文 | 李伟光

每月关注房地产各项数据的民众不难发现，2019年4月开始房地产市场基本呈现逐月降温的情况，新房、土地、二手房各层面数据逐月递减。给人感观：房地产市场在降温、趋稳。

众所周知，国家调控不断持续深入，政策端、金融端都在挤压房地产市场的泡沫。自2016年本轮调控开始，至今，成效显著。但需要关注的是，调控预期并未见底。

据第一太平戴维斯统计，今年1-8月全国商品房总销售额、销售均价均呈现同比增长态势，商品房销售量呈现回暖迹象。

未见底的调控预期

国家统计局近日发布数据显示，2019年1-8月，全国房地产开发投资额累计人民币8.5万亿元，同比增加10.5%。1-8月，房屋竣工面积累计4.16亿平方米，同比减少10.0%；商品房在建面积自去年同期的74.77亿平方米增加至81.32亿平方米。商品房销售面积自去年同期的10.25亿平方米缩减至10.18亿平方米；总销售额达到人民币9.5万亿元，同比增长6.7%。

受此影响，销售均价同比上涨7.3%，达到每平方米人民币9,364元。

来源：国家统计局；第一太平戴维斯

第一太平戴维斯分析称，整体而言，土地销售、新开工面积、商品房价格增速都有所放缓，但商品房销售量呈现回暖迹象。原因可能在于年底将近，开发商多采取积极策略刺激销售；与此同时，鉴于信贷紧缩持续时间或将长于预期，开发商纷纷缩减投资。

对于不少开发商而言，限制支出、增加现金流、偿还债务/储存资本应为当务之急，以便在未来几个季度中更好地抵御市场冲击，抑或伺机从疲软行情中捕捉机遇。

此外，尽管8月全国70个大中城市新建商品住宅平均售价增速继续放缓，但平均售价较去年同期依旧显现上涨，尤其多数城市同步表现上涨。

对此，第一太平戴维斯分析称，随着经济增长放缓、家庭债务上升，加之开发商面临资金紧、融资难的困境，都将对市场构成进一步的压力，且这一局面可能持续到2020年。

降温的天津土地市场

进入9月，底价、低溢价率成交以及流拍的土地在市场上密集出现。这一降温态势不仅出现在热点二线城市，甚至在昔日“土地贵如油”的一线城市也未能幸免。

天津就是典型的代表。9月开始，天津土地市场表现为“量大但缺少活力”。9月截至18日，已累计出让地块17宗，而底价成交是主流，且不乏流拍情况。

仅9月4日至6日三天内，天津便出让土地12宗，9成以底价成交，还有一宗流拍。即使是热点地块河西新梅江板块宅地，也以微小的溢价成交。放在今年以前绝不会这么轻轻松松就成交，不达到最高限价甚至竞自持，决不罢休。

9月11日，当日唯一的一宗出让地块同样没有走出底价成交的结局；而9月12日，天津出让得津南4宗地块，再度以“底价和流拍”收场，三宗底价、一宗流拍。

国家统计局数据显示，今年前8个月，房企土地购置面积以及土地成交价均同比下降两成以上。

而在融资收紧的前提下，业内预期，未来土地市场的降温态势不会发生变化，全年土地成交面积相较去年同比降三成将是大趋势。

总结而言，无论从新房还是土地市场，甚至二手房市场，本轮调控的效果预期仍未见底！