文｜观点地产网 曾剑萍

赶在10月的最后一天，深圳市土地房产交易中心挂出位于宝安区一宗工业用地及一宗商业用地，起始出让总价98.1亿元。

其中，位于西乡街道大铲湾的A002-0076宗地，为工业用地（新型产业用地）+公共管理与服务设施用地+交通设施用地，土地面积约80.91万平方米，建筑面积200万平方米，挂牌起始价85.2亿元。

最引人注意的是，出让公告要求，该宗地块行业类别应为战略性新兴产业-数字经济（A03互联网产业），竞买申请人应符合《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》产业准入条件的要求。

宝安区工业和信息化局10月23日发布的《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》显示，深圳“互联网+”未来科技城意向用地单位为科技巨头腾讯。

据了解，目前腾讯在深圳南山区已有两块产业用地，土地面积分别为5999.85平方米及18650.95平方米，已分别建成腾讯大厦及腾讯滨海大厦；其关联公司腾讯数码也在南山拥有一块产业用地，在建腾讯前海大厦。

但三栋大厦仍然无法满足这家互联网科技巨头未来的用地需求。《遴选方案》显示，腾讯现时在深圳共有约38000名员工，办公面积约70万平方米，其中自有物业面积33万平方米，租赁面积37万平方米。

根据腾讯的发展情况，员工人数按每年增长13%预测，未来7年人数将达到约89000人，按人均20平方米测算，办公面积总需求为178万平方米，减去自有物业腾讯大厦、滨海大厦计33万平方米以及目前在建前海大厦15万平方米，办公面积缺口达130万平方米。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对观点地产新媒体表示，大铲湾这块地在几年前就说要给腾讯了，市区最繁华的地方，200万平方米，也反映了政府对腾讯的重视。

宋丁认为，像腾讯这样的企业，对深圳来讲是不可多得的，政府要在土地、政策等层面上进行一定的扶持：“不然就要像华为一样，没有地就跑掉了。”

“放走了华为”，是去年深圳乃至全国最为热议的话题之一。当40辆标有“华为搬迁专用车辆”标识的货车从深圳驶向东莞松山湖，关于土地、房价高涨以及用工成本上升的话题不断刷屏。

其中形成的一个共识是，伴随着华为的不断壮大，深圳已经难以承载其逐渐膨胀的用地需求。然而城市的升级转型以及高速发展，必然离不开优质企业及产业的支撑。

从土地供应的角度来看，深圳近年来在供地上已经大幅偏向商办和工业用地，深职院房地产研究院院长邓志旺指出，自2012年起深圳在土地供应上就已向商办以及工业倾斜。

据第一太平戴维斯数据统计，2013-2018年，深圳招拍挂用地中，产业用地的占比达到50%，其中供给实体企业的比例在90%以上，至2018年末，产业用地比例达70%。

从2017年深圳发布“十三五”规划来看，到2020年深圳工业用地将不低于深圳土地30%，亦即划定了270平方公里的“工业红线”，进一步加大了向产业用地的倾斜力度。

尤为值得注意的是，传统的“工改居”“工改商”等城市更新途径上，深圳在2014年新增新型产业用地（M0），与普通的产业用地（M1）相比，M0用地更强调创新型产业，具有多样性和灵活性等应用特点。

深圳随即掀起了“工改工”热潮，亦即将普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

据《2019工改工白皮书》显示，截至2018年末，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，占总城市更新项目22%，拆除规模共计约862.8公顷。

在最新的土地整备计划中，今年深圳计划安排土地整备项目共169个，计划全市完成土地整备资金拨付不少于180亿元。

其中大面积的产业用地将成为土地整备的重点。据介绍，目前深圳已梳理出33片共78平方公里较大面积的产业空间，在其范围内今年将整备完成不少于12平方公里产业用地。

而在土地出让方式上，政府也越加娴熟地通过制定一定条件，实现土地的精准出让，以发挥土地最大的利用价值。

邓志旺就表示，目前深圳很多土地出让都会跟企业做前期沟通，并根据企业实力情况，制定一些针对性的条件。他同时指出，这些土地要求企业至少80%自用。