从今日（10月8日）起，全新的房贷利率政策开始全面执行。

01

全面改革中国利率制度

8月16日，国常会提出改革完善贷款市场报价利率形成机制，在原有1年期品种基础上，增加5年期以上的品种，由各报价银行以公开市场操作利率加点方式报价。

8月17日，央行为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，宣布全面改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。

贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

8月25日，央行通过官网发布公告，宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

02

最新贷款市场报价利率

在LPR改革之后，每月20日的最新报价便成了房贷市场关注的重中之重。

9月20日，央行公布最新贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2%，5年期以上LPR为4.85%。相比之前，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。

从今天起，房贷利率将由“基准利率×（100%+浮动比例）”转变“房贷利率=LPR利率+基点”，市场之所以将此解读为“房贷利率‘换锚’”，是因为此次房贷利率政策的变化是我国房贷利率自2015年10月24日采用“基准利率+上下浮动”的方式定价以后的再一次调整。

目前苏州、杭州、北京等城市均已有多家银行房贷开始执行LPR利率。

【苏州】

招商银行、邮储银行加点规则为：首套房以LPR加点128基点形成，为6.13%，较此前高0.5个基点；二套房以LPR加点150基点形成，为6.35%。

【杭州】

建设银行新房首套房在最新的LPR报价上加65个基点，二套加85个基点，商贷和组合贷一致。

招商银行的加点方案为：首套房加54个基点，房贷利率为5.39%；二套房加79个基点，房贷利率为5.64%。

中信银行首套房贷利率与二套房贷利率分别加55个基点和80个基点，即5.4%和5.65%。

【北京】

首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105基点。

也就是说从今天起北京执行的个人住房贷款利率为：首套住房不低于5.4%；二套住房不低于5.9%。之后，会根据每个月公布的LPR变化会有所变化。

03

南京最新利率方案

在10月8日之前，南京执行的基准利率为4.9%，而从10月8日起统一执行统一的LPR为4.85%。

南京多家银行已经根据新规定也制定好了加点的利率方案，并从今天开始正式执行。

建设银行：10月5年以上LPR为4.85%，首套房加80个基点，二套房加105个基点。首套利率目前为5.65%，二套利率目前为5.9%。

工商银行：10月5年以上LPR为4.85%，首套房加80个基点，二套房加105个基点，首套利率目前为5.65%，二套利率目前为5.9%。逾期客户相应增加。

汇丰银行：LPR执行后，每月20号更新以签合同当月的LPR利率为准，一年到期后以新的LPR再行计算。首套：LPR+0.3%，二套：LPR+0.6% 首套利率目前为5.15%，二套利率目前为5.45%，确定申请并在10.20前审批通过为准。

中信银行：10月5年以上LPR为4.85%，首套房加80个基点，二套房加105个基点。首套利率目前为5.65%，二套利率目前为5.9%。

如果我们按照首套房贷款200万、等额本息还款30年来算：

调整前：

按南京市场主流基准利率上浮15%来算，即房贷利率为5.635%。那么每月还贷11525.76元，总利息为2149273.05元。

调整后：

房贷利率按照5.65%来算，每月还贷11544.72元，总利息2156097.64元。

——也就是每月多还18.96元，总利息多了6824.64元。

那么我们可以看出，尽管新政正式执行后，房贷利率有了些微的上调，但是对购房者来说，还款负担并未加重太多，没有太大的影响。

但对于从今天（10.8）之后购房的买房人来说，之后每个月都会公布新的LPR利率，也就是说房贷利率或许会经常产生一些变化。不过从目前各银行公布的加点方案来看，实际执行利率与之前相比变化不算很大，一些不可避免的短期波动应该尚在购房者的心理承受范围内。