文 | 刘金阳 

近日，全球酒店集团排名前五的华住集团旗下全季酒店与龙湖光年完成签约，这标志着首个品牌商家入驻龙湖光年“TOD垂直城市”双子塔。作为重庆最受瞩目的商业IP，龙湖光年又进入重要节点。

重庆龙湖光年自面世以来，有了很多全国商业体中独一无二的标签——“全国首个商圈高铁TOD”、“中国首个TOD垂直城市样本”。

为什么龙湖光年会成为国家级发展样本？TOD垂直城市是什么？人们对龙湖光年究竟有哪些不一样的期待？

对此，龙湖光年相关负责人用一句话概括：“对于龙湖光年这个项目，龙湖不仅仅想做一个传统地产物业，还要在沙坪坝这个独特的区域，找到一种代表未来趋势的生长模式，一个城市量级上的全新地标”。

龙湖品牌价值

TOD不等于地铁上盖，要打造消费地标

在沙坪坝极具潜力和配套成熟的土地上，这样一种焕然一新的开发模式，再有龙湖的商业运营能力加持，使得龙湖光年成为人们眼中冉冉升起的“地标新星”。

“对于商业项目来讲，做得好不好，不是看嘴上喊得多响亮，而是它能成为未来市民出行打车的目的地，这样前期的宣传和定位就是成功的。”龙湖光年相关负责人表示。

在现在消费越来越细分的情况下，好的商圈要做到交通便利，好停车，社会基础服务、商业服务的公共配套足够完善。在这几个基础上，又衍生更多细分型的服务业态，更加个性化、多元化、品质化的需求，而这些需求只有在一种产品上能够得到体现：成熟地段上配置标准最好的塔楼物业。

根据统计数据，龙湖大坪时代天街塔楼物业的31万方中，有6万方的写字楼，25万方SOHO和LOFT。截至2019年的2月，出租率高达95%，其中10%都是服装出租和婚纱摄影。而密室逃脱、形象设计等新兴消费方式，也成为高档塔楼物业的“大赢家”。

目前，在整个沙坪坝甚至重庆西区，都极度缺乏高端的商务办公空间、高品质酒店；而沙坪坝作为教育高地，相关衍生产业也需要更高端的物业来支撑形象和运营。龙湖光年双子塔楼就希望能提供这些提升。

各种业态交相呼应，一个商圈才能形成活力。龙湖的营销目标，不仅仅是卖出去，还希望业主的运营内容和商圈逻辑相匹配。因此，龙湖光年双子塔在销售前期，将采取租售并举的方式，引进像全季酒店这样的优质投资项目，把带着16年稳定租约和高回报的投资标的交到业主手中。

TOD交通价值

人流量巨大， 一站式解决功能需求

城市摊大饼式的扩容发展，使得公共空间支离破碎，增加了通勤压力，加重了交通的拥堵，使得城市生态环境持续恶化，城市活力也大打折扣。

但是，城市的痛点，往往也蕴藏着发展的潜力。龙湖敏锐地看到了沙坪坝商圈强大的吸引力，以交通枢纽为基点，向“城市之上”要空间，让城市空间进行垂直发展。如何对中心城区现有资源进行高效、集约利用，成为沙坪坝商圈破局的关键。

其实龙湖早在2003年，就开始了对TOD模式的探索，但龙湖光年是龙湖真正意义上的第一个TOD作品，也是TOD战略发展的标杆之作。

龙湖光年率先尝试中国垂直城市与TOD的首次融合，选用涩谷之光的设计方日本日建与GK公司，打造出全国首个商圈高铁TOD，结合了企业理想、城市形象与社会需求，为重庆乃至全国带来了一种新的都市生活方式。

先来科普一下什么是TOD+垂直城市模式，TOD是英文Transit-Oriented Development的缩写，字面意思就是以公共交通为导向的开发。TOD模式是以地铁、公交、铁路等交通枢纽站点为中心，以5～10分钟步行路程为半径，使公共交通的使用最大化；而“垂直城市”，又将居住、工作、生活、购物、休闲、医疗、教育等城市要素，统统装进一个巨型建筑体。

简单来说，TOD+垂直城市模式，就是以发达的交通枢纽为核心，把几乎所有城市功能都浓缩在一座摩天大楼里。

目前，英国伦敦、美国纽约、日本东京、中国香港等国际大都市，都在进行TOD+垂直城市模式的探索，呈现出集宜居、丰富、开放、有序、艺术等特性的生活风范，成为城市价值高地的风向标。

那么，对于重庆这样一个高差大、组团式发展的城市来讲，TOD+垂直城市模式，代表了更加集约的土地使用、城市运营，以及更丰富的生活场景、更多元的财富机会。

“地下的TOD枢纽，是龙湖光年真正的发动机和核心。”龙湖光年相关负责人说。在龙湖光年地下部分7层，有纵深约30米的综合交通枢纽，它同时承载了三个层面的接驳：三条地铁线与高铁以及公交的接驳，地下7层整体的交通和地面的接驳，以及地面与整个龙湖光年商业体的接驳。

沙坪坝高铁站与4条地铁轨道（1号线、环线、在建的9号线、规划中的27号线）五轨立体交汇，另设有27条公交线路，还有3000个停车位的大型停车场。作为成渝高铁的城际枢纽，未来可辐射周边上千万人口，日均乘降人数约90万人次。据测算，未来龙湖光年的交通流量，将相当于美国西雅图机场的运量。

这种巨型的交通枢纽之上，是修建TOD垂直城市的天然土壤。龙湖光年轨道+高铁+公交的交通组合，将有效整合大量的商务人群和游客。

这座围绕交通核布局的超级“垂直城市”中，地上总建筑体量约48万平方米，有龙湖金沙天街、有高档写字楼、有SOHO公寓，建成之后将联动周边，形成大规模的商务商业聚集，涵盖了写字楼商务办公、天街城际消费、城际枢纽交通、塔楼空中商业、社会公共服务、文化教育服务、全品类民宿酒店等7大功能集群。

沙坪坝商圈价值

刚需资源集中，升级潜力大

龙湖光年所在地为重庆五大传统商圈之一的沙坪坝商圈。沙坪坝之于重庆，有如海淀之于北京，是重庆教育和医疗资源最集中的区域。

这里汇聚了27条公交路线、4条轨道交通路线，1条成渝高铁，更是成渝城际枢纽的地理门户，网红重庆旅游的重要窗口，可辐射上千万人口，日均乘降人数约90万人次。

但是，常年来狭窄的街道，老旧的市区，复杂的路况，又给沙坪坝带来了诸多“不能承载”之痛，人口密度高达3万人/平方公里，比香港密度还高，让人们对沙坪坝商圈望而却步。

一边是巨大的商业消费机会。据沙坪坝商圈管委会调查，三峡广场区域每平方公里坪效为7.11亿元/万平米，约是观音桥商圈的3.1倍，高居全重庆榜首，可谓寸土寸金。

另一边是商圈土地稀缺的现实。沙坪坝商圈，不仅近十年没有进行城市更新了，而且是重庆市区唯一没有城市更新的区域。在如此复杂的地段升级改造，难倒了无数开发商。

在重庆其他区域的市民眼中，为什么不选择来沙坪坝消费，无非就是三个原因：太堵车，停车难，商圈老旧。不得不面对一个现实，沙坪坝这么优质的地段，商业环境已经严重脱节。

龙湖光年全项目将在2020年建成投用，届时，天街开业，四轨贯通，商圈扩容。它将给整个城市传递出全新的商业活力，传统的沙坪坝商圈会提档升级，龙湖TOD+垂直城市模式给这个城市留下的开发和运营经验，都将是值得期待的。