文｜功夫财经 欧神

前几天，功夫财经小师妹给哥哥我布置了一个作业，让俺先拿出点干货出来分享。

我思来想去，这次先选几个大家普遍关注的热点问题做个解答吧。

1、要说这几天最受关注的楼市新闻，莫过于10月8日个人住房贷款利率新规正式执行。毕竟房贷这个事情关系到每个升斗小民。关于这个政策的解读，网上的信息多到你已经看吐了。我在这里讲点不一样的东西。

其实呢，从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+加点”模式，这个改革是被倒逼的。央行每年都会规定法定贷款利率，另外还有个银行间的市场拆借利率，后者是非常市场化的。但之前这两个利率是倒挂的，央行规定的贷款利率是4.9%，但银行间的拆借已经升到5.5%，甚至5.8%了。

那么法定贷款利率变成一个荒谬的概念，因为我借钱给你的贷款利率还不如借给银行，银行的信用肯定比企业好，对吧？所以LPR改革是一个顺应市场化，理顺银行间资金关系的一件事情。

它对房贷有什么影响呢？你们可以参考一下香港的利率变化。

以前香港的基准利率是P，大多数香港银行通用的房贷按揭利率是按照“P减”方式来计算的，就是在最优惠利率（P）的基础上减去一个固定利率得出实际按揭利率，一般是减去两三个点。

后来，不少香港银行又推出了另一种“H加”的按揭利率，指在香港银行同业拆借利率HIBOR（H）的基础上加上一个固定利率，一般是0.5左右个百分点。一直到现在，这两种报价都是同时存在的。

那么这两种报价中哪个更便宜？反而是Hibor报价更便宜点，最低的时候它甚至可以便宜一个点以上。

如果央行也坚持要用LPR计算房贷利率的话，长远来看的话房贷利率一定是往下走的。房贷合理的价位应该是2-3%左右， 因为它是一个非常低风险的资产。但是大陆的房贷利率受行政政策影响很大。

这里哥哥要提醒一下，利率的变动，哪怕你加息或者减息0.5%，其实对房价的影响是很轻微的，完全没有那些山寨经济学家讲的说房价要大涨大跌这回事。 

2、

说完房贷利率改革，我们再来唠唠大兴机场。

9月25日大兴机场正式运营，很多粉丝就来问哥哥我：欧大，大兴机场周边的房子能投资吗？

在这里统一回复：凡是以大兴机场为卖点的，不是蠢就是坏，都是骗子。

全世界的机场都有这样一个规律：在一个2000万人口的超级大城市边上，会形成一个机场镇。机场镇的人口一般是在40万-50万左右，它是一个卫星城，里面主要是空姐、为机场提供加油维修服务的工程师、仓储物流等吃机场饭的那些人。它相当于一个外港码头，但是只有四五十万人。 

机场从来都拉动不了地价的，和房地产是两个概念。全世界范围内，不管是伦敦、巴黎、纽约、东京、还是汉城、香港、日本，机场镇都只有这四五十万人的容量，而这些人一般都不缺房子，都是有职工宿舍、有配套住宅的。

纯粹来说的话，没有人会居住在机场边上的。而机场也不可能作为一个适宜居住的地方，因为飞机的起降有噪音。真正有价值的是北京的南城， 就是你从机场往市区走，快到市区的城乡结合部的位置会比较好。

像上海虹桥机场，机场边上是不行的，往内差不多到市区边缘古北路仙霞路这一带，才开始旺起来了，聚集着高档国际居住区。浦东机场这边是没有希望的，但是你往内40公里到城区边缘，到联洋碧云这里开始有一些国际社区了。

北京的大兴机场也是一样的，你去买机场周边包括什么固安的房产，那是肯定套牢的。机场方向一直到市区边缘的城乡结合部，也就是北京的南四环左右的位置，可能会迎来一波发展。 

3、最近还有个新闻引起了哥哥的注意：河南除郑州以外，其它17个地市，陆续发布全面放开落户限制的实施意见，实现户随人走，正式打响了零门槛落户第一枪。湖北宜昌日前不仅全面取消落户限制，还推出了高校毕业生落户给补贴、买房打折的政策。

抢人大战的战火蔓延到了三四线城市。这看起来是好事，不过放开落户的城市越多，犹豫户口落在哪里的人也越多。经常有小朋友问我：是留在一线城市奋斗还是去二线甚至三四线城市？哪些城市值得落户？

对是否留在一线城市这个问题我不像外界一些人回答得那么简单粗暴。很多人认为，应该不惜一切代价到大城市去打拼。还有人说，如果你不去的话，你的孩子也会去，而且会付出加倍的成本去。

那我跟他们的意见还是有一点点细微的区别的，我认为主要是看你所处的行业。因为我们要搞清楚一线、二线三线城市，它们背后的本质是什么。 

一线城市是提供了一些国家性的功能。比如说上海证券交易所，北京的金融街，这种金融中心，不需要在每一个省份都有。那么如果你是想从事这些金融、证券、投行这些顶级高端的行业，你只有在北京上海才能找到工作，这种人是一定要去北京上海的。

二线城市一般都是省会城市。它们往往是一个省，一个地区的核心，是全省资源的凝聚。就好比武汉的话就是整个湖北省所有的精华所在。那么如果你在武汉做一些物资流转、货物批发，或者像郑州的双汇做猪肉产业、食品加工这种，覆盖一个省的这种生意，那么你需要待在省会，你呆在地级市的话是没有这种省一级的功能的。 

三线城市可能工作岗位的选择就非常少了，很多人就只能去做个公务员，或者去电信局、林业局、铁路局，只有很有限的一些产业。可能一个城市就是靠一家企业撑起来的。

那么在这种情况下，你首先要考虑一下自己的专业和未来的人生规划再选择。如果你的专业对口非常狭窄的话，可以去第三流的城市；如果你什么都能做，我还是建议你去一线和强二线城市。我认为强二线一共只有五个城市：南京、武汉、成都、杭州、天津。