文｜文軒实验室

10月16日重庆，在凯德集团中新互联互通项目展厅启幕仪式上，凯德集首席执行官李志勤表示：中国是凯德最重要、最大的市场，西南区域是其中国部署的五大区域中的重要的一环。

一天前，被视为凯德最重要的在华作品——重庆来福士广场亮灯。这家新加坡企业再次宣告其中国及西部市场的重要性，不过从已知数据分析来看，凯德在成渝西的发展后劲却稍显乏力。

凯德收益稳步提升，近一半的市场在中国

2019年10月15日，位于重庆朝天门广场的来福士广场正式亮灯，也标志着其正式开业。

重庆来福士广场，是新加坡在华投资最大的单体项目，总投资达240亿人民币。官方数据显示，该项目占地面积约138亩，其中建筑面积约为112万平方米，购物中心的建筑面积为23.5万平方米。

这是凯德在国内开业的第八家来福士广场。

目前，凯德在全球范围内共打造了10家来福士广场，其中有九家都在国内，第九家来福士广场是此前凯德集团以127.86亿收购的“上海最高双子楼”星港国际中心。

如此布局规模，可见国内市场在凯德集团全球范围内扩张中的重要地位。

官网资料显示，截至2019年6月30日，凯德集团全球范围内管理资产1291亿新元，业务遍及全球30多个国家的200多个城市，以新加坡和中国为核心市场，并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。

在业务布局方面，截止2018年，凯德集团的业务范围主要为购物中心、办公楼、住宅、服务公寓、酒店及长租公寓等。

凯德业务板块（数据来源：官微）

2019年初，凯德集团表示城市更新将成为凯德集团接下来的重要战略部署和核心竞争力所在。

后凯德又通过以110亿新元收购淡马锡附属公司星桥腾飞，将业务扩展至产业园区、工业和物流地产、数据中心等。

2018年财报数据显示，2018年凯德税后净利润为17.6亿新元，增长12.3%，创2008年以来最高净利润。

（数据来源：官微）

净资产收益率增长至9.3%，处于稳步提升的态势中。

以110亿新元收购淡马锡附属公司星桥腾飞后，集团管理资产已达约1300亿新币，成了亚洲最大、全球排名前十的房地产资产投资管理公司。

2019年上半年凯德集团实现营业收入21.31亿新元，约108.27亿元人民币。

凯德是最早进入中国的外资企业之一，1994年正式进入中国市场。

凯德2013年通过调整组织架构，将中国业务放在与新加坡市场平行的核心位置后，凯德在国内的业务得到快速发展。

数据显示，从凯德持有的资产规模来看，国内规模占比从2012年的39%持续上涨至2016年的44%。

凯德在2018年财务报告中也明确指出，中国是集团的核心市场之一，将持续看好中国市场。

经过25年的发展，凯德在国内的业务主要聚焦在五大核心城市群，分别为上海/杭州/苏州/宁波、北京/天津、广州/深圳、成都/重庆/西安、武汉。

最新数据显示，至今凯德已经在40多个城市拥有/管理200多个项目，管理资产规模超过2,700亿元人民币，成为中国最大的外资房地产开发商之一，也是新加坡在华投资最大的企业。

持续优化资产，资本优势明显

在业务范围不断扩大的同时，凯德也在加快资产优化步伐，以进一步巩固其在国内的“综合体战略”和“核心城市群战略”,释放全产业链价值,提升多元业务的协同和规模效应。

2018年1月5日，凯德集团以人民币约83.65亿元的总价将国内的20家购物中心转让给万科印力。

2019年6月11日，凯德集团又宣布以29.6亿人民币的价格将国内三家购物中心的股权转让给凯德商用中国信托（CRCT）。

当然，在集中出售购物中心的同时，凯德又通过多宗收购和商业管理输出来扩大集团的规模效应和影响力。

据统计,从2017年11月至2018年12月,集团在中国的投资、收购金额累计超过320亿人民币。

从去年中到今年初，凯德在重庆、广州、上海等地进行多宗收购（竞拍）。

在商业管理输出方面，2016年8月，凯德启动轻资产模式，目前已在中国累计布局8个购物中心管理输出项目，涉及6座城市。

除了战略重心的倚重和完整的运营平台、管理团队外，知名财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时指出，凯德在国内的快速发展，还得益于其完善的资本平台。

在严跃进看来，凯德通过地产、基金和信托等盘活存量物业的优势，是国内一些商业管理公司所不具备的。

目前，凯德旗下共管理8支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。

据新交所截止2019年9月18日股票数据显示，凯德集团8只股票2019年迄今的平均总回报率为28%，高于亚太地区和全球同行。

作为集团的核心市场，凯德未来在国内的战略发展计划如何？

在2018年财报中，凯德继续将持续优化资产组合，灵活运营公募/私募基金平台和深耕一二线核心城市，聚焦五大核心城市群等做为了未来战略展望。

成渝西消费市场加速变迁，凯德后劲不足

在10月16日举行的凯德集团中新互联互通项目综合展厅启幕仪式上，凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓向媒体表示，西南区域是凯德于中国部署的五大区域中比较重要的区域，目前在西南区域的部署主要专注于重庆、成都和西安。

罗臻毓指出，这三个城市，往下来走还有很大的发展空间。

在全球权威的世界城市研究机构GaWC（全球化与世界级城市研究小组与网络）发布的2018年世界城市名册中，成渝西三个西部城市表现突出。

第一太平戴维斯分析指出，这些西部城市不仅每次评选都能提升层级，且上升幅度高于全球和中国大部分城市。

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华指出西部城市层级跃升不仅反映出经济的快速增长，更加反映出高端生产性服务业和跨国企业经济活动的迅速扩张有效提升了这些城市的节点能力，推动其加深与全球经济网络的链接。

这将加速这些消费市场的变迁。

第一太平戴维斯指出，成渝西三城的优质零售物业体量均位列全国前十，为市场提供了巨大容量。在需求端，国际品牌加快进入西部城市的步伐，加速链接西部消费者和全球市场。

在其去年发布的《中国零售二十城》报告显示，成都连续五年坐稳零售第四城，重庆和西安零售商指数同比均有较大提高，尤其过去一年西部地区国际奢侈品新增店铺数量占全国60%以上，市场影响力全面超过东部沿海的多数二线城市。

这些无疑是为商业市场带来了更多的机遇。

严跃进在接受文軒财经采访时还指出，西部市场的土地成本相对低，消费需求比较大，对于信贷市场来讲，其后续表现应该不错，具有较好的成长性，但这些地方的商业设施也有饱和，供应过度也会带来一定的压力。

从凯德在成渝西这三个城市的发展路径可以发现，凯德在国内迅猛发展的这几年，也是其在成渝西快速扩张的这几年。

2003年，凯德进入成都，将其作为业务布局的五大核心城市群的重要组成部分。

截至目前，据不完全统计，凯德在成都至少开发/管理1个来福士广场、1个综合体（凯德天府）、5个购物中心（两个未开业），4个住宅和3个服务公寓。

其中，位于郫都总建筑面积约8万平米（不含停车场面积）的凯德广场·乐视界，预计将于今年12月入市，这也是凯德在成都首个输出商业管理服务的项目。

第二个轻资产项目青羊宫项目预计将于2020年开业。青羊宫项目为一座敞开式、低密街区式单体购物中心，共有6层，包括地上局部4层，地下2层（不含停车场），商业建筑面积约为4.96万㎡。

两年后，凯德集团进入重庆，2011年将集团旗下最大的来福士广场落址朝天门。

目前凯德集团在重庆有10个项目，包含重庆来福士广场、8个服务公寓和收购的两江春城项目。

其中两江春城项目，是凯德于2018年6月27日以57亿元收购。项目位于两江新区核心，地处新牌坊中央商务区，总建筑用地面积约482亩，涵盖住宅、商业和办公楼等业态。

2012年，凯德进入西安。

目前，凯德在西安的运营管理数量至少有8个，包含1个综合体项目、1个住宅、1个购物中心、5个服务公寓。

从已知的待开发/待开业项目可以看出，凯德后续在成渝西这三个城市的后劲稍显乏力，期待更多的披露。

面对西南区域的发展机遇和挑战，凯德未来在成渝西的发展战略计划如何？截止发稿，凯德尚未就此问题作出回应。