文 | 天府楼市

土地流拍背后，其实另有隐情。

久违供地，意外遇冷

9月26日，天府新区麓山板块两宗宅地走上拍卖台。这是天府新区今年第3次推出住宅用地，也是2019年来麓山板块首次供应住宅用地。

过去5年来，麓山板块住宅用地供应稀缺。从2014年至今仅入市3宗住宅用地。2018年6月，在经历长达两年断供期的麓山板块首次出让宅地时，即被保利拿下并以楼面价12108元/㎡破区域地价纪录。

△天府新区2019年供地情况

亟待解渴的麓山土地市场，终于再次迎来宅地供应，还未开拍就被许多人看好。

原以为这场久违的土拍将引发一波高潮，却没曾想两宗地块因报名人数不足均以流拍告终。

△ 成都公共资源交易服务平台公布的拍卖成交结果公示

地块流拍的重要因素之一，是起拍价刷新高，及还有较高的配建要求。

当日出让的一号宗地，出让面积50.2亩，起拍楼面价约9006元/㎡，是2019年天府新区出让宅地中起拍楼面价最高的地块；二号宗地，出让面积68.5亩，起拍楼面价约8256元/㎡，价格也处于中高水平。

此外，根据出让文件要求，两宗地均须配建并无偿移交天府新区统筹住房（单套建筑面积90-120㎡，含装修）及配套地下停车位。

△ 配建要求截图

其中，宗地一须配建10%统筹住房，首期须开发建设不少于60%的统筹住房；宗地二须配建8%统筹住房，首期须开发建设不少于30%的统筹住房，建设约10亩的幼儿园、21.2亩的体育场馆，首期建设项目竣工须移交市政设施用房、公共立体停车库、幼儿园、体育场馆、代建绿地（含河道）。

较高的配建要求进一步提高了房企的拿地门槛。

全国土地流拍率连续三月上升

麓山板块的土地流拍虽属意外，但放眼全国市场就显得不足为奇。

据诸葛找房数据研究中心发布的《2019年8月全国主要地级市土地市场报告》显示，8月土地市场整体供求规模均下滑，土地出让金持续缩水。

数据显示，2019年8月，全国主要地级市溢价率为9.76%，溢价率持续下跌，环比上月大幅下跌4.35个百分点。

报告还显示，流拍率方面，全国主要地级市8月共流拍55宗地块，流拍率为6.07%，流拍率连续三个月升高，土地市场热度持续下降。

在如今的市场形势和融资渠道收紧之下，多数房企确实在拿地上持谨慎态度。

比如，融创中国董事会主席孙宏斌在今年半年业绩会上就表示，“下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。”

越秀地产董事长兼执行董事林昭远也表达了相似的观点，他说：“对于后续策略，我们也是根据自己投资的标准，超出我们标准的地坚定不拿。在前面五个月我们是积极参与拿地，但是谨慎拿，高价地都是不拿，一定符合我们的标准。”

而从时间轴上看，当下恰逢“金九银十”的传统卖房旺季，这对面临着急回款，解决资金面压力的房企来说无疑是重中之重。

加之麓山板块两宗地的拿地条件相对苛刻，房企转而“观望”也属正常。

对手强大，突围升级

作为天府新区的入口，同时又无限抵近主城区的板块，麓山板块曾一度站在聚光灯下，成为房企眼中的香饽饽，恒大、万科、保利、三利、建发等品牌房企争相入驻。

坊间甚至还有这样夸张的说法，“成都大致分为两个区域，麓山和其它”。可见麓山板块有多热门。

△ 麓山板块区位图

但随着天府新区规划的不断变迁，向南延伸成型的各大板块开始进入人们眼帘，特别是处于天府新区核心位置的天府中央商务区。

今年3月天府新区成都党工委管委会明确提出“天府中央商务区建设是今年头等大事”。

至此，天府中央商务区不断有利好的消息释放，6月18日启动建设天府中央商务区总部基地，8月14日天府中央商务区下半年规划面世……这个有天府新区“一号工程”之称的天府中央商务区自然而然成为人们关注的焦点。

△ 天府中央商务区设计总平面图

除此之外，根据2018年成都市委十三届三次全会关于天府新区建设和规划所提出的“一中心三城”（天府中心、西部博览城、成都科学城、天府文创城）定位，向南延伸的板块规划更加清晰。

其中，包含有天府中央商务区的天府中心板块自不用赘述，其它“三城”也成为大家关注的焦点，而位于最南端天府新区视高区域的天府文创城板块也因其不限购一度成为热门置业区域。

作为天府新区开发较早的老牌居住区之一，麓山板块相较上述板块来说，近来的发展速度趋缓，但不可否认其仍是天府新区无法忽视的板块之一。

流拍另有隐情，麓山板块不“冷”

据微博网友@交大桥梁的截图所示，麓山板块此次入市的两宗宅地流拍，其实另有隐情。

截图显示，“申请人可于2019年9月11日至2019年9月30日到成都市高新区天府大道北段966号天府国际金融中心7号楼向我局提交书面申请，交纳竞买保证金的截至时间为2019年9月30日16时00分。”

也就是，这两宗地本应于10月之后走上拍卖台，但不知何故却于9月26日提前拍卖，这或许才是造成流拍的主要原因。

虽然过去几年，麓山板块被吐槽缺乏商业配套，不过随着麓山国际社区、万科海悦汇城、滨江和城等项目陆续交付，已然处于发展中期的麓山板块，商业配套和居住氛围已日趋成熟。

△ 天府国际基金小镇鸟瞰图

值得一提的是，根据天府国际基金小镇给出的最新数据显示，截至2019年9月，天府国际基金小镇已聚集了包括IDG资本、纪源资本、德同资本、中金资本、浙商证券等国内外知名股权投资机构358家，资金管理规模达3468亿元，成为中国西部最大的创投融资中心。

产业园区投用并发力，也意味着麓山板块的发展潜力将不断释放，该板块的未来发展已可见端倪。

当然，这个带有“富人区”“高端”、“宜居”等标签的麓山板块，仍有存货。今年下半年预计有一批拿地时间较早的项目开盘，普遍价格比较温和，购房者可着重关注一下。

麓山国际社区MONA：

麓山国际社区最后一个住宅产品MONA计划在下半年推出。MONA为两栋小高层组成的小户型准现房产品，面积约37-150㎡，因为产品面积较小，这可能是整个天府新区购买门槛最低的住宅。

合能铂悦华庭：

待售产品为多层、小高层板式洋房，面积114-254㎡，容积率为3.93。项目地价成本较低，周边项目麓云的售价仅在10000元/㎡出头，区域房价在15000元/㎡左右。

麓云（中德麓府）：

上批次房源带装修，均价约10059-11689元/㎡，新批次目前规划调整中，后期房源建面约92-140㎡，最小户型预计100万左右，总价门槛比较有优势。

新鸿基悦城：

项目位于极地海洋世界旁，为高端改善型产品。据贝壳9月25日信息显示，目前新鸿基悦城项目住宅大平层在售，在售户型：280平米和383平米，分别位于一楼和顶楼，单价18000元/㎡。

（数据源自网络，仅供参考）

综合来看，麓山板块地块的流拍并不能代表什么，板块也不“冷”，看涨或看衰一个板块仍需结合多重角度理性评估。等待这两宗地再次走上拍卖台时，或许就会有答案。

- END -

天府楼市出品

编辑/排版：欣夏