文 | 界面四川 王燕

便利店、麻将馆、汗蒸馆、美容店、培训班、公司……这些本该出现在商业区、写字楼的商用空间，如今不少却“藏身”住宅区，住宅变成了“商用房”，成都不少小区都出现了这样的现象，周围业主不堪其扰。

住改商的存在是否合理合法？如果影响了周围业主正常生活，他们应该怎么办？

屡禁不止的住改商

事件1

近日，成都一别墅区内有人开起了餐厅，产生的油烟给附近居民带来巨大困扰。有相关女子称，虽然被投诉三个月，但依然能够照常营业。目前，此事已经上报给相关部门，经过调查，这家餐厅没有营业资质。而该餐厅负责人却称没有对外经营。律师表示，该餐厅已涉嫌多重违法。

事件2

居住在一环内某品牌开发商项目的业主，同样面临类似烦恼，小区酒店民宿泛滥，业主甚至在楼栋内发现了布草间。今年6月，业主发起了一次集体签名活动，希望通过业主团结的力量将在纯住宅区内的酒店民宿“赶出”小区，让小区住宅恢复平静。

事件3

而在高新区金融城核心地段，价格约4万/平米的豪宅内，同样出现了类似问题。在携程上搜索华商交子公馆，发现其间营业的酒店有11家，单日入住价格最低353元，最高达1300元，房源共计有536间，规模最大的酒店，其房源数量有120间。

这些，只是成都住改商项目中的“九牛一毛”，在成都，住宅改做商用空间的现象层出不穷，从老旧的大型社区到新兴的高端平层，常常能够见到住改商的“身影”。

比如已经成为成都好吃嘴们理想的私房菜集中地和各种酒吧、婚纱、珠宝集散地的朗御，早已不是当初那个比肩纽约、巴黎豪宅的成都城市豪宅，反而摇身一变成了商业中心。住改商之痛，也让朗御这个项目长达9年之久都还没卖完。

再比如从传统五城区到城南高新区的各类老旧社区、安置社区，楼下已经被小超市、麻将馆、中医馆、快递集散等“占领”。在二环内的蜀都花园就发现了韩式汗蒸养生馆、和中医馆、红运房产等店铺。在武侯区的华宇楠苑，也发现了可以打机麻的住改商空间，还有售卖纯粮酒的地方。

甚至温江的别墅小区，也出现了英语培训、私人影楼等住改商现象。

住宅可以改变为经营性用房吗？

层出不穷的住改商案例，让周围业主不堪其扰。那么，住宅可以改变为经营性用房吗？需要满足什么条件？

根据《中华人民共和国物权法》（第七十七条），业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（第十条），业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（第十一条），业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

根据《成都市物业管理条例》（第四十八条），“业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。”

根据《成都市城乡规划条例》（第三十三条第三款），任何单位和个人不得缩小居民区公共配套设施的建设规模、降低建设标准、改变其性质。

这意味着，住改商须符合遵守法律、法规以及管理规约，以及经有利害关系的业主同意两个条件，同时还须依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。

而实际上，目前市面上存在的大多数住改商空间，都不满足“经有利害关系的业主同意”这个条件。

住改商带来的治安、消防、环境卫生、邻里矛盾等问题已经屡见报端。这种行为严重损害了其他业主的合法权益，给小区的安全、秩序、环境等日常管理带来很多影响，影响小区整体居住感受。

小区住改商太多，业主怎么办？

如果小区存在经营性用房，且数量不少，业主怎么办？

根据《成都市物业管理条例》（第五十条），物业服务企业或者其他管理人发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。

未遵守法律、法规及管理规约，或是未经有利害关系的业主同意，这种情况下住改商是违法行为，不管是擅自进行住改商还是在经过部分业主同意下进行住改商，这样的行为都是违法的。

如果生活中发现有邻居住改商，此时可向社区或物业公司反映，由社区代表业主联合物业公司开展清理，仍无法解决的，便可拿起法律武器，向法院提起诉讼。