文 | 功夫财经
无论是从单个房企还是前20强房企整体来看，过去十年，房地产企业的巨头化、头部化的趋势异常明显。
互联网行业那种高度集中，一家或者几家独大的现象，将是房地产行业下一步发展的必然趋势。前一百年，世界属于欧美，后一百年无疑将属于中国。这是历程的进程，也是时代的必然！
不久前，《财富》杂志公布了新一期的世界五百强企业榜单。
这份榜单最大的一个亮点就是中国企业进入世界500强的数量首次超过美国，跻身世界第一。中国是129家，美国是121家。
要知道十年前的2009年，当时中国入围世界500强的企业只有49家，而美国是140家，那一年，美国几乎是中国的三倍。
短短十年间，中国企业实现了绝地反击，反超美国登上世界第一。所以，首先得祝贺这些企业，更要祝贺中国，祝贺中国经济。因为历史反复证明：只有强大的国家，才能孕育强大的企业。
当然，作为长期关注地产的业内人士，我从这份榜单发现的最大的亮点，在于入围世界500强的房企数量。
2019年，中国一共有5家房企上榜。分别是：恒大，排名第138位；碧桂园，排名第177位；绿地，排名第202位；保利，排名第242位；万科，排名第254位。
5家上榜，也是中资房企入围世界500强史上最多的一年。要知道十年前，这一数字是——0。
而同时，看着这5家入围的房企，一种直觉油然而生。用时髦的话说就是，中国房地产行业正在向互联网企业靠拢，“头部化”趋势越来越明显。
而用一句老话说就是，房地产行业正在加速进入“巨头化”“寡头化”的超级巨无霸时代。
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我们以全国前20强房企最近十年的销售额和占整个行业的销售比例来看，就会非常震撼而直观地感受到这一趋势的快速形成。
下面这张图，是2009年全国20强房企的销售额排名图。
2009年的时候，当时排名前三的是万科、绿城、保利。第一的万科，销售额是630亿元，排名第三的保利，只有430亿元。而排在最后一位的星河湾，还只有130亿元。
下面这张图，是2012年的时候，全国前20强房企的销售额排名图。
这一年，各大房企的销售额在3年时间内，全部实现了翻倍的上涨。
前三甲的万科、绿地、保利销售额全部突破千亿。紧随其后的中海地产、恒大地产、万达集团也全部超过900亿，直逼千亿大关。
2012年，也被业内人士称为房企的——千亿元年。这是一个标志性的年份。
下面这张图，是2015年全国20强房企的销售额排名图。
进入前20强的最低门槛，已经来到350亿元。而排名前三的万科、恒大、绿地三家房企，更是全部突破2000亿。三年时间，几乎再次翻番。
而第二梯队的万达、中海、保利、碧桂园也顺利突破千亿。
下面这张图，是2018年全国20强房企的销售额排名图。
前三名的碧桂园、万科、恒大的销售额，则一口气全部超过5000亿元。碧桂园更是达到惊人的7287亿元，平均到每天的进账接近20亿元。
而排名第20的泰禾，销售额是1303亿元。自此前二十强房企的销售额全部过千亿。
因此业内也有一句玩笑话，叫销售额不过千亿，都不好意思说自己是知名房企。
要知道在 2009年的时候，排名第一的万科，销售额也不过630亿元。和2009年相比，第一名上涨超过12倍，最后一名上涨也超过10倍。
而放眼国内各行各业，房地产也成为继互联网之后，销售额增长最快的行业。
也正是这一年，碧桂园、恒大、万科、保利、绿地等房企“五虎”，携手进入了世界500强。
当然，这也是过去十年间，世界500强企业榜单中，首次出现的房地产企业，而且全是中国的房地产企业。
这也足以说明，过去的十年，确实是中国房地产行业最好的“黄金十年”。
分析完前20强房企单个排名情况，我们再看看整体又是什么景象呢？
下面这张图，是2009年，2012年，2015年，2018年四个年份，前20强房企的销售额总和和整个地产行业的销售额总和对比图。
不难发现，2009年的时候，前二十房企的销售总额只有5231亿元，全部加起来，居然不及如今排名第三的恒大一家。
而到了2018年，前20强房企的销售额，已经突破50000亿元，达到惊人的56156亿元。十年时间，前二十强房企的销售总额增长同样超过10倍。但是整个地产行业，从43995亿到149973亿，增长不到4倍。
因此，无论是从单个房企还是前20强房企整体来看，过去十年，房地产企业的巨头化、头部化的趋势异常明显。
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看完了过去十年房地产企业的“巨头化”趋势之后，下面我们再看看房地产行业是如何快速走向“寡头化”的。
下面这张图，是2009年，2012年，2015年和2018年四个年份前20强房企销售额占行业总体销售额的百分比对比图。
从图中可以非常清楚地看到，近年来，前二十强房企的销售额占行业总销售额的比例越来越高，而且明显呈现加速扩大的趋势。
2009年的时候，前二十强占比只有12%，2012年上升到17%，2015进一步上升到23%，而到2018年的时候，已经上升到37%。
而从今年上半年公布的数据来看，到2019年年底，这一数字超过45%已经没有悬念，属于板上钉钉的事情。
据不完全统计，目前全国共有注册房地产企业超过3万家，前20强房企的销售额已经切掉了整个行业45%的市场份额。
也就是说，排名靠后的两万多家房企，加在一起，也抵不过这20家。
因此，毫无疑问，房企“寡头化”的趋势，已经越来越明显。互联网行业那种高度集中，一家或者几家独大的现象，将是房地产行业下一步发展的必然趋势。
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那么最近十年，为什么房企会加速呈现巨头化、寡头化的趋势呢？
这主要是由两个方面的因素造成的。
一方面的原因是，一个行业充分发展、高度竞争之后，“二八定律”将成为主流。千百年来，一直没有改变，房地产也不会例外。
而最近十年的现实情况也进一步说明，中国房地产市场从1998年房改以来，在经历了二十多年的野蛮生长之后，正向着更加规范化的方向发展。
这也意味着，整个房地产市场会越来越成熟，之前的种种乱象也会逐步减少。
另一方面的原因是，管理层也希望房地产企业能走规模化、集中化和集约化的发展路线。
为什么这么说呢？如果你换一种思维，站在管理者的角度来看的话，就比较好理解了。
比如，假设你是房地产行业的最高管理者，你是希望管理上万家规模大小不一、水平参差不齐、信用有好有坏的中小房企，还是管理百十来家管理规范、信用很好、资质优良的大企业呢？
很显然，你会毫不犹豫地选择后者。因为前者的管理边际成本太高了，很有可能出现管理不过来的现象。
就像前几年，每个城市几乎都有数量不小的烂尾楼，一个至关重要的原因就是这些开发商大多是半路出家、指望在一两个项目上大赚一笔就跑路的人。
这些小房企，压根就没想着好好建房子，也没有什么远大理想。他们的唯一目标就是短时间获取超额暴利，然后拔腿走人。留下一大堆烂摊子等着政府去擦屁股，也给社会稳定造成极大的影响。
其实，之前的钢铁行业就是一个非常好的反面例子。
2010年之前，中国钢铁行业也是非常分散的，央企、国企、省属国企、市属国企，以及各种私企非常多，炼钢小锅炉到处都是，导致的结果就是大家为了盈利无序竞争！
炼钢最重要的原材料就是铁矿石，这也是钢铁企业最大的成本所在。而铁矿石最大的出口国是澳大利亚。当时澳大利亚的铁矿石原料几乎是被必和必拓一家企业垄断的。
于是一个非常奇葩的现象就出现了，国内几十家钢铁企业，各自组团到澳大利亚去和必和必拓一家谈判。
必和必拓一看，我一个卖家，你们几十个买家，傻子都知道这是卖方市场了啊。
所以必和必拓一点也不客气，就两个字——宰客！
更糟糕的，几十家中方钢铁企业，缺乏统一领导指挥，不能形成谈判共同体去谈价格。
大家各自成本不一，能够承受的原材料价格也不相同，于是为了各自的小利益，纷纷和必和必拓单独签订价格协议。
导致的结果就是，那几年铁矿石的进口价格屡创新高，中国每年在铁矿石的进口上，就损失了上千亿的外汇储备。
而且由于原材料价格的持续攀升，整个钢铁行业，随即出现了全行业的大面积的亏损。
后来，高层管理者实在看不下去，再这么搞下去，出口衬衣赚的几个钱，全被你们给糟蹋完了。
于是，开始对钢铁行业进行大整顿、大改革。能合并的合并、该重组的重组、必须关停的关停，一系列操作之后，国内迅速成立了几家在国际上具有绝对话语权的超级钢铁公司。最典型的就是“宝武”钢铁。
后来大家也看到了，当几家中国钢铁企业做大做强之后，大家再“统一思想”去和必和必拓谈判，结果就是前几年居高不下的铁矿石原料价格，相对于最高点直接被按在了地板上摩擦！
所以，类比钢铁行业过去几年的发展轨迹就能看到，房地产行业，也正在走这样一条道路。
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很多人可能觉得，巨头化、寡头化不好，容易形成垄断，进而出现暴利，会把房价越抬越高，今后买房更难。
其实也未必。
饮料行业中的可乐就是一个很好的例子。
目前市场上基本就可口可乐和百事可乐，他们两家垄断了可乐这一细分领域几乎100%的份额，但是价格并未失控，甚至可以说属于良心价了。
2009年，600ml的可口可乐是3元，如今还是3元。十年间几乎原地踏步。
再比如凉茶行业，目前基本就王老吉和加多宝两家在玩，老三和其正属于打打酱油，快被老大老二的价格战打废了。
两强争霸之下，凉茶价格并未出现太大变化，反而消费者还在价格战中撸了商家一把羊毛。
因此，行业是否出现巨头、寡头，并不是价格的决定性因素，决定价格的，还有更深层次的东西，比如供求、比如货币、比如通胀。
所以，房企的巨头化、寡头化，是行业发展的必然，也是时代的大趋势，不可逆转，也并不可怕。
那么，作为对美好生活还有很大追求的人，作为普通购房者，面对巨头化、寡头化的时代，应该怎么选择呢？
总结为一句话，就是买“三个大”！
第一个大，就是买大开发商的房子。
在购房的时候，首先考虑大品牌的房企开发的小区，而在大品牌中，又尽量选择国字号或者国资背景的。
因为国企有国家信誉背书，至少不会乱来，不会出现烂尾、一房多卖、甚至投诉无门等乱七八糟的情况。
一个流传很广的段子可以非常清晰地告诉你，在当下及今后，为什么要远离中小开发商，尽量购买大国企、大品牌开发商房子的原因。
段子是这样说的：如果你去万科或者中海的售楼部维权，等待你的，可能是各路媒体记者。而如果你去不入流的野路子开发商那里维权，等待你的，可能就是脖子上带着金链子、全身上下满是纹身的黑社会大哥。
第二个大，就是买大面积的房子。
如今，随着楼市调控越来越越严格，贷款越来越难，在购房名额和贷款资格异常宝贵的情况下，毫无疑问是将其发挥到最大化，能买多大买多大，能贷多少贷多少。
如果你把宝贵的购房资格和贷款名额用在一套60平米的一居室上，等你想改善购买二套的时候，就会发现在类似北京上海这样的城市，自己损失的可不是几万几十万，很有可能是上百万。
第三个大，也是最重要的，就是买大城市的房子。
二十年的发展，市场已经给出了答案，就是越是大城市的房子，越有价值，增值速度越快，收益越高。不信你对比一下2009年和2019年这两个时期，北京和鹤岗的房价就能非常清楚地感受到。
2009年，鹤岗和北京的房价差，大概是6倍；如今，快是60倍了；再过10年可能像玉门一样，600倍都有可能。
今后，市场会进一步证明：只有大城市，才有房地产。大城市，绝对完爆小城市。
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如果你仔细对比2019年财富世界500强企业榜单还会发现一个非常特别的现象，就是除了中国，国外几乎没有以地产为主营业务的企业上榜。
这充分说明，中国人对住房的需求，潜力之大。同时也说明，中国的城镇化，显然还处在快速发展时期。
毕竟目前中国的城市化率不到60%，离发达国家至少还差15个百分点，保守估计有2.1亿人要进城，发展空间很大。因此，房地产市场的容量和增量也极其可观。
而历史也反复证明，在一个国家快速城镇化、高速发展的进程中，不仅房地产行业会诞生许多超级企业，在金融行业、互联网行业、制造行业，甚至是毫不起眼的快递行业，都可能诞生大批超级巨无霸企业。
这也是为什么短短十年时间，中国500强企业数量就从占美国的三之一实现绝地大逆袭并最终将其超越的根本原因。因为大家正好踩在了时代进程的节拍上。
而财富500强榜单上越来越多的中国企业，将会是这个波澜壮阔大时代最好的诠释和注脚。
正如高层所说，当今世界正处于百年未有之大变局！
站在2019的节点看：前一百年，世界属于欧美，后一百年无疑将属于中国。这是历史的进程，也是时代的必然！
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