记者 |  杨冰柯

因互联网经济发展和港资巨头进驻，二线热点城市杭州的商业地产正迎来新变化。

近日，世邦魏理仕根据“营商环境”、“创新环境”和“成本及办公空间可得性”三个主要维度下的20多个因素，对亚太地区15个成熟门户城市（科技行业在写字楼总租赁面积占比达到10%及以上）进行综合评估及排名得出《亚太科技城市——新硅谷的竞逐》报告。

这份报告将可与硅谷媲美的15个亚太城市分为三类，即领先型城市、胜任型城市和补充型城市。

报告显示，在亚太区科技城市榜单中，北京和上海在亚太科技城市排名中分列第一和第三位，属于“领先型城市”。杭州和深圳排名第六和第七位，属于胜任型城市。

报告指出，北京和上海是传统和新兴科技公司建立亚太业务基地的首选目的地，杭州和深圳则为特定业务单元和运营需求的科技公司而言，极具吸引力选择。

在租金方面，杭州排名亚太区第二名，其“成本优势及办公空间的可得性”仅次于上海。就企业来看，TMT是杭州市场今年上半年最大的写字楼需求来源，占据总共新增需求面积的33%。

在RET睿意德中国商业地产研究中心发布的《2018中国商业地产活力40城》排行榜中，杭州的商业地产活力位于北上广深及成都之后，排名第六；在开发商青睐活力城市中排名第七；在品牌青睐活力城市中排名第五。

总体来看，杭州商业市场，尤其是零售物业市场格局正在因港资抢滩被改写。

今年8月，新鸿基与平安联合体以132.6亿元总价拿下了杭州江河汇综合体地块，这是杭州第四个价格超过百亿的地块。

在此之前的7月，港资新世界发展以97.92亿元的总价拿下望江新城综合体。去年5月，恒隆地产以107.3亿元总价拿下市中心百井坊项目。

随着这些港资大企业陆续进入杭州市场，K11、恒隆广场等购物中心也将在杭州落地，这将促进杭州商业市场的进一步发展。

就写字楼市场来看，世邦魏理仕数据显示，二季度杭州写字楼新增供应18.2万平方米，空置率环比上升1.8个百分点至23.2%；二季度市场净吸纳量为3.2万平方米；每月平均租金报价为127.4元/平方米，同比轻微下降了0.7%。

未来半年，杭州还有45.4万平方米的写字楼供应量入市，世邦魏理仕预计市场空置率可能继续提高，租金将小幅波动。

在零售物业市场方面，随着二季度金沙印象城入市，新增供应18万平方米。虽然二季度全市空置率下降、租金微涨，但空置率提高、租金波动的趋势难以改变。

世邦魏理仕的数据显示，杭州零售物业市场二季度全市空置率为1.7%，环比下降0.1个百分点，购物中心首层平均租金报每天每平方米23.5元，环比上涨0.6%。预计下半年有龙湖西溪天街、高德置地广场与新天地活力park在内共55.7万平方米新增供应入市。

随着城市的发展，杭州商业地产也将伴随高端商城进驻导致竞争更加激烈，对于这些商业地产商来说，如何运营并降低空置率是要考虑的现实问题。