文｜涂梦莹 谢斯临

月初，商业性个人住房贷款利率正式“换锚”。再加上深圳建设中国特色社会主义先行示范区的政策影响，近期深圳楼市逐渐出现升温迹象，月内也陆续有多盘相继入市。

界面楼谈走访市场了解到，一线的置业顾问对于市场环境大多表示看好。一名宝安沙井片区的销售人员直言，自己所负责的楼盘已经快要结束冻资，就等着最终开盘敲定的日子了。

10月21日，香蜜湖豪宅深业中城也正式获批预售，主推133到233平方米三到四房，均价13万元/平方米。今日起，项目开始进行诚意登记，诚意金500万元/套。据网友爆料，预计将有超过4000人参与认筹，购房者已摩肩擦掌，正积极筹备诚意金，等待公证摇号那天的到来。

不过，入市即有风险，开盘项目能否都有所回应，还是得看自身价值与区域升值空间。

京基御景珑庭

图片来源：界面楼谈

位置：沙井西环路与新沙路交汇处附近

户型：95-132平方米3-4房住宅

价格：待定

简介：

京基御景珑庭位于宝安区沙井西环路与新沙路交汇处附近，占地约2.8万平方米，总建筑面积约10.6万平方米。由4栋住宅、2栋办公产品、1栋商务公寓及1栋保障性住房组成，整体体量较小，目前主推95-132平方米3-4房住宅产品。

京基御景珑庭仅有6000平方米底商，但周边商业资源丰富，200米外就是沙井区域内最大的购物中心沙井天虹，距离另一个大型商业京基百纳也仅有1.3公里，能基本满足所有日常需求。

项目距离地铁11号线沙井站约3公里，难以享受地铁线路带来的交通便利。但项目距离穗莞深城际轨道的海上田园站点很近，直线距离大约200米。穗莞深城际轨道连通深圳机场、广州南站，可在机场能轻松换乘地铁抵达深圳各处，预期将于今年年底开通。

临近海洋新城是京基御景珑庭的主要卖点之一。以科技研发和创新服务为核心的海洋新城，待其正式落地后，京基御景珑庭的价值将得到大幅提升，不过具体落地时间未知，现在仍是开发商宣传项目的噱头。

京基御景珑庭本预计于2018年开盘销售，不过由于地块性质原因迟迟未能拿下预售，营销中心也为此荒废一年之久。界面楼谈探访时发现，近日京基御景珑庭营销中心才重新启动，软装部分仍在完善，但已基本准备妥当。销售透露，项目预期将于11月中旬开盘，价格极有可能在4.7万元/平方米左右，2020年中旬毛坯交付。

考虑到卓越中寰在社区氛围更好、距离地铁更近的情况下，以4.5万元/平方米，且包含装修的均价进行销售，京基御景珑庭试图主打“离海洋新城最近的楼盘”以提升项目价值的手法，能否得到市场认可仍有待检验。

满京华云朗公馆

图片来源：网络

位置：宝安区航城街道广深公路辅道旁

户型：58-86平方米2-3房住宅

价格：5.1万元/平方米

简介：

满京华云朗公馆项目位于宝安区航城街道广深公路辅道旁，占地面积0.5万平方米，总建筑面积约2.4万平方米。项目仅有1栋住宅，分为A、B两座，之间有平台使两栋塔楼连成一体，形成三个大平台花园。项目共有200套58-86平方米2-3房的小户型产品，均价为5.1万元/平方米。不难看出，低总价的满京华云朗公馆主打刚需上车客户。

项目距离最近的地铁1号线后瑞站约2公里，距离在建地铁12号线黄田站约1.3公里，轨道交通不算便利。驾车出行较为方便，南面即为广深公路、宝安大道，不过值得注意的是，项目仅规划有135个停车位，车位比不足1：1，车位将较为紧张。

按照最新学区划分，满京华云朗公馆位于黄田小学、海湾中学的学区范围内，但学校距离项目均有一段距离，日常上学不算方便。满京华云朗周边商业配套多为附近小区底商，黄田市场、桃源居人人乐等均在较远处，周边商业能满足基本买菜需求，但居住氛围不算浓厚。

项目周边二手房在5-5.6万元/平方米之间，其中，距离项目较近的华苑小区，二手房挂牌均价5.6万元/平。满京华云朗公馆以5.1万元/平方米的均价推售，略低于周边二手房挂牌价格，价格上的优势无疑是项目的主要卖点。

不过，放在深圳整体楼市而言，以户型86平方米计算，也需要近150万元的首付。对于购房者而言，同样的价格，配套缓慢成熟的沙井、光明片区或许更具吸引力。

卓越誉珑

图片来源：界面楼谈

位置：宝安区沙井街道街道蚝乡路与环镇路交汇处

户型：95-160平方米2-5房

均价：4.5万元/平方米

简介：

卓越誉珑位于宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处，前身为沙井辛养工业区更新项目，早先纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为深圳市沙井和一股份合作公司，开发商为卓越集团，在2017年底正式开始动工。

资料显示，项目占地4万平方米，建面34.5万平方米，共有01/02/03/05四个地块，规划有住宅、公寓、商业等产品。卓越誉珑总计共有1512户，车位2100个，车位较为充足，容积率5.4，绿地率约40%。

作为卓越集团在宝安的标杆性项目，卓越誉珑处于沙井新中心位置，地段相对优越，周边有已建楼盘万科翡丽郡、西荟城，目前均价4.8万元/平方米不等。值得注意的是，学区规划方面，卓越誉珑划分为九年制荣根学校，并负责该校的拓建任务，另外区域内可选的小学还有壆岗小学、蚝业小学，中学有沙井中学。

卓越誉珑距离地铁11号线沙井站距离较远，1.7公里步行二十分钟左右，不占太大优势。但项目南侧紧靠新沙路、西侧西环路及东侧宝安大道、107国道，自驾出行方面相对轻松。在商业配套上，除去周边楼盘所带底商，卓越誉珑自带4.2万平方米的商业，再加上周边沙井商圈的华润万家、裕客隆购物广场，整体上居住氛围浓厚。

界面楼谈现场走访了解，目前卓越誉珑最后一期已启动冻资，仅剩少量较大户型的尾盘可供选择，大致在月底开盘，现场展示中心也已关闭进行维修。据现场销售测算，卓越誉珑120平方米户型的尾盘价格大致是560万元/套，首付三成在168万元左右。

都市茗荟花园

图片来源：界面楼谈

位置：宝安区甲岸路与新湖路交汇处

户型：42-372平方米住宅

均价：10.9万元/平方米

简介：

都市茗荟花园位于新湖路和甲岸路交汇处，开发商为深圳市润恒尚园房地产，项目分为两期开发，一期于2014年12月取得建设许可证，二期则于2016年12月取得建设许可证，目前一期已封顶，二期正在建设中。

资料显示，都市茗荟花园项目一期，占地面积约1.9万平方米，总建筑面积约11.7万平方米，由4座高层住宅组成，共有约420户，容积率3.9，车位893个，配比约2：1；二期则由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成，总建面约20万平方米，其中，住宅约有730户，容积率3.8，商业约1.6万平方米，配有的公共配套有幼儿园、城市公共通道等。

都市茗荟花园处于宝安中心区，附近拥有宝安区政府、壹方城商业、宝安体育馆、图书馆、滨海公园等设施，周边的配套成熟，生活设施完备。项目与地铁1号线新安站直线距离约398米，也临近宝华站、临海站、宝安中心站等，在轨道交通出行方面非常便利。不过，由于项目处在宝安大道的位置，日常承接一定的南山人流，在出行上难免有所拥挤。

学区方面，都市茗荟花园配套为海旺学校小学部和初中部，整体师资力量一般，如果对学区相对在意，应该谨慎考虑。此外，根据之前备案信息显示，都市茗荟花园一期备案价10.9万元/平方米，共413套，均为住宅产品，总价在448-5071万元/套。

界面楼谈了解到，都市茗荟花园项目已在8月底获批现售许可，目前推出建面约42-372平方米住宅产品，单价区间6.5-13.6万元/平方米，不过目前并未开启展示中心，看起来多少有些“捂盘”的意味。