记者 | 吴波

手握价值几百亿投资物业，招商蛇口（001979.SZ）一直在试图激活其潜在的金融属性。

最近几年，招商蛇口在基金、REITs等资本化运作方面进行不断探索。2017年，招商蛇口曾通过地产基金模式，以3.2亿元的出资额，腾挪北京和上海三处商业物业资产，从而获得50亿元离岸人民币。而这次，这家央企则计划通过房托基金方式，打开又一个融资渠道。

9月2日，招商局向香港联交所递交了《招商局商业房地产投资信托基金》（以下简称招商房托）上市申请书；次日，招商蛇口对外公告，筹划拟通过境外控股子公司间接持有的、位于深圳市南山区蛇口区域的五项物业作为资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在香港联交所上市。

根据申请书，招商房托涉及的五项物业资产，估值约为65.17亿元。

商业地产不同于住宅，重资金沉淀、长运营周期的属性，对开发商的融资和运营能力提出更高要求。在完成“投融管退”整套闭环后，商业地产由重变轻，开发商投入的资金才能退出。

房地产信托投资基金(REITs)是将地产投资直接转化为证券资产的金融交易过程，也是开发商谋求商业资产退出的方式之一。而这背后则涉及到一系列资产腾挪。

招商房托的设立则涉及到招商系下招商蛇口和招商局置地各自的角色和定位。首先，招商蛇口通过境外全资子公司“Frontier”，及Frontier的境外子公司间接持有上述五项物业资产；然后，招商蛇口将Frontier的100%股权转让予招商房托基金（CMC REIT）。

此后，招商蛇口持有的招商房托基金转为信托主体，向公众发行REIT基金单位。房托管理人荣腾，对基金提供管理服务，并将自招商房托基金收取管理费，每半年按年度可分派收入的10%收取基本费用。

其中，房托管理人荣腾是招商局置地的全资附属公司。荣腾的董事及主席为黄均隆，也是目前招商置地的非执行董事以及招商蛇口的财务总监。

招商局置地作为招商蛇口旗下港股上市平台，目前的新定位是资管平台，重点发展“轻资产”的业务，计划将业务拓展至房地产投资信托管理。后续，它将在招商蛇口商业资产管理及招商房托扮演重要角色。

招商蛇口并非是第一家打包商业物业资产注入基金并上市的公司，首个内地投资物业REITs是越秀房托。

2005年，越秀地产以旗下城建大厦、财富广场、维多利广场和白马商贸大厦四大商用物业打包组成的越秀房托基金成功登陆香港股市。

越秀房产基金执行董事、越秀房托行政总裁林德良曾在接受媒体采访时，解答了越秀房托与越秀地产的关系。他说，“越秀集团的战略是商住并举。既要提高商业地产的比例，又要达到越秀地产快周转平台的市场估值的要求，这就需要越秀房产基金的配套计划，这个计划需要不断地把商业物业从越秀地产转为越秀房产基金持有。”

截至2019年年中，根据越秀房托2019年半年报，这家公司的物业组合由最初四项增至八项。；物业产权面积达到约96.95万平方米，可供出租总面积为63.29万平方米；总资产由上市时45亿增长至347.92亿元。

值得注意的是，越秀房托上述8个商业地产项目，除上海项目之外，其余均由越秀地产注入。

未来，招商房托会在招商蛇口商业地产的发展过程中，扮演何种角色尚未可知。但同理，招商蛇口旗下储备的大量商业物业资产，在未来极有可能成为招商房产基金扩充资产的主要来源。

此次招商蛇口拟打包装入房托的资产，均位于深圳市南山区蛇口，分别是新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城。

这批底层资产的价值成色如何？截至2019年6月30日，上述五项资产物业总价值约65.17亿元，总楼面面积为26.24万平方米，可租赁总面积25万平方米。

在评估商业物业价值的重要指标出租率方面，表现不错。来自申请书的资料显示，截至2019年6月30日，招商蛇口上述五项资产物业，根据可租赁总面积计的平均租用率为81.0%，前五大租户每月基本租金总额贡献约17.9%。

在物业收益方面，2016年至2018年间，上述五宗物业收益净额从2.46亿元微升至3亿元，租赁收益总额从3.19亿元微涨至3.25亿元，至2019年上半年，录得物业收益及租金收益分别为1.48亿元及1.60亿元。

而这批底层资产可能还不及招商蛇口商业物业资产的十分之一。

招商蛇口2019半年报数据显示，报告期末，公司拥有可出租土地面积167.67 万平米，出租率96%，拥有可出租物业总可出租面积 317.61 万平米。

其中，大本营深圳的商业物业资产占比很高。申请书资料显示，截至2018年12月31日，招商蛇口仅位于深圳的投资物业价值就达到398亿元，有28个综合开发项目及9个商业开发项目；在深圳海上世界、太子湾、前海妈湾和深圳宝安国际机场、深圳国际会展中心有近1000万平方米的土地。

而资产规模更大的越秀房托的数据是：2019年上半年，越秀房托总营业收入约为9.99亿，旗下成熟型物业整体出租率为96.5%，成长型物业整体出租率为76.9%，实现可分派收入总额约4.24亿元。

显然越秀房托会是招商房托一个可以借鉴的参照物。