文|文軒实验室

在经历半年曲折的上市准备后，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“蓝光嘉宝”）终于成功登陆香港联交所。

作为西部第一家上市物业公司，蓝光嘉宝的未来之路，将拥有更强的资本优势，也将迎来更多的发展机遇，当然也将面临更多的挑战和压力。

01、成功登陆港交所，集资近15亿港元

10月18日，蓝光嘉宝在香港联交所主板成功挂牌上市，本次招股期间发售约4291.62万股，其中香港发售1716.65万股，国际发售2574.97万股，发售价每股37港元，集资净额约14.795港亿元，原招股价介乎每股30.6元至39元。

发行完成后嘉宝股份总股本增加至 17,166.466万股，公司间接持有嘉宝股份 11,584.02万股，占嘉宝股份发行完成后总股本的67.48%。

基石投资者方面，深圳招商国协贰号已认购429.96万股H股；龙元明城已认购316.2万股H股；苏州园林已认购316.2万股H股；理成已认购270.27万股H股；康力电梯已认购162万股H股；及SensePower Management已认购106.01万股H股，合共1600.66万股H股，占(i)全球发售项下初步可供认购的发售股份的约37.4%；及(ii)全球发售完成后已发行股本总额的约9.2%。

作为西部第一家物业上市公司，蓝光嘉宝曾于2015年在新三板挂牌，为了进一步扩宽资本市场的融资渠道，在三年后的2018年7月摘牌。

随后开始了香港上市的相关准备。

历时7个月，今天蓝光嘉宝终于为上市之路画上了圆满的句号。

虽然上市经历不算顺利，但集资14.795亿港元，就物业公司而言这样的规模，在知名财经评论员严跃进看来，在港股市场中表现相对比较优异，也说明了蓝光嘉宝在上市这一块的准备工作做得比较充分。

成立于2000年的蓝光嘉宝，经过近20年的发展后，在资本市场还是有着自己的竞争优势。

蓝光嘉宝在招股书中明确指出，作为中国西南地区物业管理行业的领先参与者，蓝光嘉宝的过往业绩增长迅猛；具备先进信息技术的标准化运营；提供一站式服务以提高客户生活体验；三条业务线之间协同发展……

严跃进在接受文軒财经采访时认为，蓝光集团这两年的战略扩张，包括将总部搬到上海，都为蓝光嘉宝的上市创造了非常好的环境。

02、19年发展 年复合增长率达58.2%

官网资料显示，成立于2000年的蓝光嘉宝，业务主要分为物业管理服务、咨询服务及社区增值服务三个板块，是A股上市企业蓝光发展的孙公司，后者通过全资子公司蓝光和骏持有蓝光嘉宝95.37%的股权。

多维数据显示，得益于母公司地产业务的持续增长和持续对外拓，近几年蓝光嘉宝业务发展迅猛，尤其是2015年在新三板上市后。

截至2019年6月30日，蓝光嘉宝业务已扩张至华中、华东、华南和华北，地理分布已经扩展到中国的69个城市，在管总建筑面积约为6330万平方米。

2016年至2018年期间，在管总建筑面积年复合增长率为58.2%。

随着业务的持续扩张，蓝光嘉宝各项业绩指标都呈现出明显的增长态势。

在各项业务线带来的收入方面，2016年-2018年物业管理服务年度营收分别约为3.82亿元、5.79亿元、9亿元，2019年上半年为5.49亿元；

咨询服务营收分别约为1.49亿元、1.62亿元、2.31亿元以及1.91亿元；

社区增值服务营收分别约为1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元以及1.93亿元。

毛利率方面也表现得相对平稳。2019年上半年，蓝光嘉宝实现毛利率33.9%，较2018年末增长0.7个百分点，较2018年同期增长0.6个百分点。2016年至2018年，其毛利率分别为32.4%、36.4%、33.2%。

在蓝光嘉宝在规模扩张的同时，资产负债率基本保持稳定，且属于一个相对健康的负债范畴。数据显示，2106-2019年上半年，蓝光嘉宝在四个节点的资产负债率分别为62.8%、59%、63.3%以及65.2%。

03、借助物联网和互联网 向现代服务业转型

蓝光嘉宝业绩快速提升的这几年，也是其借助物联网和互联网技术，提升服务质量和水平，向现代服务业转型的阶段。

2015年，蓝光嘉宝创建“生活服务体系”，开启向现代服务业转型升级之路。

随后，蓝光嘉宝通过自主研发、战略合作等多种方式整合员工端、服务端、管理端三端信息化工具，助推数字化管理，打造智慧社区。

如自主研发了物联网技术的设备管理平台ECM系统，“嘉宝生活家云平台”技术，在国内取得一项实用新型专利和六项软件版权。

ECM系统是物联网技术在物业设备管理中的应用，各种传感器采集设备状态通过网络设备传输到服务器进行处理和呈现，并通过数据处理和分析来指导和提升物业服务。

ECM的主要功能

如今，蓝光嘉宝已形成生活家服务体系3.0，打造以智慧、科技金牌物业服务以及智慧、便捷社区生活服务的平台服务。

同时蓝光嘉宝还致力于提升智能化服务，以基于AI+IOT智能人居平台的“公区智慧化”+“全屋智能化”全场景联动万物互联定义智慧社区，满足用户智慧生活所需。

向现代服务业转型升级的蓝光嘉宝，自2017年起连续三年获得“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”，2019年晋级全国物业百强11位。

严跃进认为，蓝光嘉宝在向现代服务业转型中所取得的成绩，对提高企业市场竞争力和提高市场占有率有积极的作用。

04、物业服务市场“风口” 市场将进一步扩大

作为西部第一家上市的物业公司，蓝光嘉宝的成功上市，无论是对市场规模扩张还是对企业独立性发展等，都有着重要的意义。

严跃进向文軒财经表示，房地产市场由增量市场转向存量市场，其管理是一个非常重要的领域，为物业服务市场带来了机会。

由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展，中物研协具体实施的《报告》显示，2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，经营收入达7043.63亿元，相比2017年分别增长13.2%和17.25%。

中国指数研究院预计到2021年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

这给物业服务市场带来了“风口”，也越来越受到资本市场的青睐。财经评论员严跃进向文軒财经表示，当前物业企业上市力度大，物业管理领域依然是一个大蛋糕。

截止目前，包括蓝光嘉宝在内，内地已有17家物业企业分别在H股和A股上市，这些公司正利用资本力量进一步争夺物业管理市场份额。

蓝光嘉宝也不例外。

蓝光嘉宝内部相关人士向文轩财经表示，在H股上市，主要是希望扩大市场规模，以及推进物业服务的信息化、数字化得到更多的迭代升级，此外高端物业服务是未来发力的方向。

蓝光嘉宝集团董事长姚敏也曾表示，蓝光嘉宝将坚决打造科技智慧物业，转型现代服务业，扩大行业占位，向全国、向世界展现四川物业行业面貌。

在招股书中，蓝光嘉宝将扩大业务规模及市场份额，继续开发高科技智慧化物业管理服务，加强智能化管理与数字化，升级生活家服务体系作为企业未来的战略发展方向。

也明确指出了所得款项约77%将用于物业管理服务业务的扩展以扩大业务规模，所得款项净额的约5%将用于提升该集团的社区增值服务；约8%将用于维护及升级IT系统；约10%将用于营运资金及一般公司用途。

只是，未来的规模发展目标如何？如何提升增值服务？从招股书中以及内部人士中，文軒财经暂未得到相关信息。

艾德证券期货分析认为，此番赴港上市，将成为嘉宝实现规模进一步扩张的重要途径，并对其后续发展具备促进作用，在巩固西南地区的市场地位的同时，提高在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。

05、上市独立运作，如何挑大梁？

严跃进还指出，蓝光嘉宝成功上市，能够使得其业务板块更加独立，同时提升品牌影响力。独立运作也有助于其去收购其他些物业公司，降低蓝光嘉宝对控股股东的依赖度，进而有利于企业更好的发展。

曾经，蓝光嘉宝业务发展对母公司的依赖性一直较深，如在2016年，蓝光嘉宝管理的建筑面积，有77.8%都由蓝光集团开发。

随着通过收购等方式加快布局全国，蓝光嘉宝对蓝光集团的依赖开始逐渐降低。

2016至2018年间，蓝光嘉宝共累计花费2.77亿元收购了六家公司，形成并购商誉1.84亿元。

由此，蓝光嘉宝在管的蓝光集团开发物业占比从2016年的77.8%持续下降到2019年上半年的42.9%，来源于蓝光集团的收入占比也从2016年的32.5%持续下降到21.3%。

在资本市场获得足够资金扩张市场的同时，蓝光嘉宝在未来的发展过程中，或将面临新的压力。

一位不愿具名的财经评论员向文軒财经分析指出，上市后，蓝光嘉宝将面临一些压力，尤其是现在物业市场不盈利，上市之后是服务投资者还是服务业主，这次主次关系也需要梳理。

这位评论员还认为，蓝光嘉宝在市场扩张的竞争中也存在一些劣势，如品牌有影响力有待提高。

未来，在新一轮机遇面前，如何做大品牌影响力？如何提升业务增值服务？这些都是蓝光嘉宝未来需要去探索的。