文｜涂梦莹

临近深圳的东莞，一直以来被许多深圳地产商视作第二“粮仓”。也正因此，东莞出现今年第二次集中性土地出让时，各家房企虎视眈眈，引发了多方力量博弈。

9月初，东莞资源局公示挂牌出让9宗地块，合计占地面积约35.6万平方米，总起价近90亿元。截至目前，已成功出让位于松山湖、麻涌镇、清溪镇、东坑镇等地块，包含商住与商业金融用地。

其中，第1宗出让的松山湖地块备受瞩目。根据东莞市公共资源交易网显示，松山湖地块位于松山湖大学路与环湖路交汇处西南侧，起拍价18.7亿元，为二类居住用地，占地面积约5万平方米，总建筑面积约12.5万平方米，容积率为2.5。

由于地理位置极具优势、又是松山湖片区时隔7年之久才再度出让的商业住宅地块，9月11日开拍当天，该地块被超过10家地产商争抢。

经历长达5个小时、出价91轮的竞拍后，松山湖地块最终被深业鹏基（集团）有限公司拿下。这家公司隶属于深业集团，后者是深圳市人民政府全资拥有、深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。

有媒体透露，深业集团在此次松山湖竞拍当中的最大对手，是同为深圳国企的天健集团。两者对局多轮，最终被深业以23.3亿元成功竞得，外加配建约4.3万平方米的公共配套（包括安居人才房），折合楼面价约2.4万元/平方米，溢价率24%。

十多天后的9月23日，东莞出让第2宗编号为2019WG031的麻涌镇商住地块。该地块位于麻涌镇大盛村新沙路西侧，占地面积3.6万平方米，总建筑面积10.8万平方米。

最终，万科集团旗下的东莞市万裕房地产有限公司以7.9亿元成功竞得，剔除需要无偿配建的安居房后，可售楼面价约8026元/平方米。

该地块在去年曾终止交易，具体原因未知。今年再次挂牌出让，相较去年而言，虽最高限价从8.9亿元上涨到15.4亿元，但也降低了安居房无偿配建比例。不过，最终成交价格仅为此次最高限价的一半，这也意味着，东莞这宗麻涌镇地块的估值被缩水了不只一点点。

万科之所以拿下此地，除了竞争不大之外，或许也与其之前所拍下的相邻地块有关。上个月月底，万科曾以6.8亿元拿下了编号为2019WG028的麻涌大盛村地块，地块占地面积2.8万平方米，总建筑面积8.6万平方米，楼面价7891元/平方米。

9月24日，间隔万科拿下麻涌镇商住地块仅一天，深圳市另一家国资委直管的国有企业——深圳振业（集团）股份有限公司，以9.0亿元成功竞得清溪2.9万平方米商住用地。一时间，东莞被深圳地产商“收割”的议论再度兴起。

根据公开资料显示，深圳振业所拿的清溪地块为三旧改造项目，曾在5年前遭遇流拍，原规划土地性质为商业用地，此次竞拍调整为二类居住用地。在9.0亿元竞拍价下，剔除无偿配建面积，可售楼面价约1.2万元/平方米。

值得注意的是，在被深圳地产商“围剿”中，东莞似乎也有所保留。9月21日，东莞公共资源交易网公布终止地块出让的通知，原定于24日15：00时出让的竞拍编号2019WG033厚街镇地块被终止出让，终止原因不明。

资料显示，该地块占地面积约6.9万平方米，总建筑面积20.9万平方米，位于厚街镇汀山社区。竞拍方式为竞价+竟配建+终次报价，最高限价33.6亿元。根据地块要求与竞拍方式的相关测算，如若竞拍成功，地块在剔除无偿配建面积后，最高限价的楼面价约为1.8万元/平方米，而当到达竞配建5%时，剔除后最高楼面价近2万元/平方米。

9月25日，距离编号2019WG033厚街镇地块被终止出让仅四天，东莞公共资源交易网又再次公布终止地块出让的通知，原定于一天后出让的编号为2019WG035谢岗地块终止出让，原因同样不明。

地块位于谢岗镇谢山村，占地面积2.3万平方米，总建筑面积约7万平方米，竞拍方式为竞价+终次报价，最高限价10.2亿元。如若地块没被终止且成功出让的话，剔除无偿配建后的起始楼面价7402元/平方米，最高楼面价约在1.5万元/平方米左右。

对比两块被终止地块目前周边的房源，厚街镇地块所处区域的洋房均价在1.6—1.9万元/平方米之间，别墅均价为2.1—4.0万元/平方米；谢岗地块区域周边楼盘项目相对稀少，基本无在售的洋房楼盘，历年房源均价在5000—8000元/平方米。

这样看来，被终止的2宗地块的可售楼面价不便宜，或许这就是被终止出让的原因之一。事实上，在东莞土拍市场上，终止出让地块的现象并不鲜见，特别是在2018年，东莞受到“限购令”影响最严重时期。据统计，2018年，东莞共有9宗地块终止成交而流拍，占全年挂牌的26%。

今年，在东莞土拍政策转变之下，公平竞争的“终次报价”促使东莞土拍市场频频呈现好转迹象。此番接连2宗地块终止出让，难免显露出一丝怪异。