昨天上午，一则土地最新出让公告惊动深圳楼市。
9月10日上午，深圳市土地房产交易中心发布公告，前海桂湾两宗地将于10月22日招标出让。
其中一块商业用地T201-0123宗地为“前海国际金融交流中心”建设用地，另外一块T201-0125宗地包含住宅、办公物业、酒店、商业等。
上图是6月24日那场被誉为史诗级土拍一次性出让5宗居住用地之后，深圳再次迎来一次住宅用地的出让，而且这次是发生在前海！
而此前的2018年全年，深圳一共出让了20宗商业用地，大部分集中在前海桂湾片区。
不过此次本次两宗地采用招标出让形式，有别于以往的挂牌出让形式，采取综合评分法，总分100分，其中，商务标51分，技术标33分，资信标16分。从源头上杜绝了类似624土拍那样的“地王”出现，也表明了官方不希望前海房价出现大的涨幅的管制预期。
出让宗地基本情况
01
T201-0123宗地出让情况
T201-0123宗地位于桂湾片区一单元，土地用途商业用地，土地面积50052.16平方米，总建筑面积136310平方米，投标保证金10亿元，土地使用年限40年。
部分出让条件：
1、该宗地不得分宗。会议、酒店和商业物业限全年期自持，公共配套产权归市前海管理局，由中标人建成后无偿并无条件移交政府。
2、T201-0123宗地用于建设“前海国际金融交流中心”，目前已进行了建筑设计方案国际招标，为带设计方案出让。
3、主体建筑物的性质为：会议中心、酒店、地下商业。其中酒店50000平方米（其中地上48500平方米，地下1500平方米）、会议中心80000平方米（其中地上71000平方米，地下9000平方米），地下商业面积6000平方米，公共配套310平方米（包括中型接入网机房250平方米、其他60平方米）。
4、中标人须按照其投标文件中的承诺引入符合条件的企业、达成税收强度指标、维持高标准的物业运营并举办相应场次的国际会议。
02
T201-0125宗地出让情况
T201-0125宗地位于桂湾片区一、三、四单元，土地用途综合用地，土地面积86638.74平方米，总建筑面积622020平方米，投标保证金10亿元，土地使用年限50年。
部分出让条件：
该宗地30万平方米办公物业及中标人承诺自持的办公物业自签订《出让合同》之日起40年内限自持，自持期满后限整体转让；其余未承诺部分办公物业限整层转让，且最小销售单位不得少于500平方米该宗地允许分期开发，最多不得超过3期。住宅允许分割销售。酒店限整体转让。地上商业限整体转让；地下商业限整体转让。
土地性质为商品房。主体建筑物的性质为：办公、住宅、酒店、商业，其中办公(含物业管理用房等)面积400000平方米、商业面积72000平方米（其中地上商业52000平方米，地下商业20000平方米）、住宅80000平方米（含物业管理用房）、酒店45000平方米、公共配套25020平方米（包括国际通讯机楼22000平方米、公交首末站2400平方米、公共厕所120平方米、垃圾转运站500平方米）。
商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。
划重点
该宗地总建筑面积622020平方米，住宅80000平方米。
什么概念？8万平米的住宅建筑面积，相当于2016年地王、半个龙华金茂府的体量！
2016年深圳可售的居住地供应仅仅125公顷！
2017年深圳可售的居住地供应仅仅为168公顷！
这也是6月24日那场被誉为史诗级土拍一次性出让5宗居住用地之后，深圳再次迎来一次住宅用地的出让，而且这次是在前海！
前海周围房价不能反映真实价值
众所周知，前海合作区范围几乎没有出让过可销售的宅地。
2013年，深圳前海管理局副局长何子军曾对外表示，原有企业之前拥有的土地原规划用途为工业用地，但根据前海目前的规划，合作区内所有土地将全部转为商业用地、住宅用地。
同年，深圳市前海管理局今日正式公布了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》。办公、商业、公寓、酒店和商品住宅等经营性用地采取招拍挂等公开方式出让。
官方公布的前海三区工作人口52万，居住人口是23-25万。
上图可以看到前海三区的总建筑面积为2565万平，其中商业+办公+酒店建筑面积为1632万平，占绝对的大头，公寓建筑面积345万平，居住类建筑面积只占266万平，此处的居住类包括保障房和住宅。
未来，大概有75万人口要进入前海工作、生活的， 前海真正规划的居住面积也仅150万平米，远远满足不了75万人的居住需求。
前海自贸区虽大，但目前却不具备很多的居住功能，这是妨碍前海片区房价引领的阻力之一。
目前前海区域内基本以写字楼和商务公寓供应为主，已经存在的商品房住宅本身也不具备太大货量，这也是前海被外界质疑和诟病的地方。
更多的是外围伪前海板块或许大前海板块在炒作，本身同样不具备真实反应前海房价的价值。相反，前海房价干不过后海、甚至有被宝中超越的可能。
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