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中南建设关联交易背后的中南中心

中南建设在憧憬着自己在苏州的新中心时,由于政府城市整体规划等原因,造成项目停滞,无法正常开工建设。

文 | 观点地产网 李标

近日,中南建设宣布以4.41亿元向公司控股股东中南控股集团有限公司转让苏州中南中心项目的苏州中南中心投资建设有限公司100%股权。

在事件中,最有意思的点在于交易价格,高达4.41亿元,而按照长期股权投资的账面价值计算,中南建设预计本次交易将产生 2.46 亿元的投资收益。

2.46亿元的投资收益在交易对价中占比超过了50%,根据资产评估公司的阐述,该次评估对标的公司存货采用假设开发法进行评估,对企业整体采用资产基础法进行评估。

其中,最主要的资产是存货,为苏州中南中心超高层商业楼宇项目,该项目已取得国有土地使用权证,土地面积共计2.66万平方米,用途为商业及住宅,商业用地土地使用权终止日期为2053年,住宅用地土地使用权终止日期为2083年。

这宗地由中南建设在2012年6月在公开市场竞得,位于苏州市工业园区苏惠路北、星阳街东,土地出让规划用途为商务金融、批发零售、住宿餐饮、城镇住宅。

艰难的中南中心进程

在项目规划伊始,曾有市场消息传出这个项目要建成729米,成为中国的第一高楼,那个时候还是2013年,最近才建成开放的中国第一高楼是上海中心大厦,其高度也“仅”为632米。

可想而知规划建设难度之大,最终,中南建设决定打造一个500米的超高层综合体,涵盖各种业态,成为苏州新地标。

故事的开始总是适逢其会,项目于2014年顺利开始施工,采用钻孔灌注桩施工工艺,并在一年后的4月份,完成了项目的所有桩基全部施工。

中南建设在憧憬着自己在苏州的新中心时,由于政府城市整体规划等原因,造成项目停滞,无法正常开工建设。

值得注意的是,在成立之初,由江苏中南建设集团股份有限公司和中南城市建设投资有限公司出资设立,出资比例分别为90%和10%,也就是说中南建设承担着全额的风险。

截止至2019年8月,苏州中南中心项目仍然处于停工状态,中南建设方面透露目前公司已向政府申报了新的规划设计方案,尚在等待批复中。

如此长时间的停摆对于房地产这种依赖周转和回款的行业来说是很不理想的状态,尤其是对于在规模冲刺中的中南建设来说,对于报表不是那么好看的今天,这类资产剥离是首当其冲的。

此前,中南建设为了业务发展需要,以公允价格3亿元向中国华融资产管理股份有限公司上海自贸试验区分公司转让了中南中心的30076.46万元债权。

中南建设对观点地产新媒体表示:“苏州中南中心500米的超高层综合体,不属于常规房地产开发项目。项目开发周期长,资金占用大,目前政府规划还未最终确定。”

有市场人士分析称,超高层地标项目开发难度比较大,前期资金压力、项目规划、施工难度,建成后的招商、以及部分商业回款仍需要不少时间,卖给自己的控股股东,就可以将这个包袱甩掉。如果以后建的好,有利可逐的话,再重新注入上市平台即可。

为此,观点地产新媒体向中南建设方面求证,其称:“公司把苏州中南中心转让给控股股东后,没有再开发或管理苏州中南中心的计划。”

在剥离此类特殊地标大型综合体后,项目名称似乎并未改变,仍为中南中心。对于上市平台来说,更多的是报表上的损益,而地标所带来的的广告效应以及门面,上市公司同样可以享受到。

中南建设重整主营业务

对于中南建设来说,甩掉了这个难啃的骨头以后,重新聚焦主业住宅,大股东也可以借机溢价收购项目优化公司的报表,并为上市公司注入资金,这些钱对于目前手头资金并不宽裕的上市公司是一阵及时雨,也是一剂强心针。

中南建设方面回应道,通过转让给控股股东,希望进一步聚焦主流开发业务,减少特殊项目不确定性对公司的影响,推进公司持续健康发展。

从昨日的公告中,中南建设为18家控股子公司新增合计164.25亿元的担保额度;在9月29日,中南建设为11家公司共计39.76亿元提供担保……增加担保额度和提供担保的公告并不少,公司的资金仍属于比较吃紧的状态,但同时也说明中南建设仍在全力拉动规模。

销售方面,在1-9月,中南建设累计合同销售金额约1299.5亿元,比上年同期增长27%;累计销售面积约1024.3万平方米,比上年同期增长32%。

利润方面,中南建设在前日发布了2019年前三季度业绩预增公告,预计实现归母净利同比增长60%-80%,实现归属净利润达20.27-22.81亿元。

在拉动销售规模的3年后,中南建设逐渐迎来了自己的丰收期,前几年的销售额慢慢结转为收入。据其半年报披露,中南建设合并报表范围还有已经销售还未结算的预收账款1283.3亿元,这一部分将逐步释放为公司的利润。

在规模高速增长的同时,中南建设的有息负债上涨到6月末为685.5亿元,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债仅167.6亿元,占比仅为24%,但EBITDA利息保障倍数下降到了1以下,为0.86。

多年来,中南建设令市场关注的是资产负债率,90%以上的资产负债率处于资不抵债的危险区域,2019年6月末总负债率91.2%,比2018年末下降0.5个百分点;另一组数据或许能令市场安心不少,中南建设剔除预收账款之后的负债率,2019年6月末为43.35%。

值得注意的是,中南建设上半年经营活动产生的现金流量净额14.3亿元。良好的现金流似乎预示着中南建设利用杠杆撬动规模的时期已经逐步结束,也支撑着中南建设持续扩大着自己的疆域。

数据显示,2019年1-6月,中南建设新增项目27个,新进入济南、厦门、揭阳等城市,新获项目规划建筑面积合计约420万平方米。

来源:观点地产网

原标题:解局丨中南建设关联交易背后的中南中心

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