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上海房企大华杀入广州旧改市场

在上海靠旧改起家,低调的大华最近正加速布局节奏。

文 | 观点地产网 陆欣

土生土长的上海房企大华集团,却在千里之外的广州得到了市场瞩目。

11月6日,广州增城朱村村举行了旧村改造项目选择合作意向企业和表决大会。经会议表决,全票同意选择大华作为朱村村旧村改造项目合作企业,赞成率达到了100%。

值得一提的是,这是大华在广州正式敲定的第一个旧改项目,而朱村村10月25日公开的候选合作企业名单中,大华集团也是唯一一家候选企业。

对于企业性质经历过从集体改成有限责任的大华来说,紧跟政策大潮似乎是一种本能天赋,粤港澳大湾区是该公司的下一个重点投资区域。除了旧改项目外,大华集团一个月前刚刚通过招拍挂在广州拿下一宗住宅地块,成交价14.74亿元。

一个月两次落子,让坊间对于大华集团的“低调”有所改观。事实上,这仅仅是大华集团加速布局节奏的一道缩影。今年以来,大华集团已经在广州、上海、南京、昆明、苏州、天津等多个城市有所斩获,拿地金额约达262.15亿元。

这个数字对于许多千亿房企而言当然难以达到值得关注的水平,但据观点指数披露,大华集团2018年销售总额为220.5亿元。高于销售总额的拿地支出,也让大华集团的“进取之心”表露无遗。

羊城外来客

虽然大华在上海同样是凭借旧改项目起家,但能够在保利、富力等诸多“旧改大户”盘踞的羊城分出一块蛋糕来,实属不易。

资料显示,大华本次拿下的朱村村位于广州增城区朱村街中部,该村户籍人口约6300人,户数约2200户。项目拟改造总面积约为58公顷,改造范围内涉及建筑总栋数约为4425栋,总建筑面积约78.9万平方面,容积率约1.35。

对于为何能够拿到这一旧改项目,接近大华集团的人士表示,这与大华多年来在旧改行业积累的口碑是分不开的。“大华做了这么多年旧改,有不少经验,也做出了不少样本,这些都是取得市场和居民们认可的资本所在。”

旧改就像是钓鱼,需要付出足够耐心和精力。在奉行高周转的地产行业里,能够“稳坐钓鱼台”的人不多。增城这个旧改项目,就是大华在广州收获的“第一条鱼”。

在刚进入广州的时候,大华集团仍然秉持着自己一贯的“低调”本质。2017年,大华集团广州公司成立。区域公司成立后,大华集团并未着急在市场上开疆扩土,而是花了一年的时间去熟悉市场和做前期准备,直到2018年才开始真正在广州拿地。

静默期结束后,大华在广州的拿地节奏也开始加快。

“我们在发展过程中会坚持自己的优势。”大华集团营销副总经理王忱如是说道。在广州拿下第一块地打开局面后,大华的注意力也开始转回到“老本行”上来。并于四个月后,顺利签约成为广州增城山田村的旧改合作意向企业,该项目占地964万平方米。

“在广州,大华集团会采取双管齐下的扩张策略,既会继续寻觅旧改项目,也会在适当时候通过公开市场拿地。”一位接近大华集团的人士介绍道。

这样的拓展策略不难理解,开发一个旧改项目需要时间,而在这段时间里,大华集团自然需要通过其他渠道拿地开发。

据相关人士透露,大华在广州的项目要到明年才会陆续推出市场进行销售。换句话说,直到区域公司成立的第三年,大华集团才能从该区域的项目中看到经济效益。

不过,大华显然有耐心等上三年。

有业内人士指出,虽然旧改周期长,但其利润率自然也会更高。大华多年浸淫于旧改行业,虽然规模增长不快,但公司的现金流情况却较为健康。“在融资行业形势不明朗的时候,大华的日子或许要比许多同行过得滋润。”

据大华集团广州公司总经理陈开强透露,大华广州公司的拿地资金是由公司统一调配的,而大部分资金都出自公司的自有资金。与此同时,公司也会利用旧改项目去做一些融资活动。

“我们的项目基本都是自己操盘自己做,很少采用合作开发的方式。”陈开强如是说道。

进击的大华

从年龄来看,成立于1988年的大华集团算得上是行业内的“老人”了。几十年的旧改生涯,其实早在其创立之日便埋下了伏笔。

大华是国内第一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业,其打造的首个项目名为大华社区,项目由多个居住小区构成,总占地面积约为3.5平方公里。

从体量上,该大型社区与旧改项目动辄几百万平方米类似。而也正是从这个项目开始,大华开始走上了打造大型社区项目的道路,也逐渐积累起了开发大盘的经验。

据上海中原分析师卢文曦介绍,多年积累下来,大华集团在上海旧改市场有着不错的口碑。“这种项目挺耗时耗力的,大华做了下来,虽然周期长,但很稳定,风险也小。”

此后的二十多年里,大华还开发并运营过上海大华锦绣华城、大华滨江天地、曲江公园世家、大场老镇改造社区等一系列超过百万平方米的大型社区项目。其中,上海大华锦绣华城和大场老镇改造社区的占地面积分别达到3.3平方公里和2.5平方公里。

如果单从土储面积来看,大华集团的“粮仓”不算空虚,但由于大型社区与旧改项目的开发周期都很长,大华集团的销售规模与同行相比一直显得有些落后。

据观点指数披露数据,大华集团2017年、2018年的销售金额分别为194.7亿元和220.5亿元,增幅仅为13%。在不少房企在排行榜上厮杀赶超时,大华集团却显得有些平静,虽然每年都稳稳进入房企百强行列,但始终难以有所超越。

不过,随着融资渠道缩紧等变化出现,拥有稳定现金流的大华集团似乎迎来一次发展契机。有业内人士指出,当增量市场出现萎缩,房企们的增速开始放缓时,对于一些增长不快且比较稳定的房企而言是一个机会。

事实看来,大华集团同样看到了这个机会。今年以来,大华频频在公开市场出手,拿地节奏明显加快。截至目前,大华集团已经拿下了总地价262.15亿元的新增土储,而这一数字相当于去年销售总额的119%。

并不意外的是,在新增土储中包含有不少旧改项目,除了广州外,大华集团在“大本营”上海宝山区也获取了超过33万土地面积的旧改项目。

从拿地策略看来,大华集团仍然坚持着自己的旧改优势。不过,其他通过招拍挂拿到的宅地或许更值得众人注意,因为相比耗时漫长的旧改项目而言,这些“短平快”的传统项目或许才是助推大华集团规模加速的动力所在。

来源:观点地产网

原标题:广州旧村外来客 大华增城旧改局与进取的2019

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