文｜华夏时报 李贝贝

“金九银十”期间，物管行业新闻不断。在蓝光嘉宝服务、鑫苑物业服务成功赴港上市的同时，包括保利地产、时代中国、正荣地产等房企也在加紧筹谋旗下物业公司的分拆上市。

在业内人士看来，我国物业管理行业正处在规模扩张期，亦是资本市场竞相追逐的新风口。相比传统房地产，物管行业也具有轻资产、逆周期等多重优势。房企分拆物业板块上市之后可以获得更高的估值，在房地产市场下行阶段的现金流也相对稳定。

但与房地产行业一样，物管行业已经进入到了规模集中化整合的阶段，且行业存在诸多风险。随着资本市场的日渐成熟，投资者越来越强调投资回报，这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。对于正在谋求上市或是已经上市的物业服务公司而言，如何提高市场占有率，如何减少对母公司的依赖，依旧是投资者与企业持续关注的问题。

房企加紧分拆物管板块上市

10月18日上午，蓝光控股旗下物业公司蓝光嘉宝服务成功在香港联交所主板成功挂牌上市。根据10月17日嘉宝服务公布的招股结果，蓝光嘉宝服务发售约4291.62万股，发售价每股37港元。而当日开盘后，蓝光嘉宝服务的股价涨幅一度达到20%，截至收盘报42.55港元，上涨15%，最新市值为73.04亿港元，创下了内房物业股股价的新高。

蓝光嘉宝服务上市首日股价表现优越的背后，是近年房企分拆物业上市热潮的继续。2018年开始，内地物业股上市节奏就明显加快。今年以来，房企对此更是热情高涨。《华夏时报》记者注意到，仅在今年“金九银十”期间，保利地产、时代中国、正荣地产等多家房企都加快了赴港上市的脚步，其中部分房企已经如愿成为资本市场的新宠。

9月伊始，正荣集团就传出拟将旗下物业管理业务在香港上市的消息。正荣集团相关负责人随后向《华夏时报》记者确认了该消息，但称目前还在规划筹备阶段；9月9日晚，时代中国宣布将物业板块“时代邻里”股份进行分拆。其后不久，时代邻里于港交所上传申请上市资料；9月17日，保利地产发布公告称，其全资子公司保利物业发展股份有限公司全资子公司保利物业于境外上市事项已获中国证监会核准；9月23日，融创中国将CFO曹鸿玲女士委任为融创服务集团总裁，也被业内认为是融创想要分拆物业板块上市的一个信号。

进入十月份，除了蓝光嘉宝服务，河南房企鑫苑置业旗下鑫苑物业服务于10月11日成功在在港交所主板挂牌。10月18日，河南房企正商集团旗下兴业物联服务集团有限公司则向港交所递了IPO招股书。

房企们加紧分拆旗下物业公司上市的同时，包括碧桂园服务、永升生活服务、雅生活等在内的已成功上市的物管公司也在加紧收购步伐。例如，10月8日，碧桂园服务完成收购嘉凯城集团物业服务有限公司100%股权。而雅生活服务以15.6亿元固定对价收购中民未来物业服务有限公司60%股权、新中民物业60%股权之后，其在管面积（包括其参股公司的在管面积）也将突破5亿平方米，挤进物管行业前列。

物业公司成资本市场新流量入口

10月15日，由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布《2019物业服务企业发展指数测评报告》（以下简称“测评报告”）指出，在大时代大趋势下，预计物业行业的增长态势仍将在相当长时期内持续，这亦是物业服务企业应当抓住的黄金周期。

业内人士公认，相较于房地产行业，物业服务行业具有轻资产、可持续的现金净流入，以及未来两年高确定性的在管面积、收入增长等优势。也正因为如此，物业服务行业近年已成为资本市场竞相追逐的新风口。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《华夏时报》记者，据安居客房产研究院统计跟踪，从销售规模来看，排名前10的房企无一例外都在物业上有所建树，目前物业公司中具有开发商背景的司占比近80%。已上市的物业公司无一例外都有开发商背景，例如万科物业、彩生活、中海物业等。

市场分析人士称，在当前的市场环境中，通过分拆上市，物业板块能够减少对于集团的资金依赖，实现独立运作，减轻母公司的财务压力。另一方面，上市企业也可以将融得资金用来投资及收并购，进一步扩大规模。中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸指出，房企争相分拆物业服务板块赴港上市，主要在于有估值优势，“港股市场对房企背景的物管公司企业估值还是相对较高的”。

如刘天旸所言，物业管理行业近年的确是资本市场的宠儿，从中获得了比传统房地产开发更高的市盈率和估值。以碧桂园为例，截至10月21日，碧桂园服务的市盈率为46.68。

但值得注意的是，与房地产行业一样，物管行业已经进入到了规模集中化整合的阶段，表现出集中程度快速提升、行业龙头强者恒强的态势。上述《测评报告》显示，2018年全国物业管理行业营收突破7000亿元，全国物业服务企业共约12.7万家。其中，500强企业营业收入2831.76亿元，占物业管理行业营业总收入的40.2%；500强企业物业管理面积为118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%。

与此同时，物业公司业务和经营也存在诸多潜在的风险，包括更多的资金风险、市场压力等。而张波也向《华夏时报》记者强调，目前有房企背景的物业公司大都是依赖于承接服务集团开发的地产项目。虽然市场规模有望持续提升，但总体来看品牌的美誉度还有较大的提升空间。

登陆资本市场只是第一步。随着资本市场的日渐成熟，投资者越来越强调投资回报，自然会要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲的市场增长动能。上市后的物管公司如何提高市场占有率、如何减少对母公司的依赖，依旧是投资者与企业持续关注的问题。

对此，刘天旸建议可以从两方面来考虑：“一方面看拆分后物管公司的一个整体发展布局，如何在维护好现有业务的同时开拓更广的市场，比如可通过收购、融资等方式来拓展市场份额提高市占等。还有一方面在于需不断优化服务质量，给客户更好的体验度和满意度，保证服务的质量是发展的基石，房企的背景光环给了旗下物管公司较好的发展前提，但是拆分之后的物管公司，也需要不断充实自身实力以减少对母公司的依赖从而将规模越做越大，越做越稳。”