文｜蓝鲸 莫迟

10月17日，地产圈传来了一系列的高管人事变动。

祥生地产集团有限公司（以下简称“祥生地产”）无疑是最受关注的一家。近期，有着丰富IPO经验的原奥山控股副总裁谈铭恒正式改换门庭，成为祥生地产新的副总裁。

作为房地产行业中唯一一家进了千亿规模迟迟未上市的房企，其会何时IPO，这一直是业界关注的问题。此时谈铭恒的加盟，无疑给了市场更多的想象空间。

引入资本运作熟手谈铭恒加盟，为IPO铺路？

今年以来频繁引援职业经理人的祥生地产，近期再添一员财务悍将。

近日，原奥山控股副总裁谈铭恒正式入职祥生地产，出任副总裁一职。资料显示，谈铭恒毕业于上海大学金融专业，有着10年四大会计师事务所从业经验。同时，有着很重 “金融”标签的他对于地产行业也并不陌生。

在谈铭恒进入地产行业的11年时间中，先后经历了2013年10月景瑞控股以及2018年1月正荣地产两家公司的上市，其中，在辅佐正荣地产IPO上市时，谈铭恒更是出任财务总监的重要身份。而后，在谈铭恒出任奥山控股副总裁期间，规模相对较小的奥山控股也向港交所递交了招股书，启动了上市进程。

过往不俗的履历，使得祥生地产对于本次谈铭恒的加盟也有着极高的期待。对于他的加盟，祥生地产相关负责人回复蓝鲸房产表示，祥生刚刚启用上海中心，希望谈铭恒能够梳理更高效的财务和资本运营结构。

而除去财务上的梳理外，谈铭恒此刻的入职也使得业界有了更多遐想。

事实上，在今年浙系“同乡”中梁控股（HK:02772）成功完成港交所敲钟后，祥生地产成为了行业内当前惟一一家尚未上市的千亿房企。

然而，面对上市的猜测，祥生地产方面却予以否认，称目前尚无上市计划。

房企融资渠道收紧背景下，资本需求加大

虽然答案是否定的，但在房企融资不断收紧的背景下，完成上市对于志在“千亿”之上更进一步的祥生地产，显然尤为重要。

近两年，浙系涌现出诸多让业内眼前一亮的“黑马”，祥生地产便是其一。

在2016年到2018年的3年间，祥生地产完成了将近十倍的规模增长，从2015年109亿元的规模，一跃跻身TOP30，成为行业内炙手可热的千亿房企。

伴随着祥生等房企的快速崛起，也让业界在习惯了绿城、滨江等老牌房企的稳重后，又看到了浙系房企迅猛激进的一面。

在多数业内人士眼中，祥生近三年的快速增长得益于其下沉策略下的深度布局。资料显示，1995年祥生地产诞生于位于浙江省中北部的县级市诸暨， “一座诸暨城，半部祥生史”充分体现出祥生在诸暨的深耕与广泛布局，正式这样的基因使得祥生在2014年将总部搬迁至杭州后，依然选择一条区别于当时头部房企的方向——主攻三四线市场。

5年后，这家地方企业，摇身一变成为布局超过50座城市的千亿房企。产品贯穿浙东、浙北、浙南，项目遍布江苏、安徽、山东、江西、福建等泛长三角区域5个省份，此外，布局了包括呼和浩特、常德等被称之为“X”的城市群核心二线城市与核心一线城市周边二三四线城市。

在上海中原地产分析师卢文曦看来，祥生的布局策略具有较高的安全边际。卢文曦对蓝鲸房产表示，城市群周边会受到一二线城市的辐射，亦能享受到一二线城市的外溢需求，同时相对来说，这类城市的拿地成本也比较低，稍微有一点价格刺激的话，可能会带来不错的去化效果。

彼时，作为非上市房企，尽管仅依靠着信托、银行及私募等少量融资渠道，加之高周转下的快速回款，祥生依然有着较为充足的现金流以保持着高速增长。

然而，在近期房企融资环境大幅趋紧的趋势下，祥生地产此前赖以“生存”的融资渠道成为了监管的重要方向。

仅从房企信托融资形势来看，2019年9月份，信托资金投向房地产行业占比已连续三个月下降，八个月来规模占比首次低于15%。而从三季度整体来看，房地产信托三季度募集资金进一步下行， 1529.18亿元的金额环比继续减少27.50%。

而对于调控的趋势，业内人士普遍并不乐观，用益信托金融研究院研究员喻智便明确指出，房地产信托业务短期内难以逆转颓势。

“非上市公司的募集资金方式肯定会越来越少，同时成本肯定也会越来越高。” 对此，卢文曦表示，“推动上市是房企普遍的想法。”

可以看到，完成上市除可以直接获得一笔客观的融资外，对于开拓境外及境内的低成本发债渠道，降低信托及资管类贷款的比例，进一步改善债务结构及降低融资成本等具有着积极得作用。

事实上，或基于融资的紧张，今年以来，祥生地产明显放缓了布局节奏。1-8月，祥生地产共新增土地建面345万平米，新增土地33宗，根据克而瑞数据，累计新增货值约为405.2亿元，这一数字较2018年同期的680亿元下降超过四成。

随着精于“财道”的谈铭恒加盟，是帮助祥生地产冲击IPO亦或是拓展其他融资渠道？蓝鲸房产将持续跟踪观察。