文 | 王苏婵

日前，重庆锐理数据2019年第三季度报告（简称《报告》）显示，重庆茶园的洋房成交量跃升主城区第一。而在重庆锐理数据2019年上半年的报告中，茶园板块洋房成交量，还排在蔡家之后，位列第二。

短短几个月时间，茶园的洋房成交量就超过蔡家。茶园的居住环境经历了怎样的变化？又是哪些客群在关注这里？

成交

第三季度超过蔡家位居第一

《报告》显示，重庆洋房产品的市场成交量正逐年提升，其中茶园板块的洋房成交，上涨态势最明显。

《报告》显示，1-6月洋房产品成交，重庆主城区域是蔡家板块拔得头筹，茶园紧随其后排名第二。三季度最新数据显示，7-9月茶园板块洋房产品成交量已超过蔡家，成交量第一，达到12.3万方。

截至9月底，茶园板块内共计25个新房项目在售，共计销售商品住房5352套，成交量达67万方。在重庆主城80多个板块中，新房销售面积排名第十，也是主城较为热门的板块之一。

地块

容积率降低适合打造洋房

近年来，茶园的房地产市场呈现“厚积薄发”的态势，而所供地块的容积率，更适合打造改善型洋房。

2017年，是茶园发展的转折点。这一年，茶园板块供地量达到7块，容积率大部分都在2.0以下。2017年开始，大批品牌开发商开始陆续拿地进入，从金科、保利、碧桂园、荣盛到北大资源、首创、融创，房企们不约而同的将产品主力聚焦于洋房和别墅。

而在近期面世的首创禧瑞山河、北大资源紫境府等项目的容积率仅为1.5，户型大小则集中于110-150㎡。

首创禧瑞山河项目营销负责人廖筱菁告诉界面重庆，查看从2017年开始的土拍数据可以发现，茶园板块容积率2.5以下的地块总量达到了13宗，甚至超过了北区中央公园等板块。容积率降低，体量变小，对于房企来说，会更加专注于产品的升级，更多的会打造成洋房、大平层为主的社区。

重庆北大资源营销总经理邹一磊认为，原来的大规模土地规划，可以通过平衡容积率，通过高低配，打造综合类社区，如今“小地块、限高、限容”，所以不少房企更专注洋房这类业态。

配套

交通产业提升产生虹吸效应

产业提升和交通状况改变产生的虹吸效应，也在改变茶园的人居结构。

融创九阙府销售负责人表示，茶园的住宅、商业区分布不是像渝中、江北那样以解放碑和观音桥为中心四面发散。茶园是链状结构，以轨道6号线为轴，每个轻轨站点形成一个居住区，高房价项目也多集中在轨交沿线站点，可以说6号线的开通，带动了茶园的发展。

交通的便利，带来的还有特色产业和资源要素的集聚，同时也吸引来的高精尖人才。

2018年2月，中国智谷落户江南新城茶园；2018年3月，阿里巴巴集团提出在重庆设立区域中心，打造基于“城市大脑”的“智能重庆”；2018年4月，京东宣布将在重庆茶园设立京东云区域总部……

重庆北大资源营销总经理邹一磊说，如果说之前的茶园是以交通促发展，今后则是以智能产业推进产城融合，进一步提升居住品质，智谷产业园的中高端白领将会是未来购房主力。茶园区域内的项目，将更加专注于洋房或大平层改善产品的品质、细节打造，以吸引高端人才入住。

客群

北区和渝中区市民来此置业

那么关注茶园洋房的是哪些客群？

刚结婚不久的代薇（化名），在茶园购买了一套洋房作为婚房。她告诉界面重庆，由于工作地在渝中区，选择茶园首要原因是因为距离渝中区近，其次是房价较低，茶园作为一个新城，空气不错，并且还有多个共享单车分享点，生活节奏会比较舒适。洋房的舒适环境和较大的面积，也符合将父母接过来住的要求。

《报告》显示，茶园的购房者最愿意购买建面90-150㎡的洋房户型，随着改善型需求的增加，洋房户型的面积空间，更加匹配他们改善置业的需求。

首创禧瑞山河项目营销负责人廖筱菁说，早期的茶园购房者以南区地缘性客户为主，现在则具有外区吸附力，很多渝北区和渝中区也多来此置业。