文｜蓝鲸 石青玲

因一则“全员卖房”的消息，广州房企时代中国(HK.01233)近日成为了舆论关注的焦点。

近日，有市场消息称，时代中国下达的卖房指标，要求从普通员工到副总裁都要完成任务，若在规定时间内完成不了，就会被裁员。

尽管时代中国方面向蓝鲸房产回应称：“没有硬性指标”。但在其不断上涨的成本支出背后，此举看起来似乎并不简单。

规模压力下的全员营销

9月3日，有消息称，时代中国近期向全员下达了卖房任务，要求在2020年1月15日前，普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套。并有网络对话截图显示，若完成不了任务，就会被裁员。

对于上述消息，时代中国对蓝鲸房产回应表示：“这是房企通行已久的全民营销，公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司项目;且裁员信息不实，公司并没有下硬性的指标要求。”

事实上，全员营销最早由绿城中国(HK.03900)提出。2012年，绿城中国遭遇销售困境，时任董事长的宋卫平提出”全民营销“的想法，引入经纪人制度全员卖房，改坐销为行销，尽可能整合所有外部资源进行销售，宋卫平本人也认领了3亿元的卖房任务。这一策略效果显著，仅2012年上半年，绿城就累计取得销售金额约219.5亿元，超额完成任务。

2019年，随着房地产市场下行压力加大，这一方式便被房企更大力度地运用。例如，今年年中开始，阳光城加大了“阳光房宝”的推广力度，鼓励员工、老业主以及外部人士成为注册经纪人，并提高了推荐佣金比例，例如上海阳光城檀悦项目，推荐成交佣金6万一套。

克而瑞研究认为，“全员营销”主要适用于大企业的淡季营销，可摊薄企业开发运营成本、提高项目曝光度，而非被动接受沉没成本。随着市场持续低迷，未来规模房企或重新重视这一模式。

而时代中国此时启动“全员营销”背后，也隐藏着淡季下的业绩焦虑。9月4日，时代中国发布公告称，截至前八个月，时代中国累计合同销售金额约为431.4亿元，签约建筑面积约为289.1万平方米，同比分别增长17.85%、33.16%。

按照年度750亿元的销售目标来测算，时代中国前8月完成全年任务的57.52%，这意味着接下来四个月，时代中国还需要完成318.6亿元的销售额，平均到每个月则是79.65亿元，而其前8月平均月销售仅有53.9亿元。

雪上加霜的是，据多家机构预测，较之于上半年来看，下半年的市场行情更不容乐观。其中，上海易居研究院发布报告显示，2019年8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。继6月后，新建住宅成交量已经连续两个月环比下降。

这意味着，时代中国下半年的“担子”不轻松。

成本不断上涨，暗藏“变相裁员”意图？

行业降温之际，企业内控成本、外抓销售成为大势。

自2018年下半年以来，包括万科、碧桂园、绿城在内的多家房企，悄然开启了对内部架构的调整和重塑，与企业架构调整相伴随的是人员流动的“阵痛”。

2018年9月，万科集团(SZ：000002)对内宣布调整总部组织架构，撤销万科集团总部部门设置，成立三大中心：事业发展中心、管理中心、支持中心。在这之后，万科出现了大规模的人事变动。据万科2019年半年报显示，半年时间内，万科房地产开发系统的员工数量减少了近600人，同时，万科应付职工薪酬中的“辞退福利”费用增加了1420.9万元，同比上涨了55.2%。

企业传递出“控成本、提效”的信号背后，本身存在哪些“痛点”?易居研究院财经评论员严跃进对蓝鲸房产表示：“企业调整组织架构是为了跟市场的发展趋势相匹配。今年市场降温下，企业通过变革组织架构对一些非核心的人员进行裁员或者淘汰，是处于降低成本的考虑。”

这从时代中国的财务情况上亦有明显体现。据其半年报显示，2019年上半年,公司行政开支增加人民币2.84亿元，增幅达65.1%，财报称该增加主要由于集团员工人数上升所致。然而，在报告期内，时代中国合同销售额为人民币312.3亿元，增幅仅为20.1%。

一位接近时代中国的业内人士向蓝鲸房产透露说，目前，时代中国一家分公司，为了提高拿地效率，实行的是双投资总的制度。“行政费用过快增长，这点是企业需要注意的。”上海中原地产分析师卢文曦说道。

除此以外，今年上半年，时代中国销售及市场推广成本、融资成本分别同比增长了约49.9%、74.9%。不断上涨的成本正在侵蚀着时代中国的净利润率，数据显示，今年上半年，时代中国净利润率仅有10.7%，这一水平明显低于行业15%的平均数值。

时代中国是否有意借助“全员营销”裁员，以此减轻成本支出?一位时代中国员工向蓝鲸房产表示：“没有完成指标要被裁这个说法，现在只是听说，集团并未下发正式文件。”

对此，严跃进强调说，如果企业真采取强制的考核机制，从企业管理角度看是站不住脚的，或者说和员工的合同签约的责任义务是不对等的。

截至目前，时代中国是否有假借营销“变相裁员”的考虑，尚无定论。但毫无疑问的是，在这场规模的竞速跑中，时代中国势必还要继续冲刺。接下来，如何保障员工权益，真正达到提速目的，是其眼下必须要考虑的问题。