文 | 地产K线 林振兴
融资“入冬”，房企挂牌出让项目股权并非新鲜事，但转让子公司1%股权的做法却不多见。
9月29日，据北交所披露，首开股份（SH.600376）拟转让苏州合本投资管理有限公司（简称“苏州合本”）50%股权，底价待定。同日，它一并挂牌出售北京首开旭泰房地产开发有限责任公司（简称“首开旭泰”）1%股权。
两天前，首开股份还挂牌转让北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司51%股权，标的企业资产总计为2.3亿元，负债0.7亿元，净利润8600元，所有者权益1.6亿元。
资料显示，苏州合本成立于2015年6月，首开和龙湖各持股50%。成立两个月后，公司竞得苏州狮山街道2015-WG-14号地块，打造龙湖首开狮山原著项目，该项目日前仅有少量房源在售。截至8月31日，公司总资产达6.3亿元，负债总计3.6亿元，营业利润9360万元。
另一家挂牌公司是首开旭泰，成立于2003年8月，注册资本27亿元，在股权结构中，首开股份占51%，龙湖子公司成都佳逊投资占49%。截止8月底，营业收入0元，净利润-0.09万元，资产总计491618.19万元，负债总计221614.54万元。
巧合的是，两家公司都是首开与龙湖共同持有。李岩曾透露，“龙湖是首开的好朋友之一，也正是得益于合作，首开拿到了不少好的项目，进入新的城市，实现战略调整。”截止8月底，双方合作共计32个项目，543万方规模。
钟情于合作开发的首开股份，还乐于适当降低权益比例。半年报显示，首开股份25个房地产储备项目中，合作开发项目18个，其中9个项目权益占比低于50%。
此次首开仅转让1%的股权，在交易所也较为罕见。转让后，首开股份在首开旭泰的股份占比为50%，由控股关系变成联营关系，其究竟在打什么算盘？
在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，“地产企业项目公司的负债都很大，而国企又要求降负债率。首开此举通过把子公司由控股需要并表，变成联营不并表，等于母公司对报表作了外科手术，把子公司的大额负债转移到表外。”
身为“京城地产一哥”的首开股份，在去年正式迈入千亿阵营，然而净负债率远高于行业均值。作为国企，它又有很强的降负债压力，这也是新晋掌舵者李岩不得不需要面对的棘手难题。
2019年半年报显示，首开股份资产负债率为81.4%，同比增加0.61个百分点；净负债率达184.2%，比2018年上升22.8个百分点。此外，截至2019年6月底，首开股份在手现金236.33亿元，短期债务为311.08亿元，长期债务为934.02亿元。
对此，首开股份在其公告中坦承，公司净负债率在行业内属于较高水平，改善资产负债结构将是公司未来重点关注和需要切实解决的问题。
李岩也曾公开表示，“首开一直看重降负债，也采取了很多的措施降负债。”其中，永续债就被当作救兵搬了出来。截止6月底，首开股份尚有49.85亿的永续债，其永续债规模在A股的上市房企中，可与在港上市的恒大碧桂园们相比肩。
由于永续债被计入权益工具而不是负债，这为房企在进行高额融资的同时“躲避”了负债率被拉高的风险，但其本质上还是一种债券，自然会带来一定的财务压力。另一方面，由于其利息支出成本较高，也会稀释企业利润。
虽然李岩对首开股份的债务结构、资金安全非常自信，但经营性现金流似乎又暴露出了首开的又一短板。截至今年6月底，首开股份经营性现金流为-57.6亿元，同比下降了128.6%。
面对资金紧张和债务压力，首开股份不得不通过各种渠道融资。上半年，首开股份累计新增融资272亿元，其中银行贷款88亿元，信托贷款62亿元，债权融资计划22 亿元，公司债20亿元，中期票据55亿元，短期票据15亿元，应付账款保理（ABS）10亿元，累计归还各类筹资183亿元。当期净增融资规模89亿元。
8月份，首开在两日内与平安银行、交通银行、北京农商银行及工商银行签署了战略合作协议，获取授信额度1200亿元。
在降负债和频繁融资的背景下，2019年首开股份的业绩也并不理想，前8月的签约金额587.23亿元，目标完成率不及六成。李岩1021亿的目标在年底能否实现？
评论