文｜谢斯临 涂梦莹

深圳楼市进入“金九银十”前夕，8月底四盘齐售，揽金破百亿元。此前《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的正式发布，使得深圳市场信心大增。

福田某滨海商业中心的销售人员表示，房子卖得“特别好”，不少外地投资客出手了，一买就是七八套。与此同时，作为深圳房价洼地、刚需上车首选的龙岗，虽然8月以成交面积8.68万平方米夺得新房成交面积最大区域，9月以来却一直不温不火。

9月8日，3号线六约地铁口物业地铁锦上花园在华侨城洲际酒店开盘，这个备受关注的项目以均价4.5万元/平方米、复合折扣9.5折的低价推售518套新房，去化近200套，去化率约4成；9月13日，位于龙岗新生社区的君华天地顺势开盘，以3.95万元/平方米的均价推售100多套住宅，开盘首日售出约30套，去化率不足3成。

伴随着福田公寓项目的热销，市场上关于投资公寓的声音也越来越响，不过位于罗湖区的几大公寓项目却在诉说完全不一样的故事，如某悦项目打折促销卖房、国速中心销售人员多过购房者。

界面楼谈在部分项目现场发现，大部分楼盘挤满了密密麻麻的中介，让人不得不怀疑，如果摆脱中介联动的力量，楼市传统旺季是否真能一改市场冷淡的局面。

国速中心

图片来源：界面楼谈

位置：罗湖区宝安南路与松园路交汇处

户型：48-99平方米公寓

价格：6.8万元/平方米

总套数：310套

简介：

国速中心作为国速地产操盘的首个项目，开发商特地选择深圳湾悦府、润府三期的设计师程绍正韬操。在提升项目品质的同时，亦可对外宣传，项目品质媲美深圳湾悦府、润府三期。

程绍正韬作为建筑室内设计知名设计师，精于营销中心以及样板间的打造。国速中心项目样板间善用玻璃墙体的设计，让房间看起来大了不少，给人的感觉格外通透、周正，完美掩盖了交楼时将全部转换成普通墙面、实际户型采光性较差、部分房间过小、利用率仅有71%等不足之处。

项目仅有300多个停车位，供300多户公寓业主以及写字楼租户共同使用，将来难免会出现车位不足的情况。罗湖老城区较为拥堵，驾车出现也较为不方便。

国速中心公寓6.8万元/平方米的单价，相对周边其他项目而言价格较高。以主力户型70平方米两房计算，总价近480万元，公寓5成首付需240万元，在深圳可选择余地较大，项目不具备吸引力。

即使与同等地段内公寓产品对比，国速中心也缺乏优势。万科深南道、阳光城天悦等公寓产品在距离地铁更近、同样享受万象城商圈配套的情况下，均价仅在6.3万元/平方米左右。总体而言，宣称“绝对没有折扣”的国速中心性价比较低。

地铁锦上花园

图片来源：网络

位置：龙岗大道地铁3号线六约站A出口

户型：71-112平方米两房

价格：4.5万元/平方米

总户数：518户

简介：

地铁锦上花园属于深铁置业联合振业集团双国企共同打造的大型TOD城市综合体项目。深铁置业是深圳地铁集团的全资子公司，除地铁锦上花园外，还成功开发过塘朗城、臻湾汇、前海时代等多个项目，连续四年销售额过百亿元，具有成熟的开发经验，品质值得信赖。

项目自带4.7万平方米商业锦荟广场，主打“运动”、“家庭”两大主题，目前已开业的品牌有迪卡侬、盒马鲜生等。此外，与项目一路之隔的麟恒中心广场8万平方米大型集中式商业也已开业运营，周边居住氛围成熟，商业配套较齐全，可满足业主日常所需。

地铁锦上花园的另一大亮点在于集合式体育公园配套，规划有3.5万平方米体育公园与购物中心相连，将由大生体育集团全方位运营，场地包括6500平方米室内体适能运动馆、足球场、篮球场，以及符合国际赛道标准的50x25米泳池等。

项目紧邻地铁3号线六约站，轨道交通出行方便。不过，上下班高峰时间段3号线较为拥挤，来往罗湖、福田等地通勤将受到影响。驾车走龙岗大道、水官高速等路，也难以避免拥堵情况。

项目对应学区为九年一贯制的六约学校，处于中下水平。其实项目的缺陷主要由横岗片区整体发展情况滞后导致，随着东进战略的利好以及周边大规模旧改的逐步确定，将来片区发展问题将得到有效改善。

相对于大运片区动辄6万元/平方米的售价而言，地铁锦上花园以商业配套成熟、轨道交通便利以及3.8万元/平方米起的价格优势，对于考虑龙岗片区的刚需而言，自有其独特的魅力。

京基御景半山

图片来源：界面楼谈

位置：龙岗区宝龙街道宝荷路与宝荷路支线交叉口

户型：79-150平方米2-4房住宅

均价：待定

总户数：1914户

简介：

位于龙岗区宝龙街道的京基御景半山，开发商是深圳市碧海投资发展有限公司，为深圳市京基房地产全资控股子公司。此前，作为本土房企的京基地产在深圳已开发多个住宅项目，其中包括御景华城、碧华庭居、御景东方、京基御景印象等。

京基御景半山项目占地面积约6.3万平方米，总计容建筑面积约为22万平方米，容积率为3.45，绿化率42.23%。项目一共划分6个住宅区域，包括15座高层住宅、13栋别墅，项目带有约3000平方米左右的沿街商业、1栋幼儿园、1栋综合楼，含邮政所、菜市场、再生资源回收站等。

京基御景半山项目所在的宝龙科技城片区，是连接坪山和龙岗中心城的新兴开发地段。作为政府加大片区投资、扶持的区域，目前周边设施仍处于开发的较前期阶段，未来有较大的发展潜力。

其中，宝龙科技城作为项目的核心联动力之一，具体定位为深圳东部制造业的主力企业集聚区、东部创新中心重要产业及科技支撑点，目前已被纳入“广深港澳科技创新走廊”和深圳市国家高新区的首批扩容范围。

界面楼谈走访了解到，交通方面，京基御景半山项目片区目前规划主要有在建地铁14号线，预计2022年底建成，日后距离项目最近站点为南约站，驾车10分钟以内。未来14号线通车运营后，从南约站1站便可抵达大运，8站可达福田中心区。但目前项目距离最近的地铁3号线荷坳站较远，约7公里路程，驾车需12分钟左右。

京基御景半山项目将配备九年制教育配套，但尚未确定具体学区；此外，项目将自带社康中心，目前附近1公里内有沃尔玛、鸿源商场以及部分沿街底商，可保证基本日常生活所需，但片区在相对高端的商业上仍有所空缺。不过，根据现场销售人员所说，在建14号线南约站周边将开发的京基南约项目，将规划约12万平方米的商业。

作为纯住宅产品项目的京基御景半山，没有保障房、人才房等配套。主要推出的户型产品为建面约79-150平方米2-4房住宅，全为毛坯交房，每个户型朝向都为朝南。其中三房为主力户型，使用率75%左右。项目为2梯4户，车位比1:1，目前已经开放样板间，将在9月22日本周日开盘。

君华时代·君华天第

图片来源：界面楼谈

位置：龙岗区富仙路与龙凤路交汇处

户型：一期产品79-89平方米2—3房住宅

均价：3.9万元/平方米

总户数：185户（一期）

简介：

君华时代·君华天第位于深圳市龙岗区富仙路与龙凤路交汇处，属于龙岗中心城的新生片区。项目由君华时代发展有限公司进行开发，实际控股股东为深圳市华熙元实业集团。

“君华”总占地面积约3万平方米，总建筑面积合计约10万平方米，分两期进行开发，一期名为君华天第，二期为君华时代。根据备案信息显示，君华天第在9月10拿到预售，已于9月13日开盘，网传目前去化不到3成。

君华天第项目建设用地面积约0.7万平方米，规划总户数185户，停车位约有170个左右，车位比达1:1，容积率较低，为2.56。项目主要由2栋25层的高层住宅建筑及沿街商业组成，具体户型为建面约79-89平方米2—3房住宅产品，全朝南朝向，两梯四户，毛坯交房。

其中，住宅均价约3.95万元/平方米，单价区间在3.7-4.2万元/平方米，总价区间在306-625万元/套。商业预售总套数为15套，户型建面约56-217平方米，均价约6.97万元/平方米。

君华天第距离最近的地铁站为3号线双龙站，将近3公里的距离，驾车约10分钟左右。周边还规划有地铁3号线延长线（在建）新生站、梨园站，分别距离项目1.3公里左右。整体而言，目前君华天第项目主要依赖公交和自驾出行，便利程度稍微偏弱。

项目周边商业大多为购物商超，如华润万家、兴佳业购物广场、兴佳业购物广场等，距离均在1公里范围内。学校方面，周边有新生学校、新梓学校、九年制仙田外国语学校三所学校。

根据现场销售所说，项目一期君华天第预计交付时间为2021年下半年；二期项目君华时代具体入市时间待定。目前，一期君华天第仍有大量剩余房源在售。