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【专访】戚金兴谈杭州楼市及海外开发

戚金兴被视为杭州楼市的“二哥”,他的滨江集团已成为仅次于绿城的杭州最重量级开发商。在“老大哥”宋卫平进退失据时,戚金兴开始采取更稳健的策略,希望仍能在杭州城头为浙商竖起一面旗帜。

图片来源:东方I

这一天的杭城依旧阳光明媚,庆春东路38号滨江房产集团办公室里亦温馨不已。灯光打在淡黄的大理石地面上,滨江集团董事长戚金兴坐在宽大的沙发上,头发梳理得井井有条,蓝色衬衣闲适但不失稳重。

在杭州的房产大佬中,53岁的戚金兴背景有些另类。他的滨江集团是邓小平南巡讲话的产物——1992年,曾做过杭州市江干区乡镇企业局科长的戚金兴,8万元起家创办了滨江集团,幸运地踏上了中国房地产的顺风车。之后,滨江完成国有企业转制并且登陆A股,戚金兴借此实现了个人财富的高速增长,凭借超过50亿元身家进入了福布斯富豪榜。

戚金兴用了近20年,将滨江带到了杭州第二,不管是规模、品质还是声誉,在杭州都仅次于绿城。他因此也被视为杭州楼市的“二哥”。这个“二哥”如今越来越有自信在品质上与大哥绿城较量,也让杭州成为了中国对于房产产品要求最高的城市。2014年,滨江的销售均价超过了绿城和九龙仓,成为了本地最重要的豪宅推手。在杭州主城区,滨江每卖出3套房子,就有两套是豪宅,主导的武林壹号更是号称“杭州第一豪宅”。而据杭州透明售房网显示,1-7月,滨江集团合同金额超过120亿,超越绿城、万科,暂居第一。

界面新闻您做滨江二十多年了,一步步把这家企业带上了杭州房产二哥的位置。这些年来很多杭州房产老板都把企业卖掉了,但您是怎么保持做企业动力的?

戚金兴:我自己有3个幸福指数。30年前,我是乡镇企业局建筑科的科长,建筑行业都认可,这是我工作幸福指数最高的时候;第二阶段,在1999年滨江转制,不管怎样,在给我创造财富,经济幸福指数很高;现在的幸福指数,就是社会认可度。我自己感觉,做好的产品,经营好企业,是其他任何东西不能取代的。

我是不会退的,这辈子活着是不会退。但是工作会有所改变。我给自己规定,30岁一个礼拜锻炼7次,40岁到五十岁锻炼6次,3年前变成不少于5次。我每天挤出1个小时锻炼。夏天游泳,其他季节去健身房竞走5公里以上。

2008年上市以来,我可能是企业家中少有的每个月休假一个礼拜,6年多了。休假又是考察、了解、学习等等、我原来旅游是一个省呆一个礼拜,现在是一个省份分若干次旅游,比方说广东,一次走韶关方向,一次汕头汕尾揭阳方向,一次是往湛江这个方向。

60岁-70岁不干活是不可能的,原则上两个礼拜工作,两个礼拜学习和考察。这辈子摊上这个事,不工作是不可能的。我现在很轻松,一个工程就3个节点去一下:开工仪式、结构完成样板房检查、验收。如果每次都1个小时,一个项目我3个小时就够了。董事长真的不干事是不可能的,我这辈子活着就不可能退了。

界面新闻:这两年您走了不少地方。哪些旅行对您经营企业有借鉴意义,或者让您印象非常深刻?

戚金兴:国内你说得出来的地方我都去过。我先说国内的,我2010年的9月份去的鄂尔多斯,一下飞机,朋友介绍说这里房子如何好销,初始有点纳闷,怎么有这样好的地方——房子出来就抢光。

但深入交谈了解以后发现有问题,我通过分析人口、开发企业、供地和融资情况,就跟朋友说,你抓紧速战速决,或许还有解脱的机会。这里没有支撑点,经济没有可持续性——地比浙江大,包括牧民在内人口只有145万,不可能支撑那么大的一个楼市,人口导入性也不强。银行贷款总额不到1千亿,社会贷款额高达3-5千亿,完全是一个倒置的社会,倒置的金融市场,这种情况下,房地产发展是不可持续的。后来果然过了半年就崩溃掉了。

国内的很多城市,比如哈尔滨,一个项目就是上百万平方米。贵州是最怕的,一个县城土地供应都是几千亩、上万亩。所以国内的一个体会就是,不少城市供求关系严重失衡,看得越多心里越慌,这不能不引起了我的警觉。

国外的话,我去过日本3次,两次旅游,一次考察。美国第一次是97年去旅游,08年后每年去一到两次。2008年带了我们上市公司团队的人去了。那时候美国受次贷危机的影响,金融、房产是一塌糊涂的。但是很奇怪,美国四个城市不仅仅不降,而且反而上升:纽约、洛杉矶、旧金山还有夏威夷。

就是因为华人置业多。我在那边专门开了一个会,开会以后我决定把所有的资金都用来在国内拿土地,理由是什么?中国人不仅仅把房产居住的一种需求,更多地还有投资和保值、增值需求。我自己认为华人不分穷人富人、不分境内境外、不分过去现在,都有这个需求。

最近到美国又有新的体会。我去主要是考察投资,准备在美国西雅图和曼哈顿开展合作。我主要考虑企业的国际化、资产的国际化、企业资产的安全程度。这3点我回来就做,是坚定不移的。这是犹太人的做法。曼哈顿大部分的土地都是犹太人掌握,控制美国人的大多数优质土地,他为了吃一块土地等了80年,可以有那么大的毅力,而且不是一个人在等,是一个家族在等。

我自己感觉中国人要等,有种动物叫大蜥蜴,在河边等着牛来喝水,然后腿上咬一口,它的唾液中有大量的细菌,这个牛活不长了,短则几天,长则几十天就死掉。它咬过以后就跟着牛,等着牛倒下。

回到滨江,针对中国现状,在这样一个经济、行业和市场环境中,我们今年要保守一个等级,企业总体目标从稳健有进改成稳健,企业经营从原来的稳健改成安全,财务从原来的安全改成保守,以这种姿态确保企业安全运营,等待更好的发展时机。

在这样一个战略指导思想下,我们要做到两保持,两下降。第一是销售保持,保持在150亿左右,这个是长期保持行业、市场及区域地位的关键;第二保持现金流,这是企业的生命根本。两下降是库存下降,贷款下降。我们最高峰的时候有70亿贷款,去年控制60亿内,今年我们已经控制在50亿之内了,明年40亿以内。库存下降就是要加强合作和代建,保持公司正常的销售量,用合作和代建来取代我自己的库存下降。我手中的项目现在有600亿,自己的300亿,合作和代建300亿,今后有可能变成自己的200亿,合作和代接各200亿,这样一个结构就很安全了。

界面新闻:美国开发房地产跟国内的环境不太一样,现在处于一个上升的阶段,资产比前两年升值了很多,这个时候去是一个好的时点吗?

戚金兴:现在应该说是较好的时间,万科也过去了,国内很有优秀企业都已进入国外市场。对于我们来说,进军美国这不是某一个项目,是整个战略布局,因为你迟早要过去的,不可能等到2020年我再进去。还有一个原因就是在这两年,美元有很大的概率升值。

界面新闻:除了稳健和出海,滨江未来还有什么规划?

戚金兴:做稳的同时也区域拓展,增强服务,原来我们仅仅是服务于业主,服务于客户,今后要服务于行业,还要服务于社会和投资者。即在传统意义上为业主造房外,还有利用企业的品牌优势,通过合作与代建的方式,为行业内的同行服务。

第二,产业延伸。最近我们在探讨新颖小镇建设,即开发集文化小镇、旅游小镇、休闲小镇、养生养老小镇为一体的小镇。具体项目有望年内实质性落地。

第三,从2015年开始,公司成立投资部,对非房产进行投资。我自己对企业未来的规划就是做长生活房产、做稳房地产,还有做好投资。

界面新闻:对杭州楼市今年怎么看?

戚金兴:作为行业从业人员,没有悲观的权利,我是总体稳健、谨慎、乐观。对于杭州的市场,有喜有忧。喜的是,今年1-7月,杭州楼市总体应该已走出低谷,公司旗下楼盘销售很不错,忧的是,供大于求的矛盾没有消失,有些板块和区域这个问题还是很突出。

界面新闻:在去年,绿城风风雨雨。联想过去的南都地产等公司,为什么杭州的房产公司总是会出现这种状况?

戚金兴:过去10年浙江的房产企业起起落落,这有改革开放滞后的原因,也有急功近利的原因,还有政府的原因。我到广州星河湾参观,到现在为止,星河湾还有几百亩优质的土地留着。杭州呢,土地就像一块豆腐,切成豆腐丝了。碧桂园你去看,土地都是几千亩几百亩。2003年左右,我们浙江总资产前十位房地产企业的加起来不如广东一家。

这其中的原因。第一是广东的改革开放早,他们的积累比我们早。第二是政府培育企业的综合能力不够,小孩子有一个培育过程,但是我们浙江的,特别是温州一带的,有的是初中辍学创业。这样导致文化的基础不够。我觉得企业也是一样的,培养一定要到大学毕业,甚至研究生、博士生走向社会。第三个原因,我们有的浙江的企业家有时候会自信过度、甚至自恋、自大,某种程度上说,急功近利。

2003年,浙江省第一次评“10大浙商风云人物”,杭州市第一次评“10大房产运营商”。10年来,这些企业1/3不干了,1/3边缘化了,剩下的1/3还有一点战斗力。这10年是中国房产的黄金10年,大家发展不算什么,守得住才是关键。

界面新闻:去年融绿事件纷纷扰扰之时,你有没有和宋卫平沟通过什么?

戚金兴:去年5月老宋发公开信说要卖企业之时,我给他发了个信息,“15号听说你要转让股份,我不敢想,也不敢说,今天看到你的公开信,我可以胆大的讲,一个全国行业品牌的领导者,在企业辉煌的时期,敢于退出,你是中华第一人,也是华人企业家值得学习的榜样,更是所有中国人值得尊敬的。滨江这几年,上市是你鼓励的结果,产品是学习你的结果,今后我一定把企业做稳,产品做精,不辜负你的关心,再次向大哥致敬。”

宋总后来又回来了,新闻界认为我最欢喜。因为浙江的本土品牌进一步加强,我孤军作战不行,他回来以后,可以抱团取暖。

宋总是很理性的人,我很了解他的。我们项目合作,他一定要做四季酒店来衬托楼盘,我做了他两年工作。最后一次,我说第一杭州已经有一个四季酒店了;第二,对于房产企业,酒店不在于多,在于精。我反对酒店规模搞很大。我说你是大哥,产品怎么弄,听你的,但是经营一定要听我的。最后他同意了,说明他是讲理的人。

界面新闻:绿城和滨江的不同有哪些?

戚金兴:我和宋总说,论产品,绿城的外立面漂亮,滨江的户型好,装修环境、物业管理和配套设施平分秋色。

企业方面,论知名度,影响力,规模和品牌,绿城比滨江要好;但滨江胜在企业稳健、团队稳定。同样产出一个楼盘,滨江的人员是绿城的1/3。工程成本的控制方面,我谦虚地说,绿城成本比我高,绝对要高10%以上,

界面新闻:那成本控制怎么做到的?

戚金兴:这个有很多的原因。抓成本不是换材料,因我是设计、施工出身,这主要是从基础开始,这是我的强项。我们已经形成成本控制标准化了。与国内其他优秀企业比,我们在保证品质的前提下,仍有优势。

财务成本方面,近五年来,由于我们信誉好,销售回笼资金不错,能从银行贷到比同行利率更低的款项。还有,滨江的管理人员精干,基本上只有同行同等销售规模人员配比的1/3。我的理论是一个认真的人管两件事,胜过两个人管一件事。

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