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【特写】2019,北京没有“金九银十”

“930新政”将满3周年,9万套限竞房改变北京市场格局。

万科城市之光开盘现场,买房人回归平静和理性。

记者 | 孙梅欣

编辑 | 李慎

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每隔3分钟,纪航都要从座位上起身,看看旁边大屏幕上的摇号数字,有没有轮到自己。早上9点,他就带着媳妇、父母,一同赶到了朝阳规划艺术馆,等待着进场选房的时刻。

8月24日,北京通州的万科城市之光东望项目,在这里第一次开盘。这场号称到场超过2000人的活动,据说是今年万科北京公司最重要的一次集中开盘。

“昨天销售说意向客户有900多组,不过我感觉没那么多。”纪航的号码被排在480多号,然而叫到400号左右时,他觉得场内的人只剩下一半,还有不少是陪同前来的亲属。

临近12点,在等待了近3个小时之后,纪航终于在大屏幕上找到了自己的号码,摇着号码牌和媳妇进入了选房区。他不知道的是,他进去没多久后,这场开盘便宣告结束,最终的摇号定在了500多号。

没有抢房,没有焦灼,纪航的第一次购房经历没有太多惊心动魄:“感觉这一年,北京房价没怎么涨,但也没见跌。像东望这个项目,5.3万元/平方米,也不便宜,但也说不上贵,到位了,咱这种刚需觉得是时候买了。”

家住南城的何阳阳也有类似的感觉,她正打算把一套自住了近10年的两居卖掉,换成一套偏远一些的大户型:“孩子大了,父母又经常来带,空间塞不下。”

之所以考虑现在卖房,是她觉得,最近市场价格基本保持平稳:“不至于我刚把房子卖了,要买的房子就涨价,那钱又不值钱了。现在这样,我也能慢慢挑选慢慢谈价。”

但何阳阳发现,8月末9月初的北京市场,突然冒出来很多上市出售新房:“以前都说‘金九银十’,结果现在好多售楼员都给我打电话,说8月底9月初就开盘,把我暑假带小孩出去玩的计划都打乱了。”

有媒体统计显示,今年8月-9月上旬,北京约有14个项目集中开盘,包括普通商品房、限竞房在内。克而瑞统计的数据显示,8月限竞房供应量超过1700套,商品房供应量超过1200套,成为今年以来新盘开盘最密集的月份。

尽管如此,北京楼市仍然不容乐观。中国房地产指数系统显示,今年8月,北京新建住宅样本平均价格环比微涨0.41%,位列全国百城样本中第44位,二手房价格环比则出现0.02%的降幅,同比降幅达到0.47%。

贝壳研究院的数据显示,8月全北京二手房网签量12050套,环比下降5%,北京链家二手房实时成交环比下降6%。成交低迷导致价格下探,8月成交均价为6.1223万元/平方米,环比下跌1.5%,同比下跌3.2%,连续第三个月出现同比和环比下跌。

新房方面,中原地产研究院的数据显示,8月新建住宅合计签约3059套,环比下降36.8%,限竞房成交1684套,环比大跌43.47%。但价格达到50021元/平方米,环比上升2.3%,但同比去年限竞房均价,出现6.5%的降幅。

多位北京地产业内人士认为,今年以来限竞房的大量上市,使得新房市场竞争异常激烈,部分楼盘虽未明确降价,但也有阶梯式的折扣出现。随着今年国庆的来临,预计将有1个月的时间,楼市集中开盘量会大幅度减少:“可以说,今年北京不会有‘金九银十’出现。”

为了抢跑蓄客,万科城市之光东望的售楼员告诉界面新闻,开盘前一周,售楼处24小时开门营业接待客户:“无论是多晚下班或者多早上班的人,我们都能等到他们的看房时间。”

即便如此,东望所在的通州区,因为有着比北京市区更为严苛的限购政策,因此进一步洗掉了一批意向购房人。纪航告诉界面新闻,仅“要在通州区交满3年社保”这一条件,就把他身边很多非户籍的同事拦在门外:“虽然大家都觉得价格合适,未来也有发展潜力,但购房资格是硬性条件。”

另一家抢跑的则是西城的保利和光逸境。这个位于西四环中路的楼盘,把开盘时间定在了8月末忙碌的周一。尽管如此,这个一共只对外出售280多套房源的楼盘,仍然吸引了大量看房人。周末的看房旺季,即便楼盘内多家代理公司齐上阵,销售员仍有可能要同时接待两组以上的客户。

精装超过8万元/平方米的单价、最低总价也接近千万,这样的报价在周边并不算便宜,但它仍有优势所在:是周边在售的唯一新房,并且是“普通商品房”——这意味着在“限竞房”遍布的北京,买房人少了至少5年才能转手的限制。

实际上,“限竞房”对于购房人的预期有着相当大的杀伤力。以同样在8月中上旬开盘的亦庄项目首创远洋禧瑞天著为例,这个“限竞房”项目,折后实际售价在5.2万元/平方米左右,而仅一条马路之隔、有着相同配套条件的的商品房项目北京经开汀塘,价格则达到5.5万元/平方米。

“不论从开发经验、社区环境,还是物业配套来看,禧瑞天著都胜一筹。”区域内一家中介销售告诉界面新闻,就是因为‘限竞房’,价格就是卖不过竞品。”:“很多人对于资金占用时间长度,以及5年后市场到底如何,心里还是有障碍。”

统计显示,上述近期计划和已经开盘的项目中,超过10个为限竞房。中原地产研究院统计的数据显示,自2016年12月出让首幅限竞房地块以来,截至目前,已成交的限竞房地块达到98块,另有5幅限竞房地块已经挂牌。从统计数据来看,2017年限竞房土地占全年土地出让量的53%,2018年的占比更是高达77%。

“从开发周期来看,去年下半年限竞房就大量上市,今年更是上市爆发期。”中原地产首席分析师张大伟表示,从去年6月开始,截至目前限竞房上市超过4万套。

集中爆发的上市量,和仍然严苛的限购政策,使得库存量持续增加。中原地产研究中心数据显示,到今年8月末,全市商品房+别墅库存量已经达到6.75万套,比2016年3.9万套的库存水平,高出了3万套,限竞房的库存量也超过2.38万套,仅低于今年6月限竞库存量的历史高点。

库存量的积压,使得开发商不得不在价格上做出让步。东望的销售人员告诉界面新闻,开盘前如果缴纳认筹金,可以拿到9.9折的优惠,开盘当日如顺利选房,也能获得一定的优惠,同时一期购房还送精装修;禧瑞天著的销售员透露,目前顺销的89平方米户型,总价在450万元,但各种折扣后,实际报价在430万元左右,优惠了约20万元。

这样的定价水平,在何阳阳看来颇为划算。在她的家乡南京,因为近期有自贸区的利好,原属于刚需板块的江北,新房价格也被一路抬高。“同样的户型面积段,南京一个地段好点的江北楼盘,总价要330万,跟亦庄就差100万,而且也有5年的出售限制。”但在何阳阳看来,亦庄的升值保值潜力显然更好。

但这还没有到竞争最为激烈的时刻。中原地产研究院的统计显示,按照已经出让的限竞房地块计算,到目前为止限竞房的上市量只有目前出让的一半,未来市场还将迎来5万套的上市量。

巨大的库存量将是限竞房们面临的共同问题,谁先开盘,谁就赢得了市场,因此加快上市节点,尽快入市成为限竞房的必要选择。然而如何踩准节点,仍是很大的学问。

合硕机构首席分析师郭毅坦言,由于不能有大型开盘,近2个月的时间里,房企只能顺销,造势预热的空间不大:“很多楼盘的营销节奏只能前置,加快速度,不然只能后错,后两个月的销售压力会更大。”

一家上市房企的北京公司负责人坦言,今年能做的就是“抓紧时间”,提前策划、穿插提效“抢工期”:“即便是这样,每家的节点也不一样,赶不上时间也没办法。”

另外,加大渠道段的有效率,也成为当务之急。链家方庄地区门店的销售小孔就告诉界面新闻,链家和很多房企有项目有一二手房联动,由于最近新房的大量上市,带看新房和看二手房的频率几乎对半分:“以前新房只有2成左右,8成是看二手房的。”

贝壳研究院提供的数据显示,今年7、8月份,北京全市二手房成交量,分别占全市网签量(新房+二手房)的68%和73.9%,而去年同期的水平,则是84.8%和77.5%,二手房在总成交量中的占比在降低。而从过去历史情况来看,北京的二手房成交量占总成交量的绝对主导。

有业内人士表示,由于新房集中开盘后的网签具有延后性,因此实际新房在总成交量的占比会更高一些。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为,限竞房的大量上市,在一定程度上分流了二手房需求,尤其是新房集中供应的五环外,新房成交占比更高。

除了供应量分流,价格上也同样产生分流。许小乐认为,价格的下跌进一步刺激了观望情绪,400万以下刚需房源成交节奏变慢,使得业主对标700万以上换房改善需求也变慢,市场出现负循环,房源成交周期延长至101天,导致二手房“库存量”也在加大。2019年以来,北京市场二手房售量也出现增长。

对于今年9、10月市场的预判,许小乐表示,成交周期会进一步延长,价格下跌会进一步加重观望情绪,这也会倒逼二手房降价,8月份就出现了89.8%的调价房源为降价,为今年以来最高值。预计未来两月,二手房会保持在每月1-1.2万套左右的低温水平,历史情况来看,这是一个会让价格有2%以内月度降幅的水平。

即便在上市量巨大的限竞房中,其分化程度十分明显,少数项目占据了市场大部分的成交。如果后续信贷等政策持续高压,不排除未来市场出现明显价格战的可能。

到今年9月底,“930新政”将正式满3周年。过去3年,这条新政和人们的生活息息相关,让沉浮在楼市里的人们,从报以幻想,到回归理性,让温和的市场成为一种常态。随着新政3周年的到来,北京将迎来的,是一场没有“金九银十”的秋天。

(文中纪航、何阳阳为化名)

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