2019年9月12日，一年一度的北京国际设计周在北京农展馆正式开幕。其中界面新闻、北京国际设计周博览会，以及2020年威尼斯双年展中国城市馆联合策划，参照联合国十七项可持续发展目标，在2019年推出了C20中国城市更新力系列活动。

 “城市更新”这一热词再次跃入众人视野中，它代表着怎样的一个江湖，有多难，谁能做到？每一个问题背后的答案，都预示着未来城市发展的新路径。

城市更新的门槛

城市更新，于上世纪六十、七十年代兴起于发达国家。例如纽约曼哈顿中城的高线公园，从一条铁路货运专用线摇身变成独具特色的空中花园走廊；再如德国柏林波茨坦广场，从二战后的荒芜之地到城市中心，成为柏林标志性新面孔。

由此，究竟什么是城市更新，概念已经十分明显。所谓城市更新，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，以维护、整建、拆除等方式，使城市土地得以经济、合理地再利用，从而强化城市功能，提高生活品质，促进城市健全发展。

一个好的城市更新项目，将对城市的长远发展产生可持续的积极影响。随着中国现代化进程的不断加速，城市可使用建筑供地逐渐缩小，旧有的城市设施也开始不能满足现代城市需求，似乎到了城市发展的转折点。

近年来，越来越多的开发商提出“城市运营商”的转型，也开始接触和尝试城市更新的旧改项目。但是，看到机会不等同于有实力在这个领域站稳脚跟，与单纯住宅、商业开发等不同，城市更新是一个高门槛的市场。

深入分析的话，城市更新共涉及产权主体、规模、原用地功能、主导者、改造功能、改造程度、土地变动等7个层面，每个维度下面又有不同等级的划分，因此城市更新是一个极为复杂的事情。简单而言，城市更新基本分为两个阶段，拆除重建和实行城市有机更新，且更新可能是一个长期、持续的过程。

城市更新前期的参与者为政府，后期的主要参与者有投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商，但他们在介入的时期、选择的资产标的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。

以上维度决定了城市更新对参与的开发商要有充足的项目运营经验、现金流以及极好的上下游产业链关系，不是一蹴而就的。对比近几年不乏出现的以“城市运营”和“城市更新”为口号的开发商，有一家开发商从上世纪九十年代便已经涉足此领域，以真正积累的经验和实战能力在行业中脱颖而出，它就是富力集团。

“思进”富力成中国城市更新独角兽

据悉，富力集团（2777.HK）总部大楼挂着一幅字：富而思进，力拔山河。

这句话不仅包含了两位创始人，在如今看来，似乎某种角度也预示着富力在城市更新这条道路上注定有所作为。

从上世纪九十年代开始，富力在广州就开始涉足旧厂改造。将城市已经淘汰的部分旧厂房根据时代和城市规划需要，进行了更新，先后改造了钢材厂、硫酸厂等10多座旧厂房，变身为如今两面临江的富力半岛花园、富力广场等城市地标。可以说富力从诞生之初，城市更新的基因就已埋下种子。

到2003年，广州启动新一轮三旧改造之时，富力就积极参与其中。从猎德村项目成为首个城中村改造典范，到杨箕村改造项目，创造了至今为止广州唯一一个由民企完成的旧村改造项目记录。

后期富力集团在商业、酒店、文体旅游等多业态也发力取得优异的成绩，但富力“旧改专家”的本性未移，多年来在城市更新方面持续发力，并积累了大量的经验，摸索出一套适合中国城市的，适合村民、村集体、政府、企业多方共赢的更新模式。

如今随着粤港澳大湾区战略的落地和实施进程加快，截至今年6月底，富力已全面进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海等湾区城市，布局旧改项目。其中广州作为主战场，已签订合作协议或意向的有20个旧村项目，改造用地范围约1700公顷。

起于旧改的富力，在今年5月正式成立了城市更新集团，加强整体运营管理。目前，富力城市更新板块签约合作城市已超过60个，规划总建筑面积超6000万平米，按货值算，一二线城市占比95%，大湾区占比70%。

未来富力对“三旧片区”改造的传统业务优势有望进一步发挥。根据2019年中报显示，截至2019年6月30日，富力权益土地储备总建面6100万平米，总储备货值7810亿元，较2018年底继续增长6%，上半年的盈利水平也较为突出，毛利率为37.0％。

董事长助理陈志濠也表示，富力希望通过城市更新拿到更好的土地，并控制成本，主要补充一二线城市及大湾区的优质土地储备。

在正在进行的北京国际设计周上，富力集团获得“可持续发展贡献奖”。城市更新对于富力而言已经不仅仅是一个名词，一个板块，一个项目那么简单，比任何人都更早看到城市环境可持续发展与社会、经济复兴本质的富力集团，随着城市更新板块架构设置的更加完善，将坚持以“紧贴城市脉搏，构筑美好生活”为理念，以城市运营商的定位，以远见和对土地价值的尊重，继续推动城市发展，这背后更多是富力所担当的社会责任。

更值得一提的是，除富力集团获奖外，旗下的富力公主湾项目在2019北京国际设计周上也被授予“城市更新设计奖”，作为富力走出国门的项目，富力开始把“造城”模式推向国际舞台。

无论是旧改还是新创，富力集团20余年的经验已经足以成为支撑其发展的底气，伴随一座座城市活力的焕新和样本的打造，富力集团正在以“独角兽”之姿，成为行业的解决方案提供者和时代缔造者。