文｜黎珏伶

湖贝旧改项目效果图

“我是4万多块一平方米买的，差不多会涨6万元/平方米，掐头去尾，我估计能赚600万元。”

50多岁的谭叔（化名）在2016年买了一套湖贝旧村农民房，随着湖贝城市更新统筹片区项目（一期）（也称为“湖贝项目”）开工，谭叔称：“保守估计，建成后片区房价将涨到10万元/平方米。”经验、眼光、胆量、资本共同作用，预计将给谭叔的投资带来巨大回报。

9月26日，罗湖区在湖贝城市更新统筹片区（一期）举行第三季度重大项目集中开工活动，包括18个城市更新和基础设施类重大项目，总投资353亿元，预计2019年完成年度投资38亿元。

其中，城市更新类项目共4个，总投资295亿元，主要包括湖贝城市更新统筹片区（一期）、翠竹街道太宁路金钻豪园（一期）等；基础设施类项目共14个，总投资58亿元，主要包括国际艺术博览交易总部、翠竹外国语学校（一部）拆建工程、星园学校新建工程等。

湖贝项目无疑是其中的“明星”项目。该项目位于罗湖核心地段，东至文锦中路，西靠东门中路，南临深南大道。整个项目占地40公顷，拆除用地面积30公顷，是全市仅有的两个统筹片区之一，规划总建筑面积220万平方米（地下20万平方米），包含一座高度为500米的湖贝地标塔楼，堪称“巨无霸”项目。

据人民网报道，罗湖区城市更新和土地整备局党组书记、局长陈磊峰在开工仪式上表示，湖贝项目共分四期建设，预计2030年建设完成。当天开工的一期占地8.8万平方米，总建筑面积70.5万平方米，总投资208亿元，预计在2024年建成。预计在2028年，湖贝地标塔楼落成。

湖贝项目定位是打造为传承历史文脉的人文艺术中心，建设成为新兴业态聚集的国际消费核心区，还要成为中国特色社会主义先行示范区的新地标。

陈磊峰表示，湖贝项目的规划亮点在于，项目将成为未来全球范围内，千万级人口城市主城区屈指可数的标志性都市综合体。引入大型总部企业和国际机构，打造多元顶级产业聚集的总部基地，巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业，为罗湖经济注入新动力。

同时，规划建设建筑面积4万平方米的大型文化设施，引入世界级展览及剧目，包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆。湖贝还规划有49万平方米的商业，扩容并升级东门商圈，打造多元业态的国际潮流消费中心，这里面一共分西、中、东区三个区。

在西区将打造国际的最潮场，与东门紧密相连，这将建立深圳首个最高的垂直MALL，今后是深圳的最潮地、最嗨地。在中区将打造人文新高地，利用传统的街区、公园、商业无界共融，品位高雅的消费新体验。公园将建成深圳首个生态商业垂直购物中心，潮流商业区和传统街区，打造万象奇迹。

东区将是未来的生活风向标，以城市代表品牌旗舰店为主，引领城市前沿生活方式。重塑乐园路海鲜街、怀月路艺术街、湖贝路时尚街，强化罗湖不夜城的氛围。

湖贝项目规划7.9万平方米公共配套设施，通过建设海绵设施，实现水文生态修复。将来，该项目将提供120万平方米的产业空间，总投资700亿元，提供8.1万平方米保障房，提供5.2万个就业岗位，整合5条地铁线，划定1.4万平米的南坊旧村保护和活化范围。

“今天终于等到项目开工了。”谭叔来自东北，1992年开始到深圳工作，居住在罗湖多年。自从买下湖贝这套农民房后，他每天晚上吃完饭后都来这里走一圈，想精神上鼓励下自己，盼望着湖贝项目能快点开工。

相信和谭叔想法一样的还有许许多多湖贝村民，只不过他们等待的时间要更加长久。从立项到审批，湖贝项目足足花了二十八年，是深圳市更新难度最大、需解决问题最复杂的更新统筹片区。

根据公开资料，湖贝历史上是深圳墟发源地之一，湖贝立村已有500多年历史。这里有历史悠久的古建筑怀月张公祠，是明代中期湖贝张氏族人为纪念开基始祖张怀月而创建的；这里保留着重阳祭祖吃大盆菜的民俗；这里也曾有远近驰名的海鲜食街，留存在众多深圳人的记忆里。

湖贝项目最早可以追溯到1992年，但因为更新难度大，以至于先后有10多家开发商进驻湖贝旧改，却无法实施。正如8月20日罗湖区城市更新和土地整备局举办的湖贝统筹片区规划宣讲会所透露，湖贝项目土地权属复杂，40公顷的统筹片区，共有93宗地、34处零星用地，历史问题众多。

此外，拆迁成本高，涉及30公顷拆除范围、77万平方米拆除建筑、1600户旧住宅区、2000户村民、42家业主、11家区属单位、19家市属单位、2.5亿元过渡安置费。

直到2011年，罗湖区政府与华润置地签署战略合作框架协议，华润置地开始介入湖贝项目。2012年，湖贝实业股份有限公司召开股东大会，超过97%的股东同意并签字，确认华润置地作为更新主体实施改造。2013年，湖贝项目正式被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》。

9月19日，罗湖区城市更新和土地整备局发布公告称，截至目前，湖贝统筹片区城市更新单元一期A4、A9地块拆除用地范围，除罗湖区国税局、深圳市公安局技术侦察支队外，其余权利主体均已与华润置地（深圳）开发有限公司签订《搬迁补偿安置协议》。也就是说，湖贝项目一期A4、A9地块的实施主体确认为华润置地。

今年4月，湖贝东门市场最后一批商户搬离。如今步入湖贝项目范围内，拆迁的标语依然随处可见。在谭叔的心里，这意味着距离项目建成又近了一步，无疑是件好事。

目前，湖贝项目周边较少有新房，距离湖贝地铁站一站距离的深业东岭均价7.5万元/平方米；二手房方面，东门168挂牌均价将近8万元/平方米，京基东方颐园均价7.8万元/平方米。

尽管判断旧改将给片区带来极大的升值空间，但是谭叔劝诫大家，并不是所有人都能买这样的房子的，不确定因素有很多，经验、眼光、胆量、资本一个都不能少，投资有风险。