文 | 张华苓

11月6日，旭辉·江山和鸣首次开盘结果出炉。

成都房协官网显示，该项目本批次推出226套房源，吸引了138人参与摇号，中签率100%，最终选房结果则为售出69套（棚改0套，刚需33套，普通36套），剩余157套，成交率仅30.5%。

这个成绩，对将其视为成都首个战略级项目的旭辉来说恐怕实难称之为优秀。

寄予厚望，旭辉在蓉首个独立开发项目

在地产圈内，旭辉有着“合作之王”的称号。每进入一个新的区域，旭辉大多通过权益合作、联合操盘的形式占据市场份额，在成都也不例外。

自入蓉以来，旭辉已与其他房企联合开发有华宇旭辉锦绣广场、华宇旭辉锦绣花城、旭辉金科棠府、成都翰林首府、旭辉江山和鸣、红牌楼项目六大项目，范围覆盖一、二、三圈层。

而江山和鸣则是旭辉在蓉积累3年合作经验后独立开发的首个项目，重要程度不言而喻。

2018年12月11日，旭辉以楼面价10100元/平米，溢价率16%拍下金牛区凤凰山片区一宗占地约102亩，容积率2.0的住宅用地。

为求首战告捷，旭辉选择引入旗下高端产品线“江山系”来打造此地块，最终呈现便是今日我们所见的“旭辉·江山和鸣”。

产品上，该项目是纯洋房设计，本批次推出的房源是黄圈内的4、5、8、9、10栋，梯户比为1梯2户、2梯2户，而户型面积则有126平米的套三、145平米及165平米的套四，精装售价最低1.86万元/平米，最高2.42万元/平米，最低门槛超230万，是名副其实的高端改善型住宅。

服务上，物业由旭辉自持，配置的是在2019年获得中国物业服务百强企业综合实力排名第14位的永升物业。除了一般物业应该提供的安保、绿化这类普通服务，永升物业还将会给予业主包括私人定制、旅游定制、Party策划等增值服务。

园林上，项目设计打造了场景式社区园林，以水景为主，中庭阳光会客厅，健身、茶室、儿童剧场等会所空间，值得期待。

配套尚可，但缺乏大型商业

界面四川实地踩盘后发现，江山和鸣这个项目本身的产品力是有竞争力的，并且它也是位于核心城区内少有的纯洋房住宅区。

配套上，除了距离地铁1号线韦家碾站约300米外，临近凤凰山音乐公园、升仙湖、北湖凝萃公园等生态项目，还拥有成都市梧桐树小学及成都铁中梧桐校区（在建中）等教育资源。

但项目自身无商业配套，且周围也无大型商超，到距离较近的龙湖北城天街等商业也有大约10分钟车程，平时生活主要依靠绿地世纪城的底商。

虽然配套只能算尚可，但其实真正影响江山和鸣销量的原因更多是外部环境。

高架+机场，噪音问题明显

项目所在区域被凤凰立交、川陕立交、金凤凰立交为主构成的三个高架桥包围，从现场来看，10栋楼最靠近凤凰立交高架，几乎已是肩并肩的距离。

虽然置业顾问一再强调产品使用了三层双中空Low-E玻璃来隔音，但距离这么近，是否真能不受噪音影响，尚不能证明。

同时，该区域还临近凤凰山军事机场，飞机不时掠过上空，噪音明显。

门内城市门外乡村，区域城市界面有待提高

众所周知，城北在成都一向发展较慢，外部环境不够优秀，项目所处区域也不例外。

从地铁1号线韦家碾站走出来，映入眼帘的便是倒下的共享单车、道路施工现场及两侧的菜地、水塔、红砖房。

据了解，这里虽然距离江山和鸣只有一街之隔，但却一直尚未开发，仍有大量村民居住、耕作，周边与江山和鸣的高端定位实难匹配。

从江山和鸣从产品设计角度看，旭辉确实花了心思，然而项目虽地处三环内且临近地铁，外部环境、周边实在一般。

所以，江山和鸣本次开盘销售不佳的原因也并不难理解。