10月三场土拍刚刚落下帷幕，11月紧跟着又挂出四幅地块，且均为涉宅用地。据南京市规划和自然资源局发布的2019年宁出第11号出让公告显示，此次公告4幅地块，分别为：铁北G86地块、两桥G87地块、南站G88地块、江宁大学城G89地块，出让总面积超20公顷，起拍总价92.9亿，该批地块将于12月4日上午10时开始网上竞拍。

城北——铁北G86地块

地块四至：NO.2019G86地块（玄武区红山街道黑墨营101号31-01地块），东至规划哲雨路，南至规划文四路，西至北苑东路，北至月苑南路。

规划要点：总用地面积43019.08㎡，出让面积43019.08㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1.01≤Far≤2.6，限高80米。起拍总价27.1亿，最高限价38.5亿，起拍楼面价24229元/㎡，最高楼面限价34421元/㎡，竞买保证金8.13亿元。

出让条件

（1）该地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付。

（2）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给安居集团。

地块解析

G86地块为铁北红山新城中绝版的一宗纯居住用地，毗邻地上地下一体化开发的商务景观廊道，周边商业配套密集、景观资源丰富。西北侧为建成交付的高尚居住小区中海玄武公馆、星河天赋。还有南师附小铁北分校、科利华铁北分校等多所名校分校。

区域内纯新盘仅南京国际数码港，项目地块于2018年5月以总价34.2亿元成交，楼面价13730元/㎡，目前项目规划已出。在售楼盘仅星河国际，均价40411-42810元/㎡，每次开盘均遭抢。区域内二手房价约3.7-4.4万/㎡。

城南——两桥G87地块

地块四至：NO.2019G87地块（雨花台区西善桥街道岱山东路以东C8地块），东至规划余山路，南至规划吴山路，西至岱山东路，北至规划沿山路。

规划要点：总用地面积53521.15㎡，出让面积49828.93㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.8，限高100米。起拍总价21.9亿，最高限价31.6亿，起拍楼面价15697元/㎡，最高楼面限价22649元/㎡，竞买保证金4.38亿元。

出让条件

（1）该地块配套商业用房的建筑面积不得超过该地块地上总建筑面积的10%。

（2）住宅最小建筑高度不得低于60米。

（3）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付。

（4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房面积，面积最多者竞得。

地块解析

G87地块与纯新盘世茂璀璨瑞湾和电建洺悦华府紧邻，当前西善桥区域内在售新房有和峰南岸、电建铭悦华府，均价约2.9-3万/㎡。

纯新项目有世茂璀璨睿湾和绿城云栖玫瑰园，其中世茂璀璨睿湾于今年3月拿地，成交楼面价16620元/㎡，预计将在11月迎来首开。绿城云栖玫瑰园绿城云栖玫瑰园在2017年2月出让时楼面价已达到21745元/㎡，为区域最高地价，项目放风将卖4万+/㎡，上市时间待定。

城南——南部新城G88地块

地块四至：NO.2019G88地块（江宁区南京南站站西片区10-11号地块），东至绿都大道，南至站前一路，西至农花路，北至金阳西街。

规划要点：总用地面积40257.90㎡，出让面积地上37697.02㎡，地下2560.88㎡，用地性质为商住混合用地、住宅用地，综合容积率2.57，限高80米≤A分区≤100米、B分区≤60米。起拍总价22.4亿，最高限价32.3亿，起拍楼面价23121元/㎡，最高楼面限价33340元/㎡，竞买保证金4.48亿元。

出让条件

（1）A分区商业办公建筑面积占A分区地上总建筑面积的15%-20%。B分区社区商业配套用房最高不超过地上总建筑面积的10%。

（2）C分区地面为城市道路，出让地下空间，出让范围为道路路面标高以下-4至-10米空间，作为停车设施使用，具体以审定的规划设计方案为准。

（3）A分区中商住混合用地高度下限80米仅限于住宅建筑。

（4）A分区需配建邮政支局一所，建筑规模不得小于1000平方米，由竞得人出资建设，建成后无偿移交南站综合管理办公室，所对应土地按划拨方式供应。A分区需沿站前一路设置向社会开放的占地不小于4000平方米的小游园（基层社区绿地）1处。邮政支局和小游园均计入该项目规划指标。

（5）B分区应配建环卫休息点一处，建筑规模不得小于30平方米，用地规模不得小于60平方米。环卫休息点由竞得人出资建设，建成后无偿移交南站综合管理办公室，所对应土地按划拨方式供应，并计入该项目规划指标。

（6）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付。

（7）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房面积，面积最多者竞得。

地块解析

G88地块位于南站站西片区，体量适中。地块紧邻万科G46地块和香港嘉华G89地块，两幅地块均于2017年成功出让，成交楼面价分别为27168元/㎡和27350元/㎡，目前均未入市，随着G88地块的入市，将为区域内新房市场带来更多选择。

区域内最后一次开盘是今年1月绿城深蓝加推，均价33998元/㎡，一个小时售罄。目前，南站附近在售二手房有万科新都荟、万科都会南苑、万科九都荟等小区，价格在4.2-5万/㎡。

江宁——江宁大学城G89地块

地块四至：NO.2019G89地块（江宁区高新园方前大道以南、玥梦路以西地块），东至玥梦路，南至诗梦路，西至规划道路，北至方前大道。

规划要点：总用地面积71112.23㎡，出让面积71112.23㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.1，限高60米。起拍总价21.5亿，最高限价31亿，起拍楼面价14397元/㎡，最高楼面限价20759元/㎡，竞买保证金4.3亿元。

出让条件

（1）住宅建筑高度不得低于35米，沿玥梦路一侧建筑高度可适当降低，但不得低于24米。

（2）该地块须配建建筑面积不小于7467平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给江宁区政府。

（3）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给江宁区政府。

地块解析

G89地块与本月13号即将出让的G82地块紧邻，值得注意的是，G82地块、G89地块今年5月作为整体（即江宁区梦工厂东侧住宅地块）首次出现在杭州土地推介会上，但目前已拆分为3幅地块。

地块周边环境适宜，紧邻方山风景区，附近更有多所高校在侧，如中国传媒大学南广学院、南京晓庄学院等。

当前周边在售新房稀缺，仅五矿澜悦方山有新房在售，目前在售叠墅和小高层。此外周边二手房源居多，有银城一方山、招商方山里、世茂梦享家、武夷名仕园等，二手房价格从2.1万-2.8万/平不等。