文｜谢斯临

9月24日晚间，曾于2017年对外宣布转为长租公寓的香蜜湖豪宅项目深业中城，突然发布声明，宣告根据市场变化和集团战略升级，灵活并及时调整经营计划，深业中城住宅将转租为售，投入市场。目前项目住宅尚未取得预售许可证，亦未确定开盘时间。

深业中城是国企深业集团旗下项目，深业集团上市平台深圳控股(HK:00604)中期报告显示，今年上半年，深圳控股实现合同销售面积约23.5万平方米，实现合同销售额约64.36亿元，仅完成年度销售目标180亿元的36%。

在中期业绩会上，投资者关系主管周全曾表示，按照公司今年的结算计划，大部分项目将在下半年入伙。9月11日，深业集团23.3亿元成功竞得东莞松山湖12.5万平方米宅地。由此看来，深业集团为加快资金回笼，寻求更多发展机会，深业中城转租为售也显得合情合理。

深业中城位于福田区红荔西路与农园路交汇处，占地近4万平方米，总建筑面积约36万平方米，由3栋住宅以及1栋公寓、1栋写字楼组成。住宅共有414套，将以130-200平方米的三房和四房为主。

界面楼谈探访时发现，目前楼盘销售人员暂未接到住宅产品的具体信息，样板间仍在筹备当中。销售人员透露，住宅部分预计在10月底入市。目前在售49-118平方米公寓产品，均价11.2万元/平方米，精装修交付，须另外付装修费5000元/平方米。

深业中城地理位置优越，临近4条地铁线换乘交通枢纽车公庙站，与42.4万平方米香蜜公园仅一路之隔。项目自带1.8万平方米商业，周边有东海购物广场、东海缤纷城、印力中心等，配套丰富，生活氛围浓厚。学区为东海实验小学及深圳高级中学。深圳高级中学作为老牌名校，教育实力毋庸置疑，其学区房一直受到市场追捧，价格节节攀升。

香蜜湖片区是深圳豪宅片区之一，近年来鲜有住宅新盘供应，每一次开盘都备受关注，天健天骄的开盘吸金超50亿元无疑说明了这一点。而深业中城作为香蜜湖片区稀缺大型综合体，周边配套非常成熟，又有名校加持，更是吸引全城的目光。

有网友爆料，深业中城住宅新品价格约13万元/平方米，大概率为毛坯交付。贝壳找房网数据显示，香蜜公园周边二手房均价同样维持在13万元/平方米左右，深业中城若以13万元/平方米入市，对高端改善需求远未被满足的深圳，或具有极大的吸引力。

深圳楼市进入9月以来，各盘销售情况均不太理想，平淡的“金九”正在等待一剂“强心针”。

月初地铁锦上花园、君华天第项目入市，去化均不足4成。9月21日，蓄客已久的绿景美景广场开盘，当天推售208套4.5米层高48-97平方米产业研发用房，均价约7万元/平方米，毛坯交付，认购约65套，去化率仅31%。

晚一天开盘的京基御景半山，再一次反应了如今深圳楼市的冷热情况。9月22日，京基御景半山以毛坯交房、两个99折、3.9万元/平方米的均价，推售491套79-150平方米2-4房。事实上，京基御景半山花园项目共备案1645套房源。首日成交368套房源，如果按照491套来算，去化率约75%；但如果按照1645套来算，实际去化率仅21.7%。

京基御景半山存在几个明显短板，一是作为22万平方米的大体量社区，仅配有3000平方米底商，距离项目最近的沃尔玛、鸿源商场均在1公里开外，难以满足业主日常购物需求。规划中14号线南约站距离项目步行1.7公里，驾车也需要10分钟。

第二，南面虽规划有一块九年制学校教育用地，但如今尚未开建，无法确定新建学校未来的师资力量情况。目前片区内的教育配套为九年制公立学校宝龙学校，实力一般，由于周边均为纯住宅小区，现在已经面临学位不足的情况。

第三，项目价格对比周边二手房缺少明显优势，金地名峰、振业峦山谷等小区二手房挂牌价均在3.9万元/平方米以下，且各方面配套都强过京基御景半山。一墙之隔的正弘林语轩以3.55万元/平方米的均价，推售73-85平方米2房产品，同等配套情况下相对来说总价低不少，对愿意考虑这一片区的刚需而言更具吸引力。

京基御景半山开盘当日就启用二三级联动，每套房可给予中介3-5万元佣金，但乌压压一片的中介带来的去化率却仅有两成。销售成绩惨淡一方面是因为项目自身存在着交通不便、教育配套难以兑现、价格偏高等诸多短板；另一方面也反应出现阶段深圳楼市略显疲软的状态。

楼市下行，开发商就犹如热锅上的蚂蚁，业绩、回款的压力使得一众楼盘迫不及待蜂拥进场，各个项目“贴身肉搏”，在这样的情况下，项目稍有瑕疵就会让购房者犹豫。而受万千宠爱于一身的深业中城，预期将在10月入市，是否会在市场掀起一片波澜，还需再见分晓。