文 | 正解局

很多人大概都看过类似的新闻：广州市天河区一套商品房，评估价929万，起拍价仅595万，足足低了334万。

法拍房为什么便宜？又暗藏着什么坑？

1.法拍房，不为人知的商机

法拍房是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。

绝大多数法拍房之所以被拍卖，是因为房屋的原业主欠了钱。拍卖后的钱款，用来还钱。

除了欠债还钱之外，还有一种房产来自司法没收。比如，有贪官被查，个人财产被没收，名下房产进行拍卖，变现后钱款收归国库。

另外，有一类法拍房在现实中较少见，就是无主财产。理论上，如果有无人认领的房产，法院也会在拍卖变现后将钱款收归国库。

近年来，法拍房数量越来越多。某选房平台的数据显示，2013年全国仅3630套法拍房网拍，而2018年达到47万套，市场规模增长超130倍。

（2013年-2018年全国法拍房挂拍数据汇总）

根据阿里拍卖的数据，2019年中国一线城市法拍房成交数量，同比上升一倍。

（一线城市法拍住宅用房数量情况表）

越来越多的人关注法拍房，说到底还是因为法拍房很便宜。

2019年7月1日，一则法拍房司法拍卖消息发布。北京市大兴区的一套两居室商品房，市场价约360万元，起拍价仅237.5万元，便宜了近120万，差额几乎可以在二线城市稍偏远的地方买一套两居室。

这个例子非常典型。根据6月份有关成交数据来看，法拍房的成交价格一般是市价的三分之二。

买套房子，一入手就赚了三分之一。套利空间如此之大，岂能不让人心动？

2.法拍房便宜之谜

去年6月12日，南京法院拍卖了一套别墅，市场价1000万元以上，起拍价仅435万元，最终以786万成交，便宜了近300万元。

（成交价格）

之所以这么便宜，是因为这栋别墅发生过命案。

上面的案例属特殊情况。法拍房便宜主要是由拍卖的程序决定的——

法院查封-第三方出房产评估报告-拍卖-交保证金-竞拍-拿成交确认书-交尾款-出司法裁定书-解封-审税-过户-拿产权证

（法拍房流程）

国内司法诉讼的周期比较长，从法院查封到第一次拍卖常常需要一到两年时间。

所以，法拍房第一次拍卖的价格也就是一年前的市场价，绝大多数时候这个价格远低于当前市价。

如果法拍房第一次竞拍流标，法院将启动第二次拍卖。第二次拍卖的价格一般是第一次拍卖的八到九成；如果第二次竞拍也流标，法院会再打八到九折进行第三次拍卖；如果第三次拍卖仍然流标，法院将不再委托拍卖行拍卖，而是由法院直接变卖。

变卖又分为两个阶段。第一阶段由购买人自由报价，价高者得；第二阶段由购买人自由报价，债权人对报价满意才成交。如果法院变卖也没成功，那么房产直接抵给债权人。

在所有的流程中，法拍房都处于不断降价中。这就是法拍房为何到手后如此便宜的原因。

3.法拍房的那些坑

法拍房是真便宜，但坑也不小。

2018年3月，某购房者以369万元拍下一处房产，事后经计算发现税费高达242万元，其中土地增值税就高达218万。

（税费清单）

本来想捡便宜，一不小心做了接盘侠。这种“捡漏”变“添堵”的事情，在法拍房中屡见不鲜。

除了隐形的税费之外，法拍房的风险还有不少。

高额税率。

法拍房税费一般与当地二手房交易税费相同。以下四类会产生较高的税费：（1）公司产权的房屋，主要会产生大额的土地增值税；（2）存在遗产继承的房屋，会产生遗产税（3）非住宅性的和土地性质为划拨的房屋，可能需要补交一定的土地出让金。

房屋状况的未知性。

由于原房屋业主大多因无法偿还债务被迫拍卖房产，所以法拍房的房产情况千奇百怪。基础设施被人为破坏、写满“欠债还钱”的红色大字的房子等，都是时有存在的。

（新闻报道）

上家的不确定性。

上家不知在何方——过户无法实现，无房产证；上家支坏招——无法正常居住，搞不好前房屋主人还住在里面无法腾退；替原主人“还债”——不少购买者反映，过户时物业、水电及其相关滞纳金款项巨大。在绝大多数司法拍卖的公告里，都会写明“法院不负责清场和交付（腾房）”。万一碰到了，只能自己吃哑巴亏。

长期租赁的刁难。

前房屋主人以房屋出租给他人为由，表示房屋暂时不能被新主人使用。根据相关规定，这是完全合法的。“买卖不破租赁”，为的是保护租用者的权益。

贷款额度小。

比如：购房前申请贷款时，银行回复可贷60%，后拍卖成交，银行说仅能贷25%，理由是成交价格已超过普通住宅的上限，为非普通住宅。

保证金不予退还。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》：拍卖成交后受买人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务（一般是评估价的10%）

户口迁入难。

虽然绝大部分地区法拍房不受限购政策的约束，但有些地方政府明文规定，“法拍房”不执行户口迁移的政策，尤其在一线城市表现明显。

4.把控风险，理性“捡漏”

了解了法拍房的风险点，想要把控风险就有的放矢了。说到底，就是要在购房前充分收集信息。

首先要仔细研究拍卖公告。想捡便宜，就得花功夫。

拍卖公告中的评估报告，一般对拍卖标的物权属、现状、价格等都有一个比较准确的描述，竞买者可以快速了解房屋的状况。其他相关的权利属性、瑕疵说明，比如准备拍卖的房产是否有承租人、是否设有抵押权等情况也会提及。这里面涉及的术语可能比较多，有不懂的，可以一边看拍卖公告，一边求助度娘。

（法拍房公告）

干啥都离不开政策。可以直接去房屋所在地的房产交易中心进行咨询，主要了解房屋的来源，土地性质，以及相应的税费等。千万要把这些支出也计算入购房成本中，做到心中有底。

房子是咱自己住，实地勘察房屋状况肯定少不了。早中晚、雨天晴天都要去看。

除了房子本身的状况，还可以去物业问一下水电网气的欠款情况，跟周围邻居问问房子内部的情况。腿勤快，嘴也得勤快，多跑多问。

如果还带租约的，可以想办法让租户腾退。比如，如果租赁合同是在房屋被查封后签订的，可判为无效。根据法规，被人民法院采取冻结、查封的财产，其财产所有人即丧失了对该财产的处分权，因此在法院查封后所签订的租赁合同是无效的。

另外，发动自己的关系网，尽可能了解上家的情况，别让上家出幺蛾子。记得一定要与正规银行签约，提前询问是否可贷款、贷款的额度、交付余款时间等相关购房款问题。

买房难，买二手房更难，买法拍房难上加难。法拍房有风险，购买需谨慎。