与恒大老板许家印一样，60岁的碧桂园（02007.HK）董事局主席杨国强也想有一番资本图谋，他计划将旗下物业、教育及酒店等资产分拆上市，期望在瘦身之际，也能为地产主业提升价值。

8月19日，碧桂园首席财务官吴建斌在中期业绩会上表示，他们目前已明确将物业与教育两大业务板块分拆上市，目的地首选A股，现已分别成立上市工作小组，同时年初提出的酒店物业分拆上市也在进行之中。

在资本驱动下，曾经形同鸡肋的物业管理已成为各大开发商极力挖掘的下一个蓝海。去年深圳房企花样年分拆彩生活上市成功，更是让万科、中海等龙头房企嗅到了互联网社区所隐藏的巨大商机，而坐拥超过200个社区的碧桂园也不例外。

据吴建斌介绍，物业管理及社区相关业务已成为碧桂园新的关注点，目前他们的物业管理业主涵盖中国、马来西亚、澳大利亚等三个国家，签约管理面积约1.2亿平方米，总计服务约42万户业主和居民。

仅就规模而言，碧桂园目前的物业管理面积仅低于彩生活的2.42亿平方米，高于万科的8000万平方米，位居业内前列，而不断通过外接社区来增加管理面积，也成为他们快速扩张的方式。

同时，采用金融化手段打造社区资源整合平台，也是碧桂园在物业管理方面极力推进的。这背后，还有一个重要参与者——他们的二股东中国平安。今年4月，平安曾以约50亿元入股碧桂园成为其二股东，随后双方的合作从土地投资、营销、金融、社区业务四个方面逐步推进。

按照碧桂园的设想，他们计划将平安的综合金融服务引进到社区之中。具体方式为，平安将会通过购买或租用碧桂园资产的形式进驻社区，为碧桂园社区居民提供金融门店便捷服务。

目前，平安已经就金融门店落地事宜完成对广州碧桂园凤凰城、华南碧桂园等项目的选址评估工作，且已初步选定门店地址。平安后续还将对碧桂园更多项目进行考察，选择合适的社区进行合作。并且，双方还确定了商家小额贷款事宜的合作模式，已在江苏句容落地试点。

吴建斌透露碧桂园已在社区金融、社区服务方面做了安排，并将这些资产包装起来完成国内A股上市，目前券商已确定，投行和会计师也到位，上市计划在紧锣密鼓的推进之中。

至于为何会选择A股而不是更便捷的港股，吴建斌认为，相同业务的上市公司在内地股市和香港股市的PE依然有差异，相信A股更能够反映其分拆上市资产的价值。但目前国内新股审批暂停的大环境却是碧桂园必须面临的现实考验，不过他们还是报以乐观态度——只要股市稳定下来，明年上半年新股发行还会启动，那个时候就可以赶上节奏，在A股上市。

除了被众多开发商愈发重视的物业板块外，碧桂园还计划将旗下的教育资产在A股分拆上市。吴建斌表示，去年以来碧桂园经过研究，认为教育产业同样前景乐观，基于碧桂园教育品牌和学校规模，他们已经在全力推进教育产业的上市，目前已成立上市小组。

贫困出身的杨国强因自身经历尤为关注教育。在他的主导下，已成功运营二十年的碧桂园教育集团已成为国内规模最大的民办学校。目前已拥有34所在办学校及3所慈善学校，共计21087名在校学生，2526名教师。

过去二十年来，碧桂园一直在打造教育产业，但由于当时对上市不太了解，所以一直搁置。从去年开始，他们认为教育产业是很好的一块资产，特别是近几年拥有好学校教育学位的小区房价更是飞涨，更让他们看到了契机。

出于对教育板块的重视，碧桂园已经将教育产业在内部进行方案调整，杨国强甚至在内部强调，“一定要完成上市。”

相比物业和教育板块已明确在A股上市，碧桂园计划中的酒店物业分拆则相对进展缓慢。吴建斌表示，由于目前内地酒店业正步入寒冬，当前推动酒店物业上市的难度较大，但上市工作仍在进行之中，并没有停止。

碧桂园极力推进酒店物业分拆上市，是想尽早盘活这部分资产。此前他们为了增加土地获取能力和提升地产项目附加值，在大多数住宅项目内配套了酒店，但这些酒店却沉淀了一部分资产。截至今年6月30日，碧桂园共拥有58间酒店，其中45间已开业酒店，今年上半年酒店销售额仅约6.11亿元。

在积极推进旗下资产分拆上市之际，碧桂园也在尽最大可能借助国内融资环境宽松的背景融资，来改善债务结构。今年8月份，碧桂园已在国内成功发行共计60亿元的公司债券，票面利率为4.2%，仅相当于国内同期银行贷款利率5.25%的8折水平。

这还仅仅只是开始，据吴建斌透露，接下来碧桂园还将在国内发行一笔60亿-80亿元的私募债，目前程序已经启动，按照市场反馈情况，利率大约会比8月初的公募债高出0.5%-1%。同时还将发行一笔20亿元的短融债券。

但无论是分拆旗下资产上市，还是近期积极在境内发行债券，碧桂园的目的都是要提升母公司的价值。碧桂园总裁莫斌表示，物业和教育板块上市，实际上与主营业务的发展相关联，如果小区有好的学位，有优良的物业服务，必然对物业销售和物业溢价有直接帮助，增加对母公司的贡献。