文|虎符财经 王梦萧

2014年3月成功上市的阳光100中国，如今股价只有1.43港元左右，最低的时候只有0.750港元。想转型，却没有模板可以借鉴，今年的转型之路或并不平坦。

净利润提升全靠出售项目

初遇阳光100是在北京的光华路上，瞬间被她的七种色彩所打动，朋友说，阳光100最初的广告语是——给北京增加点颜色。一度成为北京新地标。

最近一则阳光100的公告引起了关注。

据阳光100 中国（(02608.hk，以下简称阳光100）2019年9月5日公布的数据发现，今年1-8月，阳光100实现未经审核合同销售额约52.83亿元，而2018年1-8月同期合同销售额约为62.66亿元，同比减少11.33%。与此同时，对应合同销售面积约41.73万平方米，2018年合同销售面积为48.73万平方米，同比减少19.44%。

在政府住房不炒的政策调控下，阳光100的每平米单价也下降明显，根据阳光100公告的总销售额和总销售面积计算，2018年1-8月，每平米单价大概为12859元，而2019年同期，每平米单价大概为12659元，每平米下降约200元，同比下降1.56%。

无论是销售额还是合同销售面积，亦或者每平米单价，阳光100均出现了不同程度的下滑，即便销售额和销售面积以及每平米单价这三样数值均处于下滑水平，但2019年中报显示的盈利能力还是给投资者少许安慰，上半年阳光100毛利润却由去年同期6.75亿增加到8.11亿，同比增长达到20.2%。归母净利润同比增加5.93%。

2019年年初，在外界重重质疑和重压之下，阳光100董事长易小迪果断调整思路，集中精力投入到创新产品线，初见成效。

虎符财经查询阳光100中国2019年上半年中报发现，阳光100上半年营业总收入为35.95亿元，同比2018年上半年总营收37.04亿元下跌2.96%；阳光100上半年实现净利润为7.93亿元，同比2018年净利润4.47亿增长77.4%，净利率上升10%至22.1%。对此，阳光100对外称净利润的增长主要缘于此前两个非核心项目的股权转让。

这两个转让股权的项目分别是重庆和东莞，两个项目的出售，获取了60亿元左右的资金，其中八成以上的资金被用于偿还债务。阳光100的债务危机得到了缓解。

阳光100被逼“卖地”带来的效果非常明显，短期收益显而易见，整体流动性和资产结构因此举而有所改善。中报显示，阳光100现金储备较2018年末增加35.2%至约35亿元，有息债务总额减少11.3%至263.36亿元，资产负债率下降1.54个百分点至82.83%。

虽然负债率下降明显，却仍然高于地产行业公认的安全线，阳光100降负债依然任重而道远。

被动转型 也许是柳暗花明

阳光100的公告显示出售了东莞清园100%的股权。在地产行业拼命拿地的大环境下，拿地成本逐渐增加的情况下，将自己已经拿到的土地出手，或许是阳光100不得已而为之。

这两笔出售，极大缓解了阳光100的负债压力。阳光100董事会副主席兼执行董事范小冲对媒体表示，阳光100出售资产的目的主要有两个方面，一是可快速回笼资金，偿还到期债务，同时降低负债；二是便于轻装上阵，集中精力进行创新产品。他甚至透露下半年，阳光100还会继续出售项目，全年出售项目总价将超过百亿。

短期数据优化容易，但能否可持续是个难题。阳光100的1284万平方米的土地储备在地产同行中本不算高，像这样卖绝非是长久之计。摆在阳光100面前的挑战依然还很严峻。

如果继续走高周转、高负债房企的老路，阳光100作为一家民营企业，并不具备任何优势。在自身本身融资成本较高的情况下，阳光100或许彻底转型才能做到真正“活下去”。

唯一让投资者担心的是，如今放眼整个地产行业，转型成功的案例并不多见，都在摸索中前行，阳光100转型的路上并没有成功样板可以复制。

行业龙头碧恒万依然处于“垄断地位”，规模与资金均不占优势的小型地产企业只能在夹缝中分一杯羹。

在高利息、低租金的市场大环境下，租售结合的商业模式能否让阳光100非住宅产品得到有效复制，形成良性的产品循环，这是阳光100能否成功转型的关键。

好在良好的盈利数据证明阳光100开了个好头，2019年上半年阳光100通过加强非住宅类产品销售，实现商用物业及车库合约销售约15.6亿元，占总营收的41%。但同时也要看到，物业管理及酒店经营收入、轻资产经营收入分别仅为2.12亿元、1566万元。

转型以来阳光100有成绩，但同样也有问题，这是一个转型的公司所不得不面临的。阳光100全年目标150亿，迄今用时8个月只完成了50多亿，完成全年销售目标的可能性越来越低，阳光100的转型之路并非充满阳光。能否挺过阵痛期，成为一个转型的范本？也引发各方关注。

较早接触阳光100地产项目的资深地产分析师王一热对虎符财经表示，尽管地产企业转型的成功案例并不多，相关业务运营经验也不成熟，但阳光100的勇气值得肯定。阳光100在转型中肯定会遇到一些挑战，不过挑战和机遇并存，这也是阳光100的机会。

只是从目前资本市场看，现阶段融资期限一般在两到三年，且对中小地产企业来说融资成本较高，可能难以对新业务运营形成长久支撑。此次阳光100决心转型，关键要看其非住宅市场上能否给他们提供足够对支持。

虎符财经就能否完成全年既定目标以及转型中所遇到的问题致函阳光100，截止发稿前，尚未收到回复。

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