金融街正在用激进的方式实现自己的一线城市战略布局，但要重现北京的辉煌看上去很难。

近日金融街召开发布会宣布正式进入上海。此前它已花52.32亿元收购SOHO中国的静安广场和海伦广场，并以88亿元拿下上海火车站北广场地块——当年的总价地王。金融街控股总经理高靓称这块地上的综合体项目投资额将超过100亿元。

240亿元的投资来势汹汹，金融街号称要在黄浦江畔复制、甚至超越北京的金融街模式，将大企业总部和金融机构串联在一起，一条街完成涉及金融业务各个领域的交易。

在北京他们的确做到了这一点。背靠着国家规划和西城区国资委，金融街打造出了得天独厚的金融功能区。这个长1700米、宽不过600米的街区，是中国名副其实的金融中心，不仅是一行三会的办公地，1/3的商业银行和2/3的保险集团也把总部设在这儿，区内金融机构的资产规模接近全国的一半，超过65万亿元，2014年贡献了超过3000亿元的税收。

金融街也借此实现了海量资产的积累。截至2014年3月31日，金融街控股的总资产已达到826亿元。世界上最贵的10幢办公楼，有两幢就在北京金融街上。

但是在上海，这样的核心地块已不复存在。金融街在上海拿到的三个项目，地理位置都不能与北京金融街相提并论。SOHO静安广场和海伦广场所在的曹家渡和四川北路商圈位置相对尴尬，远不能与外滩、陆家嘴、世博板块和虹桥枢纽板块的地段相比，金融街要在这里做一个“新的商业中心”看上去很难。

没有地段优势的情况下，金融街的信心来自自己掌握的客户名单。在过去20年里，金融街最自豪是“拥有一份长长的客户名单”，并且声称这些客户会为他们开发的办公物业买单，因为金融街可以提供一个金融全产业链互动。

上海的低租售比已成为商业物业持有者不得不面临的问题。高靓承认“相同的土地价格和投资，北京租金会比上海要高一些”。根据研究机构云房数据发布的《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，目前上海写字楼的静态租赁回报率仅仅为3.5%，是参与调查的17个城市中最低的，长期租赁的回报率为8.9%。而北京的静态租赁和长期租赁的回报率分别为4.7%和9.7%。

上海滩商业地产大佬们也受到租金回报率困扰。以罗康瑞的企业天地为例，前不久出售的企业天地一期的价格达到了66亿元，但是年租金仅有3亿元左右，即使在淮海路这样的地段，租金回报率也仅为4.5%左右。

金融街也意识到这样的问题，但是他们表示看好上海未来的租金上涨，“项目阶段性的收益会低于北京，但是未来的预期比较好。”高靓说道。界面新闻记者了解到，静安广场和海伦中心项目在内部结构上做了调整，将以整层或整栋向有总部办公需求的企业出售或散租。

办公物业注定要面临巨大的挑战，不过有一点金融街不必担心，那就是住宅项目。在火车站北广场地块上，金融街将第一次在上海开发住宅项目。闸北区正在成为上海住宅的疯狂之地，当上海中心地块即将消耗殆尽的时候，闸北在内环的地理优势开始逐渐显现。在2015年的全国总价地王前五位中，闸北区的地块就占了三席。有分析人士称，由于地块本身的稀缺性加上周边配套设施完善，未来售价至少为7万元/平方米。

如果顺利的话，金融街的住宅项目将在未来的一两年上市，为企业提供新的弹药。金融街为了北上广的布局花了大量的资金，除去上海的三个项目，2014年金融街斥资80亿元在广州连拿了4块地。

快速做大规模的同时，金融街的财务风险也在加大，根据2015年一季报，金融街的净资产负债率已经从2014年底的71.47%上升至115.32%，金融街需要用业绩来证明现在的激进扩张是值得的。