文｜谢斯临

大悦城开盘排队入场，图片来源：界面楼谈

国庆之后，作为“银十”的开端，西丽景观豪宅金众麒麟公馆以及华南首家大悦城天玺壹号相继开盘入市。

无论是金众麒麟公馆还是大悦城天玺壹号，都是以大户型为主的豪宅项目，总价基本在千万元以上，瞄准高端改善市场的客户群体。得益于近年来的高速发展，深圳具有强大的造富能力，这一批新富具有强烈的高档住宅改善需求，而这也是深圳楼市对于此类项目格外关注的原因。

从半岛城邦、新天鹅堡到天健天骄，再到如今的金众麒麟公馆和大悦城天玺壹号，这些项目都作为市场的风向标。对于主打高端改善客户的项目，产品本身的品质成为项目去化情况的主要指标。从此次的销售情况来看，与金众麒麟公馆大户型一售而空不一样的是，大悦城天玺壹号因为户型格局不够大气的原因遭到部分客户弃购。

不过，或是由于限价原因，这两个项目与此前传出破10万元/平方米的消息不同，均价都在9万元/平方米以下。但即使两者价格都低于市场预期，实际市场反应仍然较为平淡。这也从侧面反映，深圳的购房者越来越理智，大量高端改善置业仍在观望之中，后市或将较为平淡。

金众麒麟公馆和大悦城天玺壹号均非传统豪宅片区，其客户群体还需缓慢培养，在接下来的10月，突发宣布转租为售的深业中城将成为新的市场风向标。

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大悦城天玺壹号10月13日在大中华喜来登酒店开盘，推售327套114-224平方米三到四房大户型住宅产品，均价8.9万元/平方米，开盘折扣4个99折。首日去化大约卖了180套，整体去化5.5成，成交金额近20亿元。乍看之下，凭借华南首家大悦城的热点，低于市场预期的价格，天玺壹号项目在蓄客这么长时间后，得到了一个不俗的成绩。

但从另一个角度看，到场客户近400人，成交180套，换言之有一半以上的购房者选择弃筹，也揭示了目前深圳楼市愈发冷静，购房者正不断回归理性。

大悦城天玺壹号位于宝安新安片区，占地面积约12.5万平方米，总建筑面积约78.5万平方米，共分为三期开发。一期由5栋住宅及1栋公寓组成；二期由集中式商业大悦城及1栋地标写字楼、1栋公寓组成；三期较小，由1栋住宅、1栋办公、1栋公寓组成。

项目的主要亮点之一在于二期规划有华南首家大悦城，体量约15万平方米，定位打造成深圳西部商业新地标。鉴于北京大悦城、上海大悦城的成功前例，深圳大悦城值得期待，不过现场楼盘销售透露大悦城到2022年方能开业，而一期或在明年年底即可交付使用，真正享受楼下成熟商业配套可能需要等待1年乃至更久的时间。

项目周边商业资源比较丰富，如华联城市全景有近2万平方米的商业，中洲πmall集中式商业6万平方米，勤诚达前海世界约5万平方米商业。深圳西部最大商业综合体，体量36万平方米壹方城也在不远处。不过周边多为老旧小区、厂房、城中村，居住体验很长一段时间还有待改良。

大悦城天玺壹号距离地铁5号线灵芝站约500米，地铁12号线也将于灵芝站交汇，二期商业将直接与地铁联通，轨道交通出行便利。教育配套方面，目前项目属于建安小学学区范围内，中学属于新安中学或孝德学校（初中部），遗憾的是项目并不在宝中学区红利范围内。

无论是学区的劣势，还是周边环境的原因，都成为促使成交的阻碍。还有现场购房者对界面楼谈表明，大悦城的墙体太厚，户型格局不够大气，居住体验一般，这些因素成为弃购的主要原因。据了解，大悦城仅有73%的得房率。

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西丽豪宅金众麒麟公馆，同样也在上周末开盘。

10月12日，金众麒麟公馆在华侨城洲际酒店开盘，以8.2万元/平方米的均价加上额外6500元/平方米精装修费用，推售854套100-177平方米二到三房住宅。在无折扣的情况下，开盘首日成交307套，去化率约35%。

金众麒麟公馆位于深圳市南山区西丽度假村区域，西丽湖路与沁园路交汇处，距离地铁7号线西丽湖站约800米，步行约10分钟左右，一个站可达西丽站换乘5号线，轨道交通较为便利。项目占地约3.4万平方米，总建筑面积约14.9万平方米，由6栋高层住宅和2栋办公楼组成，容积率为3.18，主推100-177平方米3到5房住宅产品，规划配有一所2000平方米6班制的幼儿园。

金众麒麟公馆主打自然宜居，景观豪宅。平心而论，北侧为西丽湖，东南方向为深圳野生动物园，西面有高尔夫练习场，远看塘朗山公园，项目的自然景观确实较为优越。同时，项目处在西丽湖大学城片区，周边多为高等院校，人文气息浓厚。总体而言，项目确实安静宜居，舒适度较高。

但在享受周边丰富的自然景观的同时，项目附近缺乏成熟的商业配套。今年随着宝能城、塘朗城以及益田假日里等大型商业配套的落地，西丽片区的商业逐渐成熟起来，不过这一切还未能深入到金众麒麟公馆附近，项目距离最近的天虹商场约2.7公里。

坐落于深圳人文高地的金众麒麟公馆，教育配套水平不算出彩，项目小学学区划分为大磡小学，初中属于丽湖实验学校初中部，均处于普通水平。紧邻野生动物园，也难免产生一定的气味，将对周边环境造成一定影响。

即使存在着一些配套上的不足，金众麒麟公馆的大户型产品仍是受到市场抢购，其中更是爆出1号楼顶楼复式以总价4000万元成功售出。1、2栋优质大户型产品遭到抢购，也反映出深圳房地产市场上高端改善置业产品的缺失。

金众麒麟公馆大户型产品的出现，以背山靠湖，户型方正实用率高，低容积率不拥挤的优势，正好满足市场上的需求。然而仅有35%的去化率也证明，市场目前仍较为平淡。