前几天，关于滨海新区拟放宽人才购房条件的文件在朋友圈大为流传，虽然官方最终回复只是“正在研究中”，具体细则尚未落地。但适度放松的迹象似已是趋势所在。

无独有偶，此前出台的天津承接北京非首都功能七举措中，相关产业园也涉及滨海。加之作为天津“后330时代”唯一针对有购房资格人群不限购套数的区域，滨海新区的楼市生态在天津确有独特性，也成为政策局部放宽的“先遣军”。

与整个天津一样，滨海新区这两年一直在经历转型阵痛。区域板块发展差异巨大，楼市分化格局进一步加深。这其中，厚积薄发的中新生态城板块，俨然成为滨海楼市的新支柱，量价表现均十分突出。

克而瑞成交数据显示，2019年前3季度，中新生态城的新房成交量已经占到了整个滨海新区的35%，其中单3季度的比重更是破纪录地超过了四成。

进一步分析数据明细可知，生态城的热销，首先表现为基本盘很稳，多个新盘成交量不俗；其次有赖于头部项目的拉动，主要是贻成学府壹号的入市，3季度共备案16.9亿、劲销千余套，领跑滨海乃至全市金额、面积和套数榜三项榜首，同时也是该季度唯一单盘销售破1000套、10万平米的项目。

案场的情况也印证了这一点，在全市人心浮动、降价潮席卷之际，生态城的开盘现场还能再现“售罄”风光。仍以贻成学府壹号为例，其7月12日首开2栋小高和5栋高层时，1600多人光摇号就摇了两天，700套房源3小时内全部去化；9月1日加推，结果370多套房源又再度售罄。

当前天津楼市整体大环境如何大家有目共睹，还能取得这样的成绩，称一句“年度红盘”也当之无愧了。而更引人好奇的是：两开两罄背后，到底是什么因素在主导着这个项目、这个板块逆势热销？

针对这个话题，今天下午，贻成学府壹号营销中心举办了一场茶话交流会，就生态城的价值和发展机会，以及贻成项目热销原因做了分析探讨。

“金秋同行 煮茶话江湖”活动现场

此次交流会上，克而瑞也表达了自己的看法，我们就借机做个总结和分享。

厚积薄发，释放两大核心卖点

2007年11月，中、新两国政府在新加坡签署框架协议，生态城项目选址滨海新区。就此拉开发展大幕。2008年1月，天津市政府成立中新天津生态城管委会；同年9月，生态城开工奠基。

截至去年，生态城注册企业达7083家，注册资本2476亿元，现代服务业占比91%，就业、居住人口总量约10万人，绿化覆盖率超过50%。

2018年正值改革开放40周年，生态城也迎来第一个十年奋斗收官，同时开启下一个十年的新起点。这一年，中新天津生态城获评“中国最具幸福感生态城”称号。

2019年，生态城迎来第11个发展年头，随着配套资源的逐步兑现，区域势能不断释放，未来前景不可估量。

而对于房地产市场来说，谈到中新生态城的亮点，首先绕不开的就是高标准的规划，以及给力的配套资源，分析师将其核心卖点概括为： “宜居性”和“学区城”两大关键词。

“生态宜居”这两个词经常连起来用，但并不是所有环境好的地方都能称之为“宜居”。作为中国与新加坡的战略性合作项目，中新生态城的宜居属性规划科学且落实到位，各项城建配套全部围绕“宜居”展开，如细胞型的社区规划、便捷的内部交通网络、多样化的公园绿地设施，以及装配式建造、海绵城市首批试点等，放在全国范围来看都是标准极高的。

教育更是中新生态城的一大名片，可以说，如今的生态城已不仅是一座生态之城，更是一座学区之城。一来，区域教育资源丰富，已建及在建的幼儿园、小学、中学、大学一应俱全；二来，学校整体规格较高，南开、天外、北大、枫叶国际学校及即将到来的中核，名校云集，品牌吸引力很强。

至于中新生态城目前存在的一些不利因素，如外部交通通道不足、缺乏大型商业配套等问题，也将随着路网的完善，以及在建的星光汇、季景天地、爱琴海的建设投用而逐步解决。

中部占位，下一阶段的发展重心

前不久，生态城接连公示了6个新规划，调整范围约达1180万平米，涉及滨海旅游区、中心渔港区、北部片区、中部片区、起步区五个区域，尤其中部、北部片区均为全片区调整。

从发展进程来看，目前生态城南部起步区已经非常成熟，继续“北上”开拓是大势所趋，而本就定位为主中心的中部片区也成为新的价值增长点。

而在区域占位上，贻成学府壹号所在的中部核心区，正是下一阶段的开发重心。

论交通，在建的滨铁2号线（原Z4线）在项目东侧设有南开中学站点。作为串联滨海的南北大动脉，滨铁2号线目前正在加紧建设，预计2022年具备通车条件，未来还将进入滨海高铁站，与京津城际延长线进行有效衔接。

论教育，贻成学府壹号紧邻南开中学生态城学校，而在南开中学南侧和北侧，还规划有33号地小学和50号地中学用地，均计划今年完成前期手续报批，2021-2022年建成。

论环境，项目处于生态谷公园和贝壳堤湿地公园之间，另外中部片区内还有城市级公园——中新友好公园计划今年完成主体施工，其中规模仅次于国家图书馆的中新友好图书馆就坐落于公园内，已于去年底开放。

随着一系列新配套的“大干快上”，本就是生态城核心所在的中部片区，将进入真正的“高光”时刻，而占据中部方位的项目，也将搭乘区域发展快车道迎来价值攀升。

产品出击,快销背后的价值逻辑

作为后起之秀，生态城外来客群占比较大，相比老城区配套的陈旧，以及泰达开发区较高的房价门槛，中新生态城高规格、全方位的配套资源，以及区域整体1万6的备案均价水平显得十分友好。

综合区位前景、价格水平和市场表现几大维度，放诸全市范畴来看，中新生态城楼市可以基本判定为一个相对健康的市场。

首先看土地层面。2017年，中新生态城楼面价一度突破1万3，最高达到1万5；2018年以来则明显回落；2019年下半年成交的两宗地楼面价更分别在7000和5000出头。前期地价存在一定程度的“虚高”，如今回归至较为理性的水平。

新房产品和价格方面，生态城整体规划低密，因此别墅类产品较多，片区目前在售叠拼别墅均价2万-2万5，洋房均价1万9-2万，高层、小高层均价大致在1万5-1万8，与现下地价水平基本协调。

其中贻成学府壹号拿地于2018年9月，规划最大容积率2.5，合计楼面价仅6000多，整体规划为高层和小高层，户型83-142平米2-3居，产品规划合理、户型选择多样，且全部精装交付，对刚需、刚改客群，尤其是有孩家庭颇具吸引力。

项目自面市以来，始终保持着很高的市场关注度，并取得了傲人的销售成绩，除了占位优势和产品优势，其一站式教育成长社区的项目定位，“成长、不止在学堂”、“五好孩子养成地”的社区建设理念，也是成就市场热销的重要原因。

多维度成长体系,层层递进，教育硬件、软件两手抓:

基础的教育社区，引进攀岩墙、滑板区、戏水馆、琴棋书画艺术长廊、健身房等丰富的亲子教育游乐活动，放飞孩子、解放家长；

进阶的教育街区，分区提供儿童剧场、图书馆、科游馆、4点半学堂、创意集市等具有先进性、趣味性、启发性的活动场地和配套设施；

高阶的教育联盟，高尔夫学院、生态农庄、帆船基地等多样游乐体验，与星派艺术教育机构达成战略联盟，聘任知名作家和职业队教练担任成长导师。

规划之下，也将理念落到实处：主体工程和艺术长廊、戏水馆、健身房等配套载体按计划推动，组织“成长有范”读书活动、高尔夫嘉年华户外体验活动、生态城少儿艺术节等多场活动……都是为了能在业主入住之时，交付一个完整的、有血有肉有灵魂的教育成长社区。

总结来说，贻成学府壹号不仅依傍名校资源，更结合自身属性和业主需求，打造综合教育生态成长系统社区，与课堂教育有效互补，为整个项目注入了灵魂，精准戳中广大家长在“育儿”方面的迫切需求。这一点可谓项目成功的关键。

而今年8月，贻成又再次落子生态城中部，新地块就位于学府壹号项目北侧，同样占位中部利好，且近底价入手、楼面价刚过7000元/㎡，规划容积率1.6，预计产品将以小高层和洋房为主，进一步聚焦学区改善。

翻看地块资料推算，贻成手握的两个新项目建筑体量合计约36万平，目前贻成学府壹号东侧一半以上的房源已经售罄，西侧楼栋处于待加推状态，而接下来，北地块还有14万平体量的建筑即将入市……优势叠加、利好延续，可预见的是，下一阶段的贻成，仍将持续占据区域热点。

尊重市场、尊重客户是地产开发商持续健康发展的必然选择。大浪淘沙，去伪存真，秉承“新贻成、新里程，美好生活服务商”的战略理念，相信接下来贻成在生态城和滨海的发展之路，也将走得更踏实、更稳健。

由于区域跨度不小，已历经十余年发展的中新生态城，其实还没有迎来真正的成熟。但分析师相信，其配套的不足之处以及内部的不平衡问题，都将随着中部、北部的继续开发而逐渐解决。此外，在产业加强及人才吸引方面，中新生态城也给出了很有诚意的政策支持体系。

单从楼市来说，生态城算得上“守得云开见月明”，最起码房价站上了新高度，但同时我们也应明晰，没有产业和人口支撑的繁荣终究失之虚浮且难以长久，对此，分析师也希望中新生态城能巩固其在教育、医疗、社区等方面的优势，进一步完善人才落户、居住、子女教育等方面的服务保障，充分发挥人口集聚效应，成就一个更加美好的未来。