文 | 蓝鲸财经 黎冠

近两年，称自己进入“中年期”的华润置地有限公司（HK:01109，以下简称“华润置地”），愈发焦虑。此前，曾遭遇过“退房风波”的北京高端项目华润昆仑域，8月31日，又因隔离门被两限房业主强拆，引起大范围业主维权。

对于开发商来说，调解、平衡隔离门两侧业主的矛盾与诉求，一直以来都不是件容易的事情，而摆在华润置地眼前更为严峻的情况是，近两年来，旗下多个高端项目被曝出的质量维权问题。

项目维权事件接踵而至，却并未阻止华润置地“前进”的步伐，从拿地节奏上来看，其对规模的“渴望”依旧强烈。这引起了业界的质疑。

华润昆仑域拆“门”风波又起

8月31日，与华润置地北京开发的高端项目华润昆仑域（商品房）一门之隔的华润亚林溪苑，又上演了一场拆门事件。据一位业主向蓝鲸房产回忆道，当天，在短短半个小时之内，两座隔离门接连被两限房业主推倒，多名业主与保安发生了正面冲突，双方均有人员躺倒在地。

这已经不是该项目第一次在拆门事件上发生冲突。2015年1月，华润置地与招商蛇口（SZ:001979）、九龙仓（HK:00004）、平安不动产三方组成联合体，以42亿元以及配建45300平方米“限价房”的代价竞得“昆仑域”项目地块。其中，华润置地持股26%，是该项目大股东和操盘方，并且，项目交付后，物业管理亦来自华润体系。

据亚林溪苑业主王先生介绍，从早期施工时的建筑垃圾问题；到反对建立围挡、路桩；再到“强拆”铁栅栏门，两限房与商品房之间在过去几年里，已经发生了多次“冲突”。

“这是消防通道，这两扇门就是违建。”在现场，有多位亚林溪苑业主对蓝鲸房产记者表示，本次“维权”的出发点是基于安全的考虑，“我们也不想这样，但我们的安全得不到保障。”

蓝鲸房产查阅相关法律法规发现，《消防法》中规定，机关、团体、企业、事业等单位应当履行保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通的消防安全职责。据蓝鲸房产现场观察，在业主强行拆除前，“隔离门”处于关闭状态，但并未上锁，且有保安在旁站岗。

对此，北京市东元律师事务所合伙人律师李松对蓝鲸房产记者表示，《消防法》规定，任何单位及个人均不得占用消防通道，包括门、栅栏以及其他阻碍物。此外，李松建议，遇到此类问题可以联系消防部门，并由消防部门责令其拆除。

物业方对此如何解释？铁栅栏再次强拆后，会如何处理？蓝鲸房产就此向华润置地方面邀约采访，但截至发稿时仍未接到回复。

需要注意的是，近年来，由隔离门产生的矛盾并不罕见，包括万科企业（HK:02202）、龙湖地产（HK：00960）等规模房企旗下的项目，均曾因隔离门引发过冲突。为此，2015年8月1日，北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》（以下简称“《通知》”）正式实施，其中规定，实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

《通知》内容为相关企业解决“隔离门”问题，提供了明确的法律依据。不过，这对于华润昆仑域等部分在《通知》实施前已经拿地的项目，却不具有约束力。这是当下最为“尴尬”的问题。

显然，面对商品房业主与两限房业主间针锋相对的不同诉求，站在中间调和的开发商或物业管理公司并不好做。

对此，有不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示，高价是华润昆仑域的“原罪”。资料显示，华润昆仑域销售均价约9.5万元/平米，华润亚林溪苑均价约2.1万元/平米，双方拉开了超过3倍的价差。

“一方面，高房价自然希望换来高品质；另一方面，过高的价差也提高了“混居”的难度。”该业内人士进一步表示，这些问题与矛盾，随着房地产市场下行，也被放大了。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出，开发商在隔离门的争执中，应该处于中立的位置，因为两种房子的配套设施以及物业费水平是不一样的，开发商或者物业公司提供差别化的服务也并无不当。他进一步对蓝鲸房产建议说：“业主想要解决这个问题，可能还需要规划和城建主管部门从总体上去寻求解决的办法，而不是将矛盾推给开发商或者物业管理公司。”

高周转目标下，质量维权问题频现

在今年4月的一次会议上，华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生公开表示，华润置地面临着一个地产中年油腻男的焦虑问题。这种焦虑，最直接的体现，是其多个项目质量问题频发。

除了上述华润昆仑域项目多次遭到质量维权及拆门事件外，今年6月，华润置地在北京门头沟开发的别墅项目华润西山墅，也被曝出改规划、提高容积率等违规行为；7月中旬，北京市住建委部署开展了商品房项目销售行为专项检查，华润未来城市项目，因属无证售房，被高限处罚。，

另外，据人民网报道，8月27日傍晚，华润置地哈尔滨万象汇负一层哈尔信阳光农园超市顶棚发生坍塌。而该项目作为华润置地落地冰城哈尔滨的首个商业项目，刚刚于9天前的8月18日开业，开业当天包括华润置地董事局主席唐勇等多位高层领导和嘉宾都出席了开业仪式。

对于近两年华润置地项目频出事故的原因，柏文喜认为，项目质量问题背后，可能是企业在与其他房企规模竞赛的压力之下，拼命推高周转速度所致，比如华润置地无证售房问题就是典型的例子。而高端盘质量缺陷以及顶棚坍塌，则可能是赶工，或者施工质量监理不到位所造成的。“企业还需要在保证产品质量和施工安全的前提下去追求高周转。”柏文喜如是说。

但面对未来，华润置地的增长压力显然不小。近年来，其行业排名始终在TOP10左右徘徊，且与TOP5之间的差距越拉越大。

为此，2018年，华润置地提出要正式转向“城市综合投资开发运营商”，并作势要加大商业板块扩张速度。在今年三月份召开的2018年业绩会上，董事会主席唐勇表示，华润置地计划在2019年至2021年三年中，分别开业9间、8间和13间购物中心，包括公司持有及轻资产管理的项目。至2021年底，华润置地在营购物中心数量将达到81间，2021年后，还有22间购物中心将会陆续开业。

在此背景下，2019年上半年，华润置地物业投资板块的营业收入成功跨过50亿元大关，达到了57亿元，同比增长30%，全年顺利突破百亿元大关也成为大概率事件。

但从规模上来看，即便商业地产方面表现出众，仍无法与物业销售相提并论。财报显示，2019年上半年，华润置地物业投资板块营业收入占总收入比例仅12.43%，显然，毛利率38.2%的物业开发板块，依然是华润置地盈利的主要来源。

华润置地亦清楚这一点，因此，在物业开发方面，其依旧表现出了强烈扩张的野心，这从土地储备上有所体现。2016年-2018年，华润置地拿地金额分别为626亿元、1044.7亿元以及1513.5亿元，2017-2018年两年拿地数据的同比增幅分别为66%、44%。

今年上半年，华润置地继续保持较高的拿地热情。截至6月30日，华润置地累计拿地金额约820.6亿元，收入了39宗土地，新增土地计容面积1021万平方米，较去年同期进一步取得增长。根据克而瑞发布的2019年1-8月新增货值榜单中，华润置业新增货值总额位列第五。

显然，经历着“中年焦虑”的华润置地，在这场转型中并不想放弃对规模的渴求。对此，柏文喜表示，由于金融市场比较偏向规模企业，所以在开发领域还是要进行规模竞争的。

在2019年中期业绩会上，唐勇解读“中年焦虑”说：“如果将这种焦虑转化为行动，会使华润置地在未来的竞争中、在行业的变化过程中继续前行。”

然而，在向商业转型，同时向规模加速的华润置地，如何在各地项目质量问题不断发生的状态下，继续前行？这是不得不面对的问题。