文 | 界面四川 晓晨

2019成都楼市“小阳春”结束，原本是房地产销售旺季的“金九”并未如期而至。

据成都市住房和城乡建设局统计数据显示，中秋小长假（9月13日、14日、15日）期间，成都市全市商品房成交（备案）总面积33946.65㎡，其中商品住宅成交（备案）134套，商品住宅成交（备案）面积14284.62㎡。

二手房成交（备案）总面积39173.29㎡，其中二手住宅成交（备案）362套，二手住宅成交（备案）面积31698.88㎡。

据成都中成房业统计数据显示，与2018年同期相比，成都市全市商品住宅供应面积、套数以及销售面积均有明显回落。

买房难，成都二手房市场有价无市

据国家统计局9月17日发布数据显示，8月成都二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅排名全国第三，仅次于宜昌和乌鲁木齐，创下了成都近三年来的单月最大跌幅。

而根据链家直观数据显示，截至目前，链家挂网可售二手房房源约11.1万套，而最近90天内成交房源约1.3万套。从参考均价上来看，8月成都二手房参考均价与去年同期相比回落明显。

但即便如此，不少刚需购房者也表示，“新房买不起，二手房也买不起。尤其是个别优质区域位置好的二手房更买不起。”对此，成都链家某门店负责人向界面四川表示，目前成都二手房市场“有价无市”。

“以位于城东沙河畔的仁恒滨河湾为例，该楼盘属于‘有价无市’。”成都链家某门店负责人表示，“6月项目加推，价格在18900元/㎡-21500元/㎡之间，但该项目二手房单价却均在3.5万元/㎡上下。以至于不少购房者调侃，买到即赚200万。”

而仁恒滨河湾周边，诸如ICC天曜、中粮鸿云、天誉南庭等区域内100平米以上的二手房房源，均价均在3万元/㎡上下，但面对区域内新盘价格，不少购房者对区域内二手房表现出的态度却显得“冷漠”了许多。

“毕竟对于购房者来说，这些总价在300万元左右的二手房，对刚需购房者压力太大，而真正拥有300万元的购房者却又不一定会考虑二手房。尽管如此，其单价还是一路走高。”还是以仁恒滨河湾例，从2012年一期开盘至今，其二手房价格涨幅超100%。但近90天内成交量一直不高，是典型的“有价无市”。

对此，西南财经大学经济学院教授刘璐表示，“随着首批被限售住宅的解套，未来两三年内成都二手房供应量仍会增加，主城区的房价经过急涨急跌后，目前已修复到比较正常的水平，未来会随新房指导价逐渐趋稳。”

卖房难，“活下去”是房企唯一选择

日前，百强房企时代中国被曝出强制全员卖房的聊天记录截图引发业内一片哗然，随后，时代中国回应了裁员信息的不实，并称这只是现在通行已久的“全民营销”，是为了号召发动全体员工推荐项目信息，并没有下硬性指标。

自2016年下半年以来，成都房地产市场一边是市场的冷清，另一边又是房企勒紧裤腰带过日子。而近几个月以来土地市场供求降温和投资增速回落就是最好的印证。

据国家统计局9月16日发布数据显示，2019年1-8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1-7月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。

8月份，房地产开发景气指数为100.94，比7月份提高0.04点。此外，多项数据显示，土地市场持续降温、房屋竣工面积连续20个月下调、房企融资也持续承压。

从成都中成房业发布的数据来看，8月新增住宅面积122万㎡（数据统计不完整），同比上涨40.6%，环比上涨16.4%。但在住宅销量上，8月成都住宅成交1.39万套，成交面积165万㎡，同比下跌9.8%，环比下跌14.0%。而截至2019年8月，成都住宅存量还有1981万㎡，同比去年同期上涨12.3%，去化周期约12个月。

而上述数据表明，成都住宅市场依然呈现出“供大于求”的态势。

成都某开发商营销负责人表示，这与近期出台的政策密不可分。

从政策层面来说，中央态度很明确，并再次重申“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”所以，下半年政策基调依然会呈现出收紧态势。

而从金融层面上看，央行严禁消费贷款违规用于购房，并加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。另外，加上房企融资渠道的全面收紧，下半年房企迎来债券到期等因素，房企再融资的能力也将面临考验。

另外在信贷方面，如后续银行降低房地产行业贷款比例，包括开发贷款和按揭贷款。加上楼市的不确定性因素降低了购房者的预期的话，那势必会使购房者观望情绪加重，从而导致楼市成交量持续下滑。

该营销负责人表示，对于成都房地产开发企业来说，目前资金来源或主要还是来自于项目销售回款，这无形中加大的房企的生存压力。而在多重压力之下，下半年各房地产开发企业或减少拿地，甚至在部分项目甚至可能出现“以价换量”的营销策略加速去库存，从而让自己“活下去”。