盘去化，例如某房企开启了7.8折的促销活动。

反映在投资上，1-7月房地产开发投资完成额72,843亿元，同比增长10.6%，较1-6月下跌0.3%，连续3个月下跌。7月单月房地产开发投资完成额为11,234亿元，同比增长8.49%，环比下降27.68%，但与去年同比增长13.16%的数据也相差甚远，增速持续下降。

在融资遇冷情形下，无论是为了加快回笼资金的步伐，还是为了达成年初定下的销售目标，在土地市场上收缩战线，销售上加速推盘去化，无疑都将成为大部分房企的必然选择。

然而房地产买卖是撮合交易，尽管房企们促销意愿强烈，但消费者对此却反映冷淡。

根据观点指数统计，8月单月TOP100房企销售金额为7718亿元，环比下降19.58%，下降速度虽有所放缓，但仍处于低位。

而从整体市场来看，1-7月商品房销售面积累计值为88,783万平方米，同比减少1.30%，较上月同比上升0.50%，但比上年同期累计同比增长4.20%的成绩下跌，仍相差巨大。截止2019年7月，今年商品房销售面积的累计同比增长已经连续7个月为负。

因此，各房企在未来数月如何在营销上下功夫，是否降价促销给购房者让利都是一个关注点。