文 | 华商报 李程

过去十年，奥莱特斯（简称奥莱）这种商业业态，在国内形成了一轮开发热潮。不过，近年国内奥莱项目急踩刹车，节奏开始放缓。数据显示，过去十年，全国平均每年奥莱增长率达31.6%，但2018年已下降至16.75%。

过去十年奥莱年增长率超过30%，近两年新增数量下降

由于可以缓解品牌商去库存压力、与百货形成差异化竞争，近十年来，奥特莱斯一度受到许多商业地产开发商青睐。据赢商大数据监测，2008年至2018年，国内奥莱项目由12家增至169家，年均增长率31.6%；总体量由65万㎡增至1444万㎡，年均增长率38.2%。

过去十年间，全国平均每年新开业的奥莱达到了16家。不过，从项目新增量的时间分布看，2012-2016年是增长高峰。随后几年，奥莱新增量占总存量比例即不断下降，2018年更跌至12.8%。前期高速扩张后，国内市场饱和度大幅提升，2018年奥莱增长率降至16.75%。

奥特莱斯是英文outlets的中文音译，常被指由销售名牌过季、下架和折扣商品的商店组成的购物中心。在国内商业地产开发日趋激烈的背景下，奥莱项目“难产”状况正在各地大量出现。2016年，就曾有机构对全国以奥特莱斯为中心的逾百家商业项目进行统计，结果发现，能够如期开业的项目不超过10%，延期开业超过20%。

今年3月，西安旅游完成向子公司转让西安草堂奥特莱斯购物广场实业有限责任公司部分股权，在此之前，这座奥莱项目曾预计在2017年竣工，但进展并不顺利，直到2018年11月，剩余装修装饰工程未完成，没有取得营业收入。此外，西安长安区的悦美国际项目，也曾计划建设大型奥特莱斯商业集群，随后传出了业态调整的消息。

奥莱项目增速放缓背后 资金链断层不是唯一原因

奥特莱斯的成长，很大一部分得益于郊区商业和旅游消费的崛起。北上广等一线城市奥特莱斯项目出众的销售业绩，更是让开发商对搭上奥莱的顺风车颇有兴趣。

有业内人士称，一些开发企业目的并不在于运营奥特莱斯，只是希望以奥特莱斯项目作为品牌宣传，提升自身的物业价值和投资者关注。然而，在项目实际推进过程中，一旦完成了自身的开发目标，那么奥特莱斯很大程度上就变得可有可无，最终无疾而终。

由于成熟的奥特莱斯往往能给出非常漂亮的业绩，在其他商业体难以为继的情况下，转型奥莱的例子并不在少数。但实际看来，奥特莱斯无论在商业定位、项目养成和资金投入量上都相对较大，一些投资商对项目整体评估存在偏差，后期就可能导致资金链条跟不上。

在美好生活文商旅研究院院长夏强看来，奥莱项目新增数量放缓，并不完全是资金问题，也包含市场需求迭代。国外奥莱项目，基本以商品销售为主。这种商业形态在国内发展，已形成了不仅是购物，更包含了休闲体验的复合化功能，这也是国内购物中心的发展方向。

国内排名前十的奥莱企业中，绝大多数有百货背景。对于其他涉足奥莱领域的企业，专业团队缺乏正成为致命伤：品牌资源匮乏、招商难以展开，延期或难产“也就成为必然。

省会城市中仅西宁尚无 西安存量在二线城市靠前

过去很长一段时间，国内一二线城市人口密集、消费能力强成为奥莱业态发展的主阵地。在各省会城市中，除了西宁以外，其他均有奥莱项目投入市场。据赢商大数据统计，全国31个典型城市（包含直辖市、省会城市），平均每个城市有4家奥莱，平均体量33.6万㎡。

北京目前是全国奥莱项目最集中的城市，12家奥莱总计体量为97.2万㎡；其次是上海，共8家奥莱，总计体量为41.8万㎡。广州和深圳虽然属于一线城市，但分别只有4家奥莱，总计体量也都没有超过25万㎡，消费潜力没有被现阶段存量项目所满足。

今年9月，位于西安高新区的首创奥特莱斯开业，成为全市范围最新一家投入运营的奥莱项目。目前，西安已有华盛奥特莱斯、王府井西安赛特奥莱临潼店、王府井西安赛特奥莱机场店、砂之船奥莱、静安国际·万国荟公园等多座奥莱项目先后进入市场。上述统计显示，目前西安拥有的奥莱项目，总体量超过40万㎡，在二线城市中与沈阳、杭州等地同处于第二梯队，奥莱项目体量超过成都、南京和天津等城市。

在赢商大数据的分类中，西安、长沙、合肥、济南、杭州、哈尔滨、福州、沈阳、南昌和北京等地奥特莱斯市场被视为“博弈机会城市”，意味着奥莱业态进入了存量发展阶段，面临的竞争环境比较激烈，可能意味着新一轮博弈显现，未来将进入适者生存的阶段。

国内大中城市都已不缺 奥莱扩张会按下暂停键吗？

赢商大数据显示，截至今年9月底，全国已开业商业面积≥1万㎡的奥特莱斯共176家，总体量已超过1524万㎡。也有不完全统计显示，全国以“奥特莱斯”来命名的折扣卖场实际上达到400家以上。即便没有奥莱项目运营的西宁，也有以奥莱“冠名”的楼盘开发。

由于国内大中城市普遍不缺奥特莱斯，这种商业业态正寻求进一步渠道下沉。有业内人士指出，在商业地产开发的推动之下，三线及以下城市奥莱项目数量未来将不断增加，但这些地方消费习惯的培养和奥莱吸引力的提升有待挖掘，尤其是品牌进驻意愿尚不明朗。

从过往经营的案例来看，因品牌不足而经营失败的案例已比比皆是。如各大中城市奥莱项目，在开业之初多以古琦、普拉达和迪奥等奢侈品牌为宣传重点，但实际上有些品牌只是出现在太阳镜等商品专柜，只不过是引入了一个经销商，造成对消费者吸引力大减。

西安秦商会会长朱林表示，国内名副其实的奥特莱斯并不算过剩，过剩的是一些打着奥莱旗号的充数项目。随着奥莱连锁化提升，实力雄厚、经验丰富的头部运营商将更多占据市场主导地位，并对小型单体项目形成生存考验。在同一城市内，多个奥莱项目参与竞争，也将对客流、品牌资源、业态创新、营销和运营水平提出更多挑战。