记者 | 傅林林

9月24日，戴德梁行发布2019年三季度北京商业地产市场报告。

2019年前三个季度，北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为23.9万和4.1万平方米，分别较2018年同期下降40.9%和20.6%。

至此，北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.16元，环比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%。同时，如城奥大厦等新项目的入市拉动全市空置率上升1.3个百分点至10.2%，核心商圈则继续保持稳定，为5.6%。

2019年前三个季度，北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%，达25.9万平方米。

除了北京，整个中国区租金除了南京和成都在上季度有小幅度增长，其它城市都是小幅度下滑的。

戴德梁行北中国区研究主管、戴德梁行研究院首席政策分析专家魏东表示：“从空置率情况来看，北京整体市场空置率核心商圈还是比较低的，从整体市场来看是10.2%的水平，相对是健康的，一线城市比如深圳现在16%空置率。上海和深圳两个城市是租户市场，北京和广州两个城市因为空置率特别低，是业主市场。”

零售项目方面，2019年三季度，北京暂无优质零售项目入市，全市零售市场总存量维持在1387万平方米，其中购物中心占比超过86%，空置率约为9%。

尽管增量不大，但多个项目的改造也将给未来市场提供新的消费选择，据了解，复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦等多个老百货均在本季度宣布将陆续进入升级改造期，未来大都以新商业的模式重新推出。预计随着这些项目改造完成投入使用，北京零售市场百货存量占比将进一步降低。

根据戴德梁行提供的零售市场报告分析，零售项目通过升级改造给客户新的体验以吸引更多客流，同样，零售品牌也在不断调整自己的产品体验、寻求新的增长点，新潮场景体验、新的跨界体验、新科技体验等都是当前品牌更新发展的趋势。

戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴表示，北京未来新增供应主要集中在非核心区，且以社区商业为主。

而城市核心区的传统商业项目陆续开始改造升级，一部分项目被收购重整，在收益最大化前提下成为“商改办”项目，另一部分项目进行升级调整。调整后项目将更注重全新消费需求，营造新潮的商业场景。

值得一提的是，继5月海淀率先出台首个区域“夜经济”政策后，本季度北京商务局出台《北京市关于进一步繁荣夜间经济促进消费增长的措施》，“夜经济”的持续推进，对北京内需的增长也起到极大的推动作用，前八个月，北京社会消费品零售总额同比增长5.3%，其中餐饮业增幅达7.8%，8月单月增长8.0%。

对此罗俊崴表示，夜经济是引导走出去，不要在家里只打游戏、刷抖音，让年轻人走出家门，才能把夜经济更好做。

“不能只是餐饮，而是更好玩、更有意思，增加消费黏性。生活方式怎么跟商业更好结合应该从业态方面来考虑。北京室外天气冷，未来可不可以在改造升级项目当中，把很多业态建筑提前做规划，这都是可以探讨的部分。”