文 | 观点地产网 钟凯 黄子慢 

香港房地产市场似乎较少喊出“金九银十”的口号，但对于销售节点的把握，两地却表现出惊人相似。

据不完全统计，进入9月份，香港预计有包括中信泰富、新鸿基地产、高银等发展商旗下四个新项目齐推，提供逾2000伙单位，这被当地市场解读为“炽热”的信号。

9月10日，合景泰富与龙湖合作开发的香港启德坊二期项目“尚·珒溋”，也借势向媒体开放。项目总占地约9721平方米，建筑面积约5.3万平方米，其中二期计划计划提供667伙，标准单位包括六种户型，涵盖一房至四房，面积介乎332-1072呎；其中三房占比最多，达47.9%。

这是合景泰富在香港布局的第二个项目，该公司于2017年5月联合龙湖以总价72.3亿港元竞得启德一宗住宅用地。2017年2月，合景泰富还联合龙光地产斥资168.55亿港元投得香港鸭脷洲宅地。那段时间内房企在香港攻城略地，一时风光无两。

如今时隔两年，合景泰富和合作伙伴迎来了收获季节。今年2月消息，项目于1月申请预售楼花同意书，预计可于年中推出，提供667伙。但无论是合景泰富还是龙湖，在2019年半年报中鲜有披露该项目相关销售情况。

在合景泰富的销售版图中，香港尚·珒溋项目占据了一定地位。它连同杭州临平项目、苏州太湖新城项目、无锡天宸悦府、广州朗云花园等20个项目，是下半年预计推售的重要资源，合景泰富预计下半年内可售货值达人民币1000亿元。

因此并不难理解，双方公司的营销团队在推介尚·珒溋时，频频提及项目附近的启德河景、启德地铁站、双入口设计、户型多样性等亮点的目的。

观点地产新媒体现场了解，合景泰富集团市务及营销总监(香港及海外)张诗韵指，冀望临近中秋节开放示范单位，主要为展示项目的设计等；龙湖集团香港项目营销总监黄少鸿则表示，项目短期内会上载售楼书，有机会月内推售。他们多次表达类似“对项目有信心”的观点。

对于项目定价，上述团队却始终守口如瓶。无论与会媒体如何提问，他们均以“视乎市场情况再决定”应付。

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定价策略始终是围绕在启德尚·珒溋项目推介会上的高频词之一，反映出房价依然是房地产最敏感的元素。过去几个月香港社会性因素的影响，也加剧了媒体对“是否降价”的关注。

观点地产新媒体了解，在现场，有媒体追问项目团队，“市场情况”是指何种情况？待黄少鸿回答系指“短期内其他竞争对手推盘”后，他们索性抛出那个疑问：“最近社会事件是不是对开价有影响？”

对此，黄少鸿一开始有意回避，片刻之后才回复：“香港始终地少人多，供应量比较少。”他转而强调：“我们对（项目）前景也非常有信心。”

类似的问题也被抛给了张诗韵，她从买房的低频高价属性分析称，置业是一种长期考虑，当中要考虑到一些经济因素、个人负担能力、项目户型、项目位置等因素，因此不能局限地看今日状况。

张诗韵同样试图传递信心：“现时最影响买家判断的是息口问题，息口现在是在减息周期，可以预示中长期都是一个低息的环境，对于买家部署自己的安排有一定帮助。”

今年下半年，美联储宣布调低0.25厘，为逾10年来首次减息。当时香港美联物业方面表示，虽然预期香港今次未会跟减，但低息环境将进一步延长，对楼市起支持作用。

至于目前的香港楼市，尚·珒溋项目团队仍表达了看好的态度。张诗韵回应称，香港楼市从1月起连升五个月，最近两个月只是轻微下跌。她认为市场需要合适的调整才适合长线发展，否则很快出现断层的负担能力。

张诗韵进而回应，香港1-7月一手房大概是1.8万宗成交，二手房也有2.6万宗成交，这和过往没有相差太远。现时投资者较为谨慎，但市场上仍存在用家的需求，所以对于整体市场不会有太忧虑的情绪。

此前8月份合景泰富中期业绩会上，该公司主席孔健岷也表达过类似观点：香港整体需求比较大，近期楼市虽然价格有所调整，但推盘还OK，楼市还是不错的。

在推介会的最后，尚·珒溋项目团队终于正面回应媒体关于定价的问题：“其实不一定是定价便宜就能促成成交，要视乎当时的供应量，以及合乎当时的市价。”

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合景泰富、龙湖团队并不是唯一表达乐观情绪的群体，其它推盘的发展商近期亦有相似表态。

9月4日，高银金融集团市场策略及销售总监陈秀贤表示，香港社会气氛问题等属于短暂性，旗下何文田豪宅项目不久后将推出市场；9月9日，宏安地产执行董事邓灏康同样表示，香港住宅刚性需求强劲，楼价料平稳发展。

但持谨慎甚至相对悲观态度的案例亦不在少数。8月份，包括长实旗下波老道21号豪宅项目，新鸿基地产旗下港岛西半山豪宅陆续暂缓推盘。在该月内的中期业绩会上，某千亿房企董事局副主席兼执董甚至庆幸地表示，公司旗下的香港项目并未在今年推盘。

仲量联行指，全球宏观经济环境不明朗，加上香港社会气氛，影响房地产市场气氛，下半年推盘速度有所放缓，7月和8月合共只有4个全新楼盘登场。中原地产发布数据称，8月份香港十大蓝筹屋苑的二手买卖合约登记录得165宗，创2019年以来新低，总值13.57亿港元，创2019年次低。

按照市场预测，下半年香港最多有1.6伙新盘单位推出，料会审慎定价。这种预测很快在发展商的推盘策略上显露部分端倪。

观点地产新媒体了解到，在合景泰富、龙湖尚·珒溋项目推介的同日，9月10日，新鸿基地产旗下汇玺第5期公布首张价单，定价767万港元至5041.9万港元，价单呎价24,985-33,324港元，90天即供最高20%折扣。新鸿基另提供现金回赠或家具优惠。

粗略计算，新鸿基汇玺第5期折后单价19,988港元至26,659港元，该价格较2018年8月汇玺第3期重推时2.17-2.88万港元为低。

对此新鸿基地产副董事总经理雷霆回应称，近期楼市稍为放缓，所以将汇玺III预期价钱调低，与两年前汇玺II首批价钱相若。他还重申，项目是合理价钱推盘。

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一些第三方机构对2019年全年楼市的预测，在严谨的同时仍透露悲观气息。

9月10日，戴德梁行发表对香港住宅及物业投资市场的相关报告。观点地产新媒体了解，该机构大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，第三季度香港楼市转差，住宅成交量价齐跌至接近首季的水平，6-8月每月的成交宗数均少于5000宗，较5月份的8208宗明显减少，原因主要是“内忧外患的影响”。

戴德梁行预计，在市场气氛趋向审慎的背景下，9月住宅成交量将维持在大约4500宗的水平，其中二手成交的跌幅会较一手明显。

陶汝鸿甚至抛出了一个断定楼市继续下行的预测——

“供应量落后于预期及息口低企，对仍对楼价有支持作用；但外围因素及社会气氛影响下，后市楼价有下滑趋势，若社会情况持续，料年底前楼价将再跌5-10%，令全年楼价升0-5%。”

莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文，同样向观点地产新媒体分享了自己的研究成果：“以近日社会情况及市况计，估计未来数月会向下调整约5%。但2019全年仍有少许升幅。”

在市场受限的情况下，发展商的推盘策略陆续集中在刚需层面。林浩文表示，估计发展商未来数月主要推中小型单位为主，未来几个月一手表现仍会比较突出，占整体成交3-4成。但2019年全年一二手成交量只有约5.8万宗，中产会面临较多不稳定因素。

至于豪宅，他认为仍需等一段时间，市场才能逐步消化。他续指，香港发展商一般负债很低，不着急推出市场。

观点地产新媒体了解，除了上文所提长实、新鸿基旗下豪宅，此前合景泰富也宣布旗下鸭脷洲项目推迟至明年入市。该项目是合景泰富与龙光打造的豪宅项目，今年初曾预计最快于3月申请预售，预料提供约300伙。