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踩盘丨富人都去抢深业中城,刚需应该看这份购房指南

深圳楼市逐渐升温。

图片来源:海洛创意

文|涂梦莹 谢斯临

月初,商业性个人住房贷款利率正式“换锚”。再加上深圳建设中国特色社会主义先行示范区的政策影响,近期深圳楼市逐渐出现升温迹象,月内也陆续有多盘相继入市。

界面楼谈走访市场了解到,一线的置业顾问对于市场环境大多表示看好。一名宝安沙井片区的销售人员直言,自己所负责的楼盘已经快要结束冻资,就等着最终开盘敲定的日子了。

10月21日,香蜜湖豪宅深业中城也正式获批预售,主推133到233平方米三到四房,均价13万元/平方米。今日起,项目开始进行诚意登记,诚意金500万元/套。据网友爆料,预计将有超过4000人参与认筹,购房者已摩肩擦掌,正积极筹备诚意金,等待公证摇号那天的到来。

不过,入市即有风险,开盘项目能否都有所回应,还是得看自身价值与区域升值空间。

京基御景珑庭

图片来源:界面楼谈

位置:沙井西环路与新沙路交汇处附近

户型:95-132平方米3-4房住宅

价格:待定

简介:

京基御景珑庭位于宝安区沙井西环路与新沙路交汇处附近,占地约2.8万平方米,总建筑面积约10.6万平方米。由4栋住宅、2栋办公产品、1栋商务公寓及1栋保障性住房组成,整体体量较小,目前主推95-132平方米3-4房住宅产品。

京基御景珑庭仅有6000平方米底商,但周边商业资源丰富,200米外就是沙井区域内最大的购物中心沙井天虹,距离另一个大型商业京基百纳也仅有1.3公里,能基本满足所有日常需求。

项目距离地铁11号线沙井站约3公里,难以享受地铁线路带来的交通便利。但项目距离穗莞深城际轨道的海上田园站点很近,直线距离大约200米。穗莞深城际轨道连通深圳机场、广州南站,可在机场能轻松换乘地铁抵达深圳各处,预期将于今年年底开通。

临近海洋新城是京基御景珑庭的主要卖点之一。以科技研发和创新服务为核心的海洋新城,待其正式落地后,京基御景珑庭的价值将得到大幅提升,不过具体落地时间未知,现在仍是开发商宣传项目的噱头。

京基御景珑庭本预计于2018年开盘销售,不过由于地块性质原因迟迟未能拿下预售,营销中心也为此荒废一年之久。界面楼谈探访时发现,近日京基御景珑庭营销中心才重新启动,软装部分仍在完善,但已基本准备妥当。销售透露,项目预期将于11月中旬开盘,价格极有可能在4.7万元/平方米左右,2020年中旬毛坯交付。

考虑到卓越中寰在社区氛围更好、距离地铁更近的情况下,以4.5万元/平方米,且包含装修的均价进行销售,京基御景珑庭试图主打“离海洋新城最近的楼盘”以提升项目价值的手法,能否得到市场认可仍有待检验。

满京华云朗公馆

图片来源:网络

位置:宝安区航城街道广深公路辅道旁

户型:58-86平方米2-3房住宅

价格:5.1万元/平方米

简介:

满京华云朗公馆项目位于宝安区航城街道广深公路辅道旁,占地面积0.5万平方米,总建筑面积约2.4万平方米。项目仅有1栋住宅,分为A、B两座,之间有平台使两栋塔楼连成一体,形成三个大平台花园。项目共有200套58-86平方米2-3房的小户型产品,均价为5.1万元/平方米。不难看出,低总价的满京华云朗公馆主打刚需上车客户。

项目距离最近的地铁1号线后瑞站约2公里,距离在建地铁12号线黄田站约1.3公里,轨道交通不算便利。驾车出行较为方便,南面即为广深公路、宝安大道,不过值得注意的是,项目仅规划有135个停车位,车位比不足1:1,车位将较为紧张。

按照最新学区划分,满京华云朗公馆位于黄田小学、海湾中学的学区范围内,但学校距离项目均有一段距离,日常上学不算方便。满京华云朗周边商业配套多为附近小区底商,黄田市场、桃源居人人乐等均在较远处,周边商业能满足基本买菜需求,但居住氛围不算浓厚。

项目周边二手房在5-5.6万元/平方米之间,其中,距离项目较近的华苑小区,二手房挂牌均价5.6万元/平。满京华云朗公馆以5.1万元/平方米的均价推售,略低于周边二手房挂牌价格,价格上的优势无疑是项目的主要卖点。

不过,放在深圳整体楼市而言,以户型86平方米计算,也需要近150万元的首付。对于购房者而言,同样的价格,配套缓慢成熟的沙井、光明片区或许更具吸引力。

卓越誉珑

图片来源:界面楼谈

位置:宝安区沙井街道街道蚝乡路与环镇路交汇处

户型:95-160平方米2-5房

均价:4.5万元/平方米

简介:

卓越誉珑位于宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处,前身为沙井辛养工业区更新项目,早先纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,申报主体为深圳市沙井和一股份合作公司,开发商为卓越集团,在2017年底正式开始动工。

资料显示,项目占地4万平方米,建面34.5万平方米,共有01/02/03/05四个地块,规划有住宅、公寓、商业等产品。卓越誉珑总计共有1512户,车位2100个,车位较为充足,容积率5.4,绿地率约40%。

作为卓越集团在宝安的标杆性项目,卓越誉珑处于沙井新中心位置,地段相对优越,周边有已建楼盘万科翡丽郡、西荟城,目前均价4.8万元/平方米不等。值得注意的是,学区规划方面,卓越誉珑划分为九年制荣根学校,并负责该校的拓建任务,另外区域内可选的小学还有壆岗小学、蚝业小学,中学有沙井中学。

卓越誉珑距离地铁11号线沙井站距离较远,1.7公里步行二十分钟左右,不占太大优势。但项目南侧紧靠新沙路、西侧西环路及东侧宝安大道、107国道,自驾出行方面相对轻松。在商业配套上,除去周边楼盘所带底商,卓越誉珑自带4.2万平方米的商业,再加上周边沙井商圈的华润万家、裕客隆购物广场,整体上居住氛围浓厚。

界面楼谈现场走访了解,目前卓越誉珑最后一期已启动冻资,仅剩少量较大户型的尾盘可供选择,大致在月底开盘,现场展示中心也已关闭进行维修。据现场销售测算,卓越誉珑120平方米户型的尾盘价格大致是560万元/套,首付三成在168万元左右。

都市茗荟花园

图片来源:界面楼谈

位置:宝安区甲岸路与新湖路交汇处

户型:42-372平方米住宅

均价:10.9万元/平方米

简介:

都市茗荟花园位于新湖路和甲岸路交汇处,开发商为深圳市润恒尚园房地产,项目分为两期开发,一期于2014年12月取得建设许可证,二期则于2016年12月取得建设许可证,目前一期已封顶,二期正在建设中。

资料显示,都市茗荟花园项目一期,占地面积约1.9万平方米,总建筑面积约11.7万平方米,由4座高层住宅组成,共有约420户,容积率3.9,车位893个,配比约2:1;二期则由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成,总建面约20万平方米,其中,住宅约有730户,容积率3.8,商业约1.6万平方米,配有的公共配套有幼儿园、城市公共通道等。

都市茗荟花园处于宝安中心区,附近拥有宝安区政府、壹方城商业、宝安体育馆、图书馆、滨海公园等设施,周边的配套成熟,生活设施完备。项目与地铁1号线新安站直线距离约398米,也临近宝华站、临海站、宝安中心站等,在轨道交通出行方面非常便利。不过,由于项目处在宝安大道的位置,日常承接一定的南山人流,在出行上难免有所拥挤。

学区方面,都市茗荟花园配套为海旺学校小学部和初中部,整体师资力量一般,如果对学区相对在意,应该谨慎考虑。此外,根据之前备案信息显示,都市茗荟花园一期备案价10.9万元/平方米,共413套,均为住宅产品,总价在448-5071万元/套。

界面楼谈了解到,都市茗荟花园项目已在8月底获批现售许可,目前推出建面约42-372平方米住宅产品,单价区间6.5-13.6万元/平方米,不过目前并未开启展示中心,看起来多少有些“捂盘”的意味。

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