文｜黎珏伶

数年的等待换来价值翻倍，光凭借着土地升值的红利，开发商就能赚得“盆满钵满”，这就是土地的“诱惑”。

9月11日，达力集团（00029.HK）发布一则“有关圳华强制清算土地置换的最新情况”公告。这份公告看起来毫不起眼，实际上与佳兆业（01638.HK）密切相关。

公告显示，由达力集团持有49%权益的深圳圳华港湾企业有限公司（以下简称“圳华”），拥有两幅土地。第一幅土地A由圳华持有及拥有，并与政府签订了土地使用权出让合同书，占地面积约为17.2万平方米，土地用作客运码头、游艇会所、住宅及配套设施，可发展的总建筑面积约为31万平方米(包括约3.4万平方米用作客运码头及约6000平方米用作游艇会所)，作多用途发展。

第二幅土地B占地面积约为15.9万平方米，圳华并未就其开发权与政府签订土地使用权出让合同书，仅向相关官方机构支付年费而获得占用及使用权。

深圳市规划管理局与圳华已同意安排土地置换。圳华将向规划管理局移交现有土地A，规划管理局将向圳华补偿位于后海大道以东、蛇口新街以南、中心路以西及望海路以北的一幅于深圳南山区东角头的土地(新土地)，并无需支付额外地价款。

并且，圳华将向规划管理局移交现有土地B，两者均须遵守该协议书所载的条款及条件，并经磋商可获得补偿以清拆现有土地上的楼宇及建筑物。

圳华得到的这幅新土地，占地面积将约为11.1万平方米，土地用作住宅、商业用途(包括办公室)及配套设施，可发展的总建筑面积约为39.5万平方米，作多用途发展。其中，住宅为26.5万平方米，商业酒店为11万平方米。

从地图上看，这幅蛇口东角头地块称得上“绝版”地块，靠近东角头地铁站，最靠近的二手房楼盘包括澳城花园、翡翠海岸等，在深圳贝壳找房网上挂牌均价分别约为12.39万元、18.53万元，周边的新房有半岛城邦四期、万科蛇口公馆、枫叶望海公馆等，均价9万元/平方米以上。

达力集团成立于1992年，是一家专攻高档住宅、商业、商场物业发展及投资项目的房地产公司，前身为香港上市公司中华船厂，目前主要靠出租上海裕景国际商务广场、北京尚街购物中心、北京国际创展中心这几个项目获得收入。

菲律宾华人首富陈永栽是达力集团的最大股东。公开资料显示，陈永栽出生于1943年，祖籍福建，是菲律宾的烟草大王、啤酒大王，拥有菲律宾航空公司，并且是菲律宾国家银行的最大股东。他的产业还涉及房地产、酒店、化工、畜牧养殖等行业，总资产超过百亿美元。

除了达力集团，圳华的另一大股东为深圳市航运集团有限公司（以下简称“深圳航运”），持股51%。深圳航运则由深圳市鸿利金融投资控股有限公司持股70%、深圳市投资控股有限公司持股30%。

深圳航运成立于1982年，原名“深圳市航运总公司”，于2007年改制完成，已经形成以航海运输为龙头、滨海旅游与港口营运为辅助的业务模式。从2012年起，佳兆业开始收购深圳航运的股份，2015年一度将深圳航运出售给香港“玩具大王”蔡志明的旭日国际集团。

佳兆业在2016年年报中曾表示：“于2016年5月12日，本集团与一名第三方订立协议，以现金代价约68亿港元（相当于约人民币58亿元）收购深圳市航运集团有限公司70%的股权，该公司于中国持有一幅土地作物业发展用途。”

从那时起，深圳航运又重回佳兆业手里。在2016年业绩会上，东角头项目赫然列入佳兆业的城市更新项目储备列表上，占地面积17.18万平方米，总建筑面积31.04万平方米。换言之，圳华新得到的这幅东角头地块，最终指向是达力集团、佳兆业和深圳市国资委。

东角头地块由来已久。1984年，政府将蛇口山脚下临海一块面积为33万平方米的土地划拨给圳华，用作散货码头。

1999年，达力集团提出想要将该地块重新发展成为一片多用途商住综合小区，其中包括一个游艇俱乐部、别墅、低层及高层住宅物业、一间酒店、一个客运码头，以及商业及零售发展项目。另外，达力集团计划在圳华的权益由49%増至80%。

按此，项目的土地面积约为17.18万平方米，建筑面积不少于31万平方米，圳华须向国土局支付约2.1亿元。不过，这个提议遭到了深圳航运的强烈反对。持续9年的仲裁官司后，达力集团的股权依然为49%。

后来因为种种原因，政府原本与圳华签订的土地出让合同中的土地红线范围已经有所改变，区域的法定图则也正式出台，这就导致了上文提及的土地置换。

根据公开报道，达力集团曾预计东角头地块的价值将不低于17.8亿元。两年前，媒体测算该地块的总货值达372亿元。如今，如果按照周边二手房12万元/平方米计算，新的东角头地块的货值或超过500亿元。

佳兆业等待数年，换来一块价值几百亿元的蛇口东角头地块。而对于达力集团而言，除了地块带来的收益，最直接的影响是次日开盘股价即飙升92.05%至14.98港元/股。