文 | 界面四川 张华苓 陈章斌

我们不是含着金汤匙出生的“富二代”，只是平民百姓家的孩子，这就注定我们要通过奋斗来获取财富，购买梦想中的车子、房子。

——孟燃·《用时间换空间》

“周五”是房企最爱打“突击战”的一天，这不，9月20日上午成都成华区大陆·潮里才官宣了取证，下午又传来了锦江区东韵雅苑时隔十年终于推新的消息。

其实早在今年3月，位于成都市第十人民医院、成都市传染病医院旁的东韵雅苑便传出了即将开盘的消息，但为什么会拖这么久？在踩盘中置业顾问直言：“之前批的价格一直不是公司想要的……。” 我们先来看下东韵雅苑从拿地到现在的时间轴：

2004年初，上海房地（集团）公司通过入主成都新东方置业有限责任公司，进入成都地产市场；

2004年7月，由于上海国有房产企业改制，上房集团旗下两大上市公司金丰投资和中华企业都面临国家股划转，上房集团的第一股东地位也因此被上海地产（集团）有限公司取代；

2005年，时任上房集团董事长徐林宝称，上房集团并不会因为内部调整而影响自身发展，成都将是上房集团重要的战略投资城市；

2006年，金丰易居成都公司50%股权被转让给成都锦鸿投资有限公司，金丰易居正式退出成都；

2009年，上海东韵一期开始开发，2011年竣工。

值得注意的是，上房集团和上地集团内部的资产整合也大致在这个时间段出现了“小高潮”，但随后即陷入沉寂；

2013年，项目有了“新动作”，其中金丰投资于2014年被绿地借壳而被人所熟知；

2017年，一纸规划变更则表明，上海东韵二期终于尘埃落定，但成都新东方置业有限责任公司和上房集团的关系，随着徐林宝的退出而变得稀疏……

算算时间，上海东韵入市已有10年之久，项目二期和一期交房时间相隔近7年。

为什么存在这么大的时间差？如果不是捂盘，那从上述开发公司的过往来看就只有一种可能——成都新东方置业有限责任公司内部15年间一直在发生着巨变。

这样一来，以“时间换空间”或许就说得通了。毕竟从项目二期（东韵雅苑）的报名时间来看，即便是交房后，产权剩余年限也不足60年了。

一、优势明显：东二环双地铁，坐繁华与便利

城市区位 90分

东二环 攀成钢与东湖板块之间

东韵雅苑位于锦江区净居寺路与汇泉北路交汇处，距离东二环约100米。

就板块而言，虽然在售楼部时置业顾问将此处介绍为攀成钢板块，但笔者更倾向于认为该项目是在攀成钢板块和东湖板块之间。但无论是攀成钢还是东湖板块，该项目都地处东二环，交通教育商业配套非常成熟，生活十分方便，这便是住在主城区的优势。

交通 90分

双地铁 高架旁

项目与二环高架龙舟路口仅几百米，无论是自驾还是公共交通都非常方便。但也由于此处四通八达，交通线路太多，上下班高峰期车辆拥堵情况严重。

至于地铁，距离项目约400米的8号线净居寺站正在修建中、而规划中的13号线也将路过此处。待通车之时，这里便是妥妥的双地铁房了，升值前景大好。

教育 80分

可能划片龙舟路小学

可享优质的教育资源一贯是锦江区楼盘的优势，该项目也不例外。

小学方面，东韵雅苑附近有龙舟路小学、成师附小（慧源校区）、成都七中育才中学（慧源校区）。作为参考，根据2018年成都幼升小划片范围，该项目所处的街道对应入读龙舟路小学。

商业 70分

主要看锦华万达笔者围着项目走了一圈，发现此处的商业主要是老小区底商为主，菜市小卖部一应俱全，生活方便。

但大型商业，离得较近的乐天广场、ICC MALL都在修建中，开放时间待定。所以只能把眼光望向距离约1公里左右的锦华万达。 当然，东韵雅苑的三期也规划有自建商业，但目前尚未修建。

公园 50分

只有沙河公园可以走走官方宣传称周围有三大公园环绕，但实际上望江楼公园和东湖公园离这里都还挺远的，唯一比较近的是沙河公园。

虽然名义叫公园，但沙河公园其实只是围着沙河修建的绿化带，有树有花有灌木，但靠路边太近，距离传统意义上的公园还是差了点。

2、劣势显眼：医疗配套“尴尬”，产权只剩50余年

医院 30分

迷之尴尬的存在

不少人购房都希望有医院配套，但该项目却十分尴尬。因为和东韵雅苑“一墙之隔”，就是第十人民医院、成都市结核病防治院、成都市传染病医院。

虽然周围老小区林立，住户众多，并没听过出什么问题，但仍有部分购房者还是比较介意，特别是东韵雅苑配套的幼儿园就在医院隔壁，家长们难免有所担心。

产权年限 50分

老地块，所剩时间不多

东韵雅苑是10年前的老地块，加上交房时间，项目产权剩余年限仅50多年。从投资角度来看，如果业主要转手出售的话，从拿到产权计算之后的3年可转让，相应年限会更短，这或将影响接盘者的心理预期。

3、楼盘详情及购房建议

• 开发商：成都新东方置业有限责任公司
• 项目地址：锦江区汇泉南路58号
• 价格：均价20600元/㎡
• 面积：99/118/124/139㎡
• 装修情况：带装修（装修标准3998元/㎡）
• 物业费：4.5元/㎡交房时间：2020年下半年
• 绿化率：约30%
• 容积率：约4.75
• 楼层层高：3米

本次开盘的是2、3、4栋住宅，其中2栋总高33层，3栋总高26层，4栋总高27层，总容积率4.75，绿化率30%。

户型共4种，分别为99/118/124/139㎡。其中99㎡和124㎡分布在3栋和4栋，均为102套；118㎡和139㎡则在2栋，均为64套。

1、99㎡的户型全部为东西朝向，设计上干湿动静分区明显，双阳台光线好，但缺乏入户玄关。

2、118㎡和124㎡户型差距不大，设计比较常规。

3、139㎡户型方正，全部为南北朝向，且横厅设计采光和通风好，空间利用率较高，功能性最全面。

建议：如果预算有限，可考虑99㎡户型；如果预算足够，那么当然选139㎡户型。装修方面，根据置业顾问介绍本项目配有地暖和中央空调，装修标准为3980元/㎡。

4、总的来说，优劣势分明，选房更需理智思考个人最大需求

1、锦江区、东二环，配套齐全，入驻主城区的一大好机会；

2、均价20600元/㎡，总价最低约200余万，价格优势不大，更适合刚改或改善一族。

3、第十人民医院、成都市结核病防治院、成都传染病医院环绕以及较短的产权年限可能会是部分购房者不愿接受的因素。