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说市 | 成都天府新区流拍,反应出了哪些信号?

数据显示,今年1-8月蒲江平均土地成交楼面价为1971元/平,低于成都其他远郊土地价格。

文 | 界面四川 谢佳

换作几年前,你可能很难相信,同一天出让的天府新区和蒲江的土地,最终结果是天府新区的两宗土地双双流拍,蒲江的土地却成功落锤。

而9月26日,这一幕真实发生了。

据成都市公共资源交易服务中心信息显示,9月26日,包括天府新区万安街道、蒲江鹤山街道共3宗住宅兼容商业用地走上拍卖台, 面积共约140.6亩。

最终,天府新区两宗土地因为报名人数不足宣告流拍。蒲江地块被成都立达房地产开发有限公司以底价竞得,成交楼面价约为2400元/平。

在分析流拍原因前,先来看下9月26日成都天府新区两宗土地的具体信息。

图源:成都市公共资源交易服务中心

一号宗地

宗地位置: 天府新区成都直管区万安街道大石社区八组(万安片区,麓山大道南侧,沈阳路北侧)

净用地面积:50.2118  (亩)

土地用途分类: 住宅兼容商业

商业占比上限:12 %

计算容积率:1.9985

起始楼面地价:9006.6009 (元/㎡)

竞拍结果:流拍

二号宗地

宗地位置: 天府新区成都直管区万安街道开元村五组,大石社区七组,高饭店村八组(万安片区,麓山大道南侧,沈阳路北侧)

净用地面积:68.4531  (亩)

土地用途分类:住宅兼容商业

商业占比上限:12 %

计算容积率:1.9984

起始楼面地价:8256.4046 (元/㎡)

竞拍结果:流拍

需要明确的是,天府新区今天出让的两宗土地并非不优质。

两宗土地均位于传统的热门高端居住区麓山板块,仅仅相距约300米。周边有麓山大道、沈阳路、万福寺路等成型的交通干道。虽然在建地铁6号线麓山大道站与一号地块直线距离约1公里,沈阳路站与二号地块约1.3公里,但规则中的14、26号线均在地块周边经过。虽然周边生活配套目前较为短缺,大型商业较少。但规划中的大型商业和自身商业配套均可满足日常生活需求。

为什么最后两块地均告流拍

1、首先值得注意的是这两宗地均要求配置不少于总计容建面8%-10%,

单套建面90-120㎡的保障房。同时,二号宗地内需配建并无偿移交一所不低于6800㎡的幼儿园和一处总造价不低于2000万的体育馆。严苛的出让条件让不少开发商难有实力“吃下”,在一定程度上影响了开发商的拿地积极性。

2、9月26日出让的两宗地自2014年下半年起周边2公里内均无住宅地块供应。截至目前,今年天府新区仅拍出3宗地块,其中中海在7月以13956元/平拿下的地块是目前该区域楼面价最高的。土地成本的增高和区域土地供应节奏减慢,降低了区域土地市场的整体热度。

3、从住宅成交市场情况来看,今年上半年天府新区、双流和新都是成都住宅供应最多的三大区域。1-6月天府新区保持在平均每个月4个项目取证的节奏,但去化率并不高,超过一半以上的项目刚需中签率都在100%以上。而下半年7-8月天府新区仅有优品道锦绣、恒大天府半岛、万科公园传奇3个项目取证,且价格不低。整体来看区域去库存周期较长,市场供大于求。

4、 另外,一个不可忽略的背景是市场持续调控不放松,房企整体拿地热情有所降低。近期拿地较多的多为土地储备不足,或处于战略布局需求的房企,而这部分房企更愿意拿下非传统热点板块,降低开发成本,从而有更大的发挥空间。 

一方面政府把稳地价放在第一位,在政策面去杠杆,让炒房和刺激行为远离楼市;另一方面对于减少融资渠道的房企来说,只有选择勒紧裤腰带过日子。今年8月,就有多个品牌房企表示今年将不再拿地,除非土地特别合适。

不过仅从今天的成交来看就判断区域市场转向还为时尚早。因为出让土地的附加的条件很多,拿地条件非常苛刻,开发商从无头苍蝇式的抢地到现在的理性拿地,其实并不是件坏事。从天府新区不断攀升的土地价格来看,整个区域依然被开发商所看好。

图源:成都市公共资源交易服务中心

三号宗地

宗地位置:蒲江县鹤山街道锦丽花语B区西侧

净用地面积:21.9616  (亩)

土地用途分类:住宅兼容商业

商业占比上限:20 %

计算容积率:2

起始楼面地价:2399.9978  (元/㎡)

成交楼面地价:2399.9978  (元/㎡)

竞得者:成都立达房地产开发有限公司

三号宗地位于蒲江县县城西北角,距离蒲江河约400米,距离成蒲高铁约300米,轨道噪音需要考虑。目前宗地周边整体开发程度较低,但教育资源较多,蒲江县城北幼儿园、蒲江中学等多所中小学都在1.2公里以内。

而该地竞得者成都立达房地产开发有限公司是蒲江当地房企,主要经营范围为房地产开发、物业管理、园林绿化、房地产中介服务等。其股东中有中鑫海置业有限公司,该公司于2017年在三号地块旁1公里处竞得一块楼面价为2295元/平的住兼商用地。

数据显示,今年1-8月蒲江平均土地成交楼面价为1971元/平,低于成都其他远郊土地价格,住宅成交均价为6686元/平,相对而言开发商在蒲江拿地和开发成本较低。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
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