文|懂财帝  樱落

凛冬已至，2019年，长租公寓正在逆风而行。

10月7日，长租公寓品牌青客公寓向美国SEC提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，预计融资一亿多美元。在此之前，两家知名度更高的长租公寓品牌——蛋壳和自如也先后传出赴美上市的消息。

在经过近三年的跑马圈地后，长租公寓行业已经从最原始的依托资源优势低成本获取房源、赚取租金剪刀差，逐渐发展成拥有品牌溢价的新型生活方式倡导者。资本、VC纷至沓来，全国范围内有近三百个长租公寓品牌百家争鸣。

但当租金差红利消失殆尽后，长租公寓行业在刚刚过去的2017、2018年经过了一轮残酷的大洗牌。

长租公寓拥抱资本市场时不我待。

而在狂飙突进的征程上，和长租公寓如影相随的，则是舆论对其原罪的谴责。租金贷、甲醛房、管理混乱、资金链断裂等关键词则构成了长租公寓行业头顶高悬的达摩克利斯之剑。

日前，由于估值几近腰斩，主打共享办公空间的WEWORK宣布取消IPO计划，这代表着共享经济资本泡沫的消失。

背负巨亏的长租公寓，开始了在泡沫破灭后的跋涉。

1 | 互联网上的杜甫梦

安得广厦千万间，大批天下寒士俱欢颜，吾庐独破冻死死亦足。

和杜甫的满腔热忱相似的是，翻开长租公寓短短的发展史，你会发现每位创始人都怀有“让异乡追梦人安居”的情怀。

对于无数的北漂、沪漂、杭漂、深漂族来说，告别象牙塔生活的第一步，就是要找到自己的栖身之处。西服革履的中介小哥、操着本地方言的房东大叔，还有想揩油的二房东，这些都是无数大学生走向社会学到的第一课。

2010年，当链家掌门人左晖打算逐渐退出传统的房屋代理业务时，一个刚刚入职链家一年的年轻人提出：目前传统租房行业有很多弊端，黑中介、黑房东让无数年轻人困扰。为什么不创造一种全新的、规则化的租房模式呢？

随后，“自如”诞生。

提出这个想法的年轻人，是清华大学的MBA、自如的CEO熊林。2011年，熊林提出“让生活在城市中的25岁到35岁的年轻人对居住不再感到绝望”。

2012年，青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的缩写。出身律师的创始人金光杰在经过六年的调研后，决定用互联网的思维切入公寓这个市场。

2015年，当O2O百团大战疯狂火拼时，一批从糯米网离职的员工加入了刚刚创立的蛋壳公寓。这批深谙互联网运营之道的人，认为高品质的长租公寓将在未来三至五年内迎来爆发。

2017年，刚刚离任领英中国总裁的沈博阳宣布出任蛋壳公寓董事长，在新闻发布会上，他表示，“我们的初衷是用更优质的产品，服务好千千万万的漂泊在异乡的追梦人，让大家有所居、有好居。”

不难看出，移动互联网时代，这批弄潮儿早早嗅出了衣食住行各个方面的商机。当“互联网+”这个充满魔力的词汇和传统行业相结合，一场试图重塑一二线城市租房市场的资本角逐正在快速展开。

2 | 资本的手

如果一辈子租房，你接不接受？

对于超过2亿的流动人口来说，有超过43%的白领，对于这个问题的答案是肯定的。

艾媒的数据显示，2010-2018年中国流动人口规模均超过2.2亿人，其中2014年高达2.53亿人；另一方面，中国人的居住观念有所改变，白领人群中有43.0%能够接受一辈子租房。大规模的人口流动与中国人居住观念的改变对长租公寓市场的发展起推动作用。

而房屋租赁市场则是一个不可想象的蓝海。2018年中国房屋租赁市场租赁面积达到67.3亿平方米，预计2022年租赁面积将达到80.6亿平方米。另一方面，2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。

哪里有商机，哪里就有资本的身影。对于长租公寓来说，在2015-2018年，他们确实和VC/PE机构一起，度过了甜美的蜜月期。彼时站在风口上的长租公寓，往往在Pre-A轮就能收获数百万至几千万不等的融资；而到了B轮、C轮、D轮等往往是上亿元的融资。

自2015年以来，长租公寓市场已经从引入期，经过3-4年的发展，逐步进入快速成长期。有了资方的子弹，长租公寓进入百家争鸣时期。

但梦想再丰满，现实依旧骨感。当长租公寓的创办者们打算“收拾旧河山”时，却发现他们只能先从最原始、最初级的找房源、囤房源做起。

“我在天通苑有个120平的三居，本来想放租7500元/月，结果先后来了三家长租公寓的经纪人。租金一路从7500元竞价到10800元，这种赔本儿高价抢占房源的事儿，你们是要吸干年轻人的血吗？”

这个在社交网络上出现的帖子不明真假，但从侧面反映了长租公寓在经营初期的跑马圈地阶段，只能采用和传统房屋代理中介机构一样的做法——不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”，再出租给租客。

在这个阶段，长租公寓的主要收益来自于租金的剪刀差。细水长流的租金收入与扩张期的重资产投入相比，自然是杯水车薪。

青客公寓的IPO招股书为我们算了一笔账：在向个人房东或者开发商预付房屋租金拿下房源后，青客面临的仍是一系列的硬核费用：房屋翻修、家具家私、日常运营维护、品牌营销等。花钱的清单列了几大页，但能产生的收入，只能等租客上门。亏损随之而来。

但不扩张就是死路一条。头部玩家的不断跑马圈地、新入局者环伺觊觎，长租公寓的发展成了一场巨亏下的博弈游戏。只要我跑得够快，竞争伙伴就不会追上我；资方就不会抛弃我；租客就会信任我。

青客公寓的招股书显示，营收从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元，同比增长70.3%。截至2019年6月30日的前9个月，营收为8.98亿。

但是，在2017年、2018年，青客公寓的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。EBITDA（息税折旧摊销前利润）指标显示，以2019年6月30日为止的9个月，青客公寓的EBITDA为-1.46亿元，而上年同期为-1.62亿元，亏损稍微有所减少。

3 | 穷爸爸富爸爸

前有高额的股权融资，后有竞争者的不断入局，长租公寓唯有继续加大房源数量、创新完善产品形态、提升运营管理水平，打造品牌溢价，形成规模效应。

除了扩张，怎样形成品牌溢价，攻克目标人群的心智，也是长租公寓的掌舵者们考虑的问题。

不同江湖派别的长租公寓选择了不同的招数。

以定位于租房平台的自如为例，自如旗下有六大产品，其中自如友家、自如整租、自如直租是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。服务上，推出了保洁、维修、搬家等多个服务项目，从多个维度配合用户居住需求。

但自如的财务状况并非像其产品线一样丰盈。数据显示，2017年，自如租金收入突破160亿元，管理着全国50万间房屋，但是仅仅在北京1座城市实现了微盈。从全国范围来看，上海、深圳、杭州、南京、武汉、天津、成都和广州等8大城市，都还处于投入期。

而脱胎于酒店集团的窝趣公寓，则带有显著的酒店运营痕迹，其提供的配套服务都十分强调“酒店式”;在消费者区分上，窝趣公寓还推出了会员制，针对是否会员在租赁价格、房费积分、清洁费用等方面都有显著的不同。

更强调自己“互联网+”属性的YOU+，则自带话题流量。YOU+国际青年社区在入住前有三不租门槛：45岁以上的中年心态不租、有小孩和老人入住需求的不租、不爱社交和不爱分享的人不租。YOU+希望除了提供长期公寓业务这一载体外，更能搭建年轻人和创业者的资源整合社区平台。

青客招股书显示，2017年年租赁收入占总营收89.55%，而截至2019年6月30日止九个月以来，租赁收入在总营收中占比88.29%。而增值服务及其他收入占净收入的百分比，由2017年的2.6%增至2018年的10.4%，并在截至2019年6月30日的9个月内进一步达到11.7%。

当房地产面临“史上最严的调控政策”，房价横盘已经成为不争的事实。多元化发展成为房企的过冬法宝。于是乎，和住宅相接近的集中式公寓，成为开发商的第一个多元化业务板块。万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等地产系长租公寓含着金镶玉出世了。

长租公寓企业只有通过设法盘活闲置土地和改造装修厂房等措施抢夺房源，同时在装修与社区打造上打造社区文化，为租客提供社交平台，保证房源的质量以及提高房源的性价比，才能从下半场的租客抢夺战中胜出。

4 | 罪与罚

2018年9月，一篇名为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章把自如推到了风口浪尖。该文章称，一名37岁阿里员工因白血病去世，这名员工今年刚入职阿里，此前租住的自如房间甲醛严重超标。

这不是自如第一次因为房屋甲醛超标而站在舆论风口。以“自如 甲醛”为关键词进行搜索，来自全国各地的多个案例均跳出来，将矛头指向了自如对其房屋质量的鱼目混珠。从2017年12月开始，就陆续有媒体曝光自如多个出租房甲醛爆表，多位租户因为甲醛超标而出现身体不适症状。

除了装修后的空气质量问题，租金贷则更是将长租公寓钉在耻辱柱上、难以抹去的一页历史。

所谓租金贷，即租客在签署房屋租约时，需要先向金融公司借取租房贷款，金融公司将租金一次性交给长租公寓，租客随后按月向金融公司还贷；否则，租客可能得一次性支付全部房租。

而有了金融公司支付的一次性租金，长租公寓运营商便有了持续开发的资本。但一味追求扩张、在粗犷的经营手段下，运营商盲目花出去的钱无法在短期内收回，资金链断裂又交不上房屋所有人的房租，最终破产；运营商倒下后，房屋被房主收回，租客要么得继续还贷款，要么个人征信被涂上黑点。

在“黑猫投诉”上，关于长租公寓套路贷、租金贷的投诉屡见不鲜。有租客在签约租约时，在不知情的情况下签署了金融贷款合同，“被贷款”两年;更有租客刚入住两个多月即被告知租房合约将在10月到期，且得不到任何补偿或赔偿……

青客招股书显示，截至2019年6月30日止的9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。但在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，只有5.1%的租户选择续租。

根据同策研究院发布的一组数据，从2017年2月至2019年3月，已有20多家长租公寓品牌倒下。最新的案例是，乐伽公寓和杭州安闲居于今年7月先后宣布破产。与P2P、共享单车一样，长租公寓正面临“爆雷潮”。

青客公寓的数据显示，截至2019年6月30日，青客公寓与11家金融机构合作，为有需要的租户提供分期付款贷款，青客公寓租客采用了租金贷的比例占到65.2%。

为了摆脱对租金贷的高依赖，从2018年8月开始，青客公寓引入了融资租赁模式，即青客公寓将装修过的房源连同家具出售给融资租赁公司，然后再返租。这虽然能降低一些青客公寓的资金成本，但也并非长久之计。

5 | 生死决赛

小水滴创始人兼CEO冯玉光曾在《长租公寓已然“黄袍加身”》一文中分析过长租公寓的三种盈利模式：

即资源模式：包括土地资源或者房源、金融资本资源、人才资源等。

品牌模式：以高品质、差异化服务获得品牌溢价。

资本模式：即通过REITs和独角兽上市等资本运作实现公寓资产的证券化。

时至今日，长租公寓已然成为一个微利行业。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。

青寓招股书数据显示，截至2019年6月底，青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元，在持续扩张投入下，这些现金显然不够。同期，青客公寓总资产20.3亿元，总负债高达27亿元，净亏损超2亿元。

但箭在弦上，它们已经没有回头路。

随着投资机构对于长租公寓行业越来越苛刻，头部玩家唯有加速冲击上市，在二级资本市场上讲述一个互联网时代的“杜甫梦”。

长租公寓的生死决赛号角已经吹响。

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