文｜功夫财经

势头正猛的旅游业，加上国人酷爱买房，两者一结合，钱途一片光明。

不要忽视“房住不炒”这句话背后的涵义，房子是用来住的，那就必须要满足最简单的居住属性。对于这种房子，买了只能长期持有，用使用频次来疏解自己的购房成本，跟买了一个电子产品别无二致。

楼市进入下半场，不少房企也早早开始布局起了转型之路。

作为这个行业获利多年的企业，想要探索新的盈利点，最先尝试的莫过于本领域的精细化延伸，如长租公寓、海外房产、旅游地产等。在这些领域中，这几年开发商最喜欢的就是旅游地产。

因为就算在这两年庞大的经济压力下，我国的旅游消费也都一直处于良性增长，今年也不例外，前段时间，十一黄金周游客及消费多项数据创下新高：

10月1日至7日，全国实现国内旅游收入6497.1亿元，同比增长8.47%；

10月1日—6日，银联网络交易总金额超过1.7万亿元，同比增27.7%。

亮眼的数据，再次展示了中国强劲的内生动力。势头正猛的旅游业，加上国人酷爱买房，两者一结合，“钱途”一片光明。

这两天北方开始入秋，阴霾天渐渐逼近，而朋友圈旅居广告也与日俱增，宣传图中往往是这样的：正是这种美好和现实强烈的对比，让秋冬成了旅游地产的旺季。

每个购房者都有一个长居仙境的梦，正如海子的《面朝大海，春暖花开》：

从明天起，做一个幸福的人，喂马、劈柴，周游世界

从明天起，关心粮食和蔬菜……告诉他们我的幸福

旅居也正是窥透了这个卖点，在宣传和售楼处都做足了功夫。

就连身经百战的我每次去看盘，也忍不住一再感叹想在这种环境里长住下去，面对这种身临其境的5D营销没多少人能顶得住。

被玩砸的概念

旅游地产这一概念伴随着旅游业的崛起，开始遍地开花。开发商无孔不入，只要有一个旅游景点，周边一定有与之对应的楼盘。

比如去一次基本不会再去第二次的白洋淀、景点单一的坝上草原等等，简直数不胜数……旅游地产都快成景点的标配了。

这些旅游地产，三四五线的城市居多，包括大理，西双版纳，烟台，威海。此外还有部分一二线城市的远郊，包括北京远郊密云，河北野三坡、杭州临安等。

他们都有个共同的特点，景色美丽，价格美丽（相比一二线城市）。旅游城市往往名声在外，少去了大量的营销工作；再加上土地便宜，开发商轻松就能定一个双方都满意的价格，还能有得赚。

前期做旅居的开发商在16、17年确实也赚得盆满钵满。2016年全国旅游地产销售额同比增长达到了40%；2017仅上半年，全国旅游地产销售额同比增长更是高达60%。

对于普通购房者而言：为旅游地产掏了腰包，也算是圆了自己一个山水田园的梦。对开发商而言：用最低的成本，赚了最多的钱，只要把旅居这个梦粉饰好，就能一直赚下去。

但这种增长却被很多做这门生意人自己玩儿砸了！不少做旅居生意的地产商，从一开始就把地产开发这套金融游戏原封不动的挪到了旅游地产， 当然也不会珍惜手中的旅游地产开发机会，竭泽而渔开发旅游地产的新闻，在各地也早已屡见不鲜，用心打磨旅居产品的更是少之又少。在这种情况下，所谓的旅游地产只是披了旅游外衣的普通商品房。

打着旅游地产的旗号跑马圈地，在风景独特的地方修建几个与城市居住楼盘差距不大的产品，再冠以旅居的名头就可以开始堂而皇之开始出售。

这种做法，对开发商短期而言并没有什么损害，对购房者而言在开盘之初也看不出什么猫腻。但这些被过度包装的旅游地产，一旦由新房市场转为二手房市场，或销售战线拉长，种种弊端就再也遮不住了。

最明显的例子就是秦皇岛和乳山。这两个地方的新房市场价格和二手房市场价格高度分裂，被套牢者数不胜数，一个在秦皇岛买了“海景房”的朋友至今后悔得肠子都青了，也成为他的为数不多的投资滑铁卢。

乳山银滩旅游度假区的部分项目当时售卖了多年至今都未销售完，还出现为数不少的烂尾项目。

显然，随着越来越多“伪旅游地产”被曝光，这个概念的信任危机也越发严峻。

套牢还只是开始！

买旅游地产这个事儿，细想一下就很有意思。

在都市买房，我们都会从地段、配套、再考察到开发商实力，甚至细扣多个小区的差别，小心翼翼生怕一个不小心就买到残次品。但是到了旅游地产身上，这些楼市几十年沉淀下来的买房智慧就被通通推翻了？

被景区的负离子含量，水质，温度这类东西所代替，而买房一旦违背了这些楼市智慧，想不吃亏都难！从消费者权益保护角度讲，旅游地产应是狭义的，就是消费者购买的具有旅游休闲功能的地产。

但不得不承认，从目前国内的旅游地产来讲，多数都是在新区域新开发的项目，这就意味着楼盘所在的区域交通、服务等配套设施都需要从零开始。

在这种情况下，消费者在购买旅游地产时不仅要面临购买普通房产时的产权、房屋质量等问题，还要面临养护成本难以确定、物业服务要求更高等新的问题。

这种矛盾在都市普通住宅中，都能被时间调和，只要能居住，有人居住，人气上来，配套自然就慢慢完善了。但在旅游地产上并非如此，其居住属性并不强。

一直以来，我都在强调不要忽视“房住不炒”这句话背后的涵义，房子是用来住的，那就必须要满足最简单的居住属性。但大部分购置旅居的人一年居住的次数屈指可数，而当地居民有更多的选择，很少会选择这种楼盘。

过高的空置率让很多小区形同于荒废，在这种情况下环境配套想要完善，可以说很难。

旅游地产的维护费用和配套是需要有人去保障的，购房者无法保障，那就只能指望开发商的品牌信誉。

有的开发商资金能力强，可以引进自带商业和医疗配套，但就算引进了，小区居住的人不多，这些商户的存活也是一大问题。

久而久之只能任其自生自灭。因此对于这种房子，买了只能长期持有，用使用频次来疏解自己的购房成本，跟买了一个电子产品别无二致。

如果是贷款购置的房产，还意味着虽然不居住，也要支付不菲的利息和月供。一旦入坑，想要解套，简直难比登天。

在如今的楼市大环境下，对于正常的二手房交易都很疲乏，更何况是旅游地产？再加上今年，旅游地产的现状被越来越多的人披露，旅居已经面临前所未有的信任危机，想解套，难上加难。