文 | 证券日报 姜楠

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年9月份纬房指数监测分析的基础上，运用大数据挖掘分析方法，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年10月《中国住房市场发展月度分析报告》。

报告显示，核心城市房价总体由涨转跌，二手房成交量继续下降。2019年9月，核心城市房价开始由涨转降。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年9月，核心城市房价环比下降了0.12%。这是2019年以来，核心城市综合房价水平值的首度下降。而在此前5个月，核心城市房价的变动主要表现为涨速的下降。考虑到2018年同期核心城市房价也有一波下降走势，9月核心城市房价由涨转跌尚不具有特殊的周期拐（顶）点意义。同时，从二手房成交量指数看，在核心城市房价由涨速下降演变为水平值下降的同时，核心城市二手住房成交量也继续下降。2019年9月，10大重点城市二手住房成交量指数为155.60，比8月下降了7.41%，但仍高于2018年同期成交量。从量在价先的一般性规律看，在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明房价走势短期难以出现反转。

具体而言，一线城市整体微跌，北京房价下跌相对较快，准一线城市房价环比跌幅总体扩大，天津重庆跌幅较上月有所加大，二线城市房价总体涨速进一步下降，市场走势继续分化，三四线城市总体由涨转跌，部分城市房价仍逆市上涨；核心城市住房租金下跌有所加快，市场景气度比上年相对较低。

报告预计，2019年底前住房市场总体稳中趋降，少部分城市可能降速加快。分城市看，一线房价可能延续下跌态势，二线城市房价总体以小跌为主，部分部分房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨，三四线城市房价下跌与上涨并存。

报告建议，一是保持调控定力，坚持避免出台刺激购房政策。历史经验证明，即便房价可能已经进入下跌通道，出台刺激购房政策也必然导致短期房价的异常上涨。房地产政策的制订应坚守“房住不炒”的底线，避免刺激需求引发房价大起大落和房地产调控前功尽弃。

二是从各地市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下，可对已有的需求管控政策作适度调整。进一步增强政策针对性，减少“一刀切”式管控。避免误伤刚性需求及合理购房需求，适度支持改善性住房需求。

三是因地制宜对住房限购进行边际性调整。住房限购政策对于抑制投机、稳定房价起了积极作用。但限购等行政措施的长期化、单向化，不利于区域市场竞争和土地有效利用，长期使用可能在一定程度上妨碍居民住房水平的提升。在条件许可的前提下，可以根据实际需要作对住房限购政策作一些边际性调整，以适应市场形势的新变化。但在短期内，住房限购政策不宜全面撤销。

四是完善住房市场监测指标与方法。住房市场监测指标的单一化，容易诱发简单调控或虚假调控，有必要加以改进以促进市场的持续稳定。可以考虑增加住房市场监测指标、完善监测方法，加强二手房监测、成交量监测、舆情监测、大规模摇号等市场异常监测，引入大数据监测、人工智能监测等新方法。