文 | 宁远

“方案目前还没有完全定下来。不便对外公布，也不方便接受媒体采访。”今年9月，龙湖地产以26.22亿拿下位于海口坡博坡巷片区3宗共计215亩零售商业和商务金融用地，成为最近一家进驻海南的知名地产企业。11月4日，在被问及相关项目建设进度时，龙湖地产海南公司的工作人员这样答复界面海南。

不过，相对于其他地产巨头，龙湖进驻海南的步子还是略略慢了一点。

恒大、碧桂园、绿地、万科、富力、金地、融创、雅居乐、华侨城、金隅、保利……就在三五年之前，对于海南本土购房者而言，这些在国内房地产市场叱咤风云的地产企业的名字，还略显遥远而陌生，但如今在海口、三亚等地，已经随处可见其旗下项目的身影。但与此相对应的是，曾经十分活跃的海南本土开发商，在一轮又一轮洗牌中日渐式微，有的甚至不得不黯然出局。

叫得上名字的地产巨头都来了

近年来，随着限购、限贷等调控政策的多次加码，以及海南省主要领导在公开场合一再表态要以“壮士断腕的决心摆脱对房地产的依赖”，海南地产市场也经历了从激情澎湃到低谷徘徊的落差，但即使在很多房地产从业者感叹“拿地越来越难、房子越卖越难、赚钱越来越难、日子越来越难过”的形势下，也挡不住一家又一家国内地产巨头纷沓入琼的脚步。

在地产职业经理人张健印象中，在2005年之前，海口乃至海南基本上都是本土开发商的天下，但大多体量都比较小，很多时候一家开发商开发一个楼盘，比较成规模的只有昌茂、兆南等少数几家。

他回忆说，比较早进入海口的知名地产开发商应该是深圳宝安集团，2005年前后在海甸岛东部开发了“宝安.江南城”项目，当时卖得很不错，但在这个项目之后，宝安集团在海南的开发就基本上处于停滞状态。与宝安发展经历相类似的还有万科，其进驻海南后开发的第一个项目是位于海口西海岸的“万科.浪琴湾”，但随后就再未有大的动作，直到2012年三亚万科森林度假公园项目亮相之后，万科才再次回到海南公众视野中。

2010年前后，随着海南国际旅游岛建上升为国家战略，国内各大房地产巨头纷纷闻风而动，奔向海南跑马圈地。包括恒大、富力、碧桂园、华润、中信、中远集团、香港电讯盈科－和黄地产、中粮集团、上海家化、保利、雅居乐控股、摩根士丹利、富力地产、今典、鲁能等地产巨头都“屯兵”海南，同时一批国际著名的高档酒店管理集团纷纷落户海南。

相对于本土开发商的出手谨慎、小打小闹，这些大地产商进入海南后，采取的大多是高举高打策略，凭着雄厚的资金实力、完善的规划设计建造体系、成熟的销售系统，在短时间内完成重金拿地——快速建设——快速销售——资金回笼——再开发的流程，进而迅速在海南完成布局。譬如恒大、碧桂园等均在进驻后短时间就开发出了3-5个楼盘，这样的快节奏让过惯了闲适日子的本土开发商瞠目不已。

大浪淘沙弱者出局

那是一个狂飙突进的年代，房地产开发带来的巨大的收益，几乎让所有人都对未来充满了美好的憧憬。甚至有观点认为，“未来5年、10年、15年或者更长一段时间，海南省真正能够影响中国的，能够给中国做出贡献的，不是工业，也不是科技，而是海南独特的、不可替代的自然环境，以及在此基础上发展起来的大旅游产业。”

说到大旅游产业，自然离不开对这一产业贡献颇大的旅游地产，在海南东海岸，一家又一家开发商跑马圈地，一栋又一栋楼房拔地而起，一个又一个楼盘一天卖空……随之而来的是更多的开发者和更多的投入，张健回忆说，“国内能叫得上名字的大开发商几乎都来了”。

据新华网2011年报道，时任全国人大代表、海南省委书记卫留成在审议政府工作报告时表示，三亚市58%的财政收入来源于房地产业，需引起重视。

在这一过程中，随着一轮又一轮政策调控和市场洗牌，很多实力较弱的开发商逐步被边缘化，进而出局。“很简单，拿地的门槛高了，开发的难度大了。”张健说，相对而言，在出让建设用地时，同等条件下地方政府更愿意倾向于选择大开发商，一是大企业的品牌效应好，二是大企业资金雄厚，三是开发进度有保证，四是不会有烂尾的风险。如此一来，本土中小型房地产企业的生存空间就变得更为狭小。

界面海南注意到，2017年1月，时任海南省住建厅厅长丁式江在《中国房地产报》撰文称，全省现有房地产开发企业4509家，其中暂定资质和四级资质的企业占比合计达95%，整体“多、低、散、小”，自主创新能力不足、经营管理水平不高、市场开拓能力弱。针对这一现象，丁式江提出，要“大力引进国内大型品牌房地产企业，鼓励海南省有资信有实力的企业做大做强，并通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作。”

此后海南房地产市场出现“大吃小”并购重组热潮，也从一个侧面印证了市场+政策的力量对于中小型房地产企业的影响。

“环保风暴”加速洗牌

然而，除了丰厚的税收之外，大地产商们带来的并不一定都是好事。

2018年1月初，中央环保督察组向海南省反馈督察情况时指出，海南省一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷于搞速效政绩工程，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态，一些自然保护区、优质自然岸线、生态脆弱山体遭受破坏，成了当地生态环境难以抚平的伤痛。

在万宁、儋州等地，还广泛存在擅自调整填海造地项目土地性质用于房地产开发的违规行为。例如万宁日月湾日岛项目申请、批准的用海类型为旅游娱乐用海，海南省海洋部门也明确要求“禁止填海造地开发普通房地产项目”，但2014~2015年项目填海竣工验收后，万宁改变旅游用途的5.6公顷用于房地产建设。三亚市凤凰岛填海项目以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。

除了海洋和岸线遭遇房地产项目侵蚀外，海南省的一些自然保护区也难逃劫难。全省10个国家级自然保护区中有8个存在未经审批的旅游项目。如文昌市将铜鼓岭国家自然保护区1333公顷的陆域范围全部划入生态旅游区开发范围。2014年又将自然保护区41.3公顷现状林地规划为酒店用地，并侵占5.5公顷林地开展旅游道路建设。督察组说，在调整规划过程中，海南省国土、林业、住建等部门把关不严、大开方便之门。与此同时，文昌麒麟菜省级保护区作为海藻场被盲目开发，原生麒麟菜已濒临灭绝。督察组指出，文昌市政府不仅疏于管理，甚至违规造海填地，建设清澜半岛、东郊椰林、海南度假村等项目，侵占保护区174公顷。

针对中央环保督察组反馈的问题，海南省政府要求各市县立即对违规违法项目实施“双暂停”，即在建项目一律暂停建设，房地产项目暂停销售和宣传，其他酒店、餐饮、旅游、娱乐等经营类项目暂停营业。鲁能、融创等知名开发商违规开发的项目均遭拆除或严令整改。有的开发商由此一蹶不振，至今还未恢复元气。

张建说，这次“环保风暴”重创了不少房地产企业，但也“教育”了很多同行，那就是“有钱也不能任性”，在后期开发时，对于生态环境更为重视，不会再像以前那样为了热衷于卖“海景房”而去触碰红线。

海南地产风云再际会

“有人星夜赴考场，有人辞官归故里”对于海南4000多家房地产企业来说，一轮又一轮政策调控和市场洗牌，就是一个大浪淘沙的过程，一些企业因为种种原因，经营日渐式微，不得不调整方向或者黯然出局。

这其中，海航旗下的海航地产就是一个典型案例。海航地产成立于2008年，当初仅是海航集团代建职工福利房的一家内部企业。在过去的10年，随着中国房地产行业的快速发展，海航地产凭借海航集团庞大的资源优势，纵身一跃，一头扎入了滚滚房地产开发浪潮中。过去10年里，海航地产负责开发建设了海口大英山CBD、海口南海明珠生态岛、海口双子塔等一批标志性项目，这些项目在房地产行业产生了深远的影响。2017年，海航地产签约销售额87.82亿元，签约销售面积53.56万平方米，在全国拥有近百个房地产项目。

由于所开发项目或受“环保风暴”冲击整改、或因资金链紧张停工等因素影响，海航地产在2018年不得不宣布，公司名称由海航地产集团有限公司变更为海南海岛临空产业集团有限公司，公司业务重心将从传统房地产开发转型到临空产业开发建设，据中国房地产报报道，海航临空将着重打造临空产业园和通航小镇两类项目。

曾经争做地产强龙的海航地产饶是如此，其他本土房地产开发企业的日子也并不好过。他们要么像海航地产一样选择退出房地产市场，要么像万达地产一样卖身求生。

不过，对于已成气候的地产巨头们来说，因为提前储备了过冬的能量，生存环境的变化并未带给他们比较大的影响，如恒大、华润、碧桂园等，均逆势在海南再开新盘，显示出了旺盛的生命力。

那么，未来的海南房地产市场，会否被房地产巨头们一统天下？本土开发企业还有没有上位机会呢？

海口市房地产业协会秘书长、海南锦诚·海岛服务商董事长王路在受访时表示，其实中国每个一、二线城市的房地产市场都会经历“大浪淘沙”的一个过程。这些城市原本有些相对比较强的房地产开发企业，但是因为本土企业对外的扩张性可能比较差，往往是相对有点小富即安的心态，而没有具备大型地产企业比较好的视野和格局，能够抓住发展的契机。当外来大型企业刚刚进驻的时候，本土企业刚开始都认为他们会水土不服。但是这些大型企业很快通过团队组建、项目收购、文化融合，以标准化的产品和领先的开发理念迅速抢占了市场份额，经过三到五年之后，就逐步成为了行业的主流，而原本强势的本土开发企业就慢慢被边缘化了；随着大企业掌控的资金、土地、销售渠道等资源的日渐集中，这一趋势或许会越来越明显。

但王路同时认为，相对于大型开发企业，本土企业由于在当地深耕多年，深谙本土购房者的生活习惯和购房需求，因此会有针对性的开发出合适的产品，这样也能立于不败之地。比如成都的万华、常州的新城都是当地发展得很不错的本土开发商。因此他认为，本土企业只要在某些局部领域和某些垂直领域持续发力，还是能够形成竞争优势的，久而久之，也能够和大企业分庭抗礼。当然，未来海南各家地产巨头在完成最初的跑马圈地之后，彼此之间也会展开相对激烈的竞争，所以经营策略才是下半场决胜的关键：“至于谁将最终胜出，目前都还是未知数。但至少可以肯定的是，没有哪家大企业能够垄断这个市场。”